今日、ダヴィンチの株主総会に出席してきました！
遅刻して・・・。
まず会場は私と同年代に近いと思われる方がたくさんいて、
しかも満席（昨年はチラホラって感じだったんですが）！！
注目される企業になったんだなぁ～、と体で感じると共に
私も株式知識や銘柄研究で頑張らなければと思いました。
遅刻しましたが、質疑応答にはなんとか間に合いました・・・。
一応、１年に一度の質疑が直接出来る場面のため、
たくさん質問してしまいました・・・。
会場にいた方には、長い時間をかけてしまったことを
お詫びいたします。
質疑応答の内容（他の方の分も含む）
①金子社長の考える今後の不動産環境は？
→今までは、安くなっていくと見込まれる家賃の物件を
買って（リスクを負って買う状況）いかなければ
ならなかったが、現在は買ってきた物件の家賃を
上げて（値上げしやすく、リスクをあまり負わない状況）
売却していく環境になった。
また今までは供給量が少なく買いあさっても良い状況
だったが、今後は供給量が増えてくると思われるため
警戒して物件を選別していかなければならない状況と
なっている。
不動産環境の変わる潮目は、金利の上昇だが、金利の
上昇は家賃の上昇率ほど上昇するとは考えていない。
家賃より金利が上昇していくとデフレになってしまうが、
デフレの終焉とインフレの開始という局面に入ってきた。
そして現在、戦略としては買う物件の内容を大きく変えている。
クラスＡ（３００億円以上の物件）を主体に買っており、
既存物件より開発物件に投資している状況。
また、不動産を多く所有している企業の株も投資している。
この株式投資により間接的に不動産の上昇を利益に
つなげていっている状況である。
現在、不動産環境の変化の潮目を感じている状況である。
クラスＡは家賃上昇しているが、物件価格は上昇していない
クラスＢは家賃が上昇していないが、物件価格は上昇している
（クラスＢはＲＥＩＴに組み入れる物件対象になっているため）
１兆円ファンドの主旨は、現在売り手市場で売り手が
買い手を選ぶ投資環境の中、競争に勝つために裁量
の効く（→一任勘定ファンド）資金を多く持つことが重要
であると考えている。
この裁量の効く一任勘定ファンドを持っていることが
他社にはない当社の強みである。
②金子社長の考える最大のリスクは？
→金利の上昇が家賃の値上げ率を上回るデフレ
状態になることが最大のリスクであり、戦略の更を
余儀なくしなければならないだろう。
③前回の株式分割が何故、３月３日であったか？
→１００万円以上の状態が継続的であることが
株式分割の基準になっている。
④以前の２００４年１２月中間決算期説明会資料における
含み益６０億円についてのその後の状況は？
→含み益についてハッキリ言えないが十分、それ以上
（現在、その後のファンド含めて６０億円以上？）たまっている。
含み益を計算するなら、ダヴィンチの運用資産残高
とＤＡオフィス投資法人の運用資産残高引くと今後、
川上ファンドから川中・川下ファンドに売却されると
見込まれる残高が計算出来て、参考になると思う。
（川上ファンドから川中・川下ファンドに売却される予定で
ある金額の相関関係を見れば分かるということだと
思います）。
⑤ファンドで購入した物件の売却先について
→８割以上は川中のプレリート又は川下のＲＥＩＴ
への売却を考えている。
⑥ファンドで投資している企業名及びその状況について
→５％ルールに達している投資先企業として
東京機械、明電舎、ユアサ・フナショク、イヌイ建物
の４社である。現在、合計約２０社の小型株投資して
いるが、１兆円ファンドでは中・大型株も対象として
投資していく。
不動産の評価が低く、ＰＢＲ０．６％以下でコアビジネスが
順調な企業に投資している。この企業の不動産をダヴィンチ
に売ってもらえるのが一番だが、ほとんど売って貰えない
