億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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アトリウムが下落していますね~。

次のIPO銘柄が4/3上場のハブで少々、期間が空き、

PERもさほど高くないアトリウムに短期資金が流れがきて

上昇すると想定していましたが、下落しています・・・。

こんなときにやはり思うのは

余裕のある範囲内でトレードすることの重要さ

を感じますよね~。

株価が一気に上昇している時って、下落するリスクを

あまり感じられない麻痺した状態になり、感覚が

おかしくなってますからね~。

そんなときこそ要注意ってことですネ!


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今日、ダヴィンチの株主総会に出席してきました!


遅刻して・・・。


まず会場は私と同年代に近いと思われる方がたくさんいて、

しかも満席(昨年はチラホラって感じだったんですが)!!

注目される企業になったんだなぁ~、と体で感じると共に

私も株式知識や銘柄研究で頑張らなければと思いました。


遅刻しましたが、質疑応答にはなんとか間に合いました・・・。

一応、1年に一度の質疑が直接出来る場面のため、

たくさん質問してしまいました・・・。

会場にいた方には、長い時間をかけてしまったことを

お詫びいたします。


質疑応答の内容(他の方の分も含む)


①金子社長の考える今後の不動産環境は?

 →今までは、安くなっていくと見込まれる家賃の物件を

  買って(リスクを負って買う状況)いかなければ

  ならなかったが、現在は買ってきた物件の家賃を

  上げて(値上げしやすく、リスクをあまり負わない状況)

  売却していく環境になった。

  また今までは供給量が少なく買いあさっても良い状況

  だったが、今後は供給量が増えてくると思われるため

  警戒して物件を選別していかなければならない状況と

  なっている。

  不動産環境の変わる潮目は、金利の上昇だが、金利の

  上昇は家賃の上昇率ほど上昇するとは考えていない。

  家賃より金利が上昇していくとデフレになってしまうが、

  デフレの終焉とインフレの開始という局面に入ってきた。

  そして現在、戦略としては買う物件の内容を大きく変えている。

  クラスA(300億円以上の物件)を主体に買っており、

  既存物件より開発物件に投資している状況。

  また、不動産を多く所有している企業の株も投資している。

  この株式投資により間接的に不動産の上昇を利益に

  つなげていっている状況である。

  

  現在、不動産環境の変化の潮目を感じている状況である。

  

  クラスAは家賃上昇しているが、物件価格