ため、オン・バランス又はオフ・バランスして不動産の
価値を上昇させる提案を６ヶ月前からしている。
⑦１兆円ファンドの出資状況についてとダヴィンチが
１兆円ファンドに５００億円と従来よりコ・インベストメント率
が上がっている点について
→既に約２２００億円確約済み（大半が既存投資家）で、
１７００億円が外部投資家資金で５００億円がダヴィンチが
出資している。１７００億円の約半分がアメリカの投資家
（約１０社、財団や年金基金）、残りの約半分が日本の
投資家（約４０～５０社、年金基金や機関投資家）である。
残りの８００億円はヨーロッパからの出資が多くなるだろう。
５００億円とコ・インベストメント率が上昇している点は、
ダヴィンチの自己資金を運用するのに一番良い投資手法
であると考えているため。
⑧既存物件の賃料値上げについて
→クラスＡの物件（ホテルもレジデンシャルも）は賃料が
上昇している。テナント賃料も値上げしやすい状況と
なっている。
⑨川下ＲＥＩＴから私募リートに戦略変更したことについて
→ＲＥＩＴは個人投資家に買ってもらうためのものであったが
現時点でＲＥＩＴは個人投資家の参加率が低く、個人投資家に
買ってもらえておらずに大半が機関投資家である。
個人投資家に買って貰えないのに対して時間とお金を
かけるより、機関投資家に対してプレリートで販売した方が
効率良く販売出来ると考えているため。将来的にＲＥＩＴは
個人投資家に多く参加される商品となるものと考えており、
ＲＥＩＴが個人投資家に受け入れられれば、もっと大きな
ＲＥＩＴをＰＯしたい。
⑩１兆円ファンドの次のファンドについては
どのように考えているか？
→１兆円ファンドの次のファンドは有価証券や債券を多くして
いくことになるだろう。債券投資でいえばメザニンファイナンス
になるだろう。よって今後はメザニン投資が好きな投資家を
集めていくことになる。
⑪海外の不動産投資について＆ホテル事業について
→日本のホテルは物件価格が上昇していないし、十分今後収益
の上がる投資先であり魅力がある。
また海外不動産投資については現在、日本以上魅力が
ある投資先はない（海外にはあまり興味が無い様子でした）。
⑫従業員のストックオプション制度導入はどうか？
そうすれば株主と利害を共有出来るのでは？
→従業員がダヴィンチの株を持つのは個人の自由と
考えている様子で、ストックオプション制度を導入する
考えは無い様子。
また人材流出を防ぐため従業員にファンドへ
コ・インベストメントしてもらい、３年間は投資
している状態となり、人材の流出を防いでいる。
最後に金子社長個人としてまた総会の終わり際で、
①今までは７０％以上の成長性ですが、
今後は４０％程度の安定した成長に
ランディングする時期をうかがっている
②今期は、昨年に比較して売却規模も
ほとんど同じ１２００億程度で７０％程度
の増収・増益が可能となる。
とのことコメントもされてましたヨ
それにしても、
４０％で安定成長と金子社長が言っている点が凄い！
ですよね～。
成長性が４０％って、そう簡単には出来ないことなのに・・・。
でも、そのことを
「さらっ」と安定成長と言ってました！
～～～～～個人的に～～～～～～
昨年より金子社長が個人投資家に対して丁寧に受け答え
している感じで、だいぶ個人投資家を意識し始めたんだ
なぁ～と思いました！新しい情報があまり引き出せなくて、
スミマセンでした・・・。
そして、今回の株主総会で久しぶりに友人に会ったり、
知り合いになった方も複数出来て、その様な面でも
非常に収穫がありました！！
やはり会社説明会や株主総会は楽しいですね～！
みなさんも、ＬＥＴ’Ｓ 株主総会＆会社説明会！！
私より詳細に分かりやすくまとめられている
で是非、ご確認下さい！
またダヴィンチの熱い討議をされている
もやはり面白いので、ご覧になって下さい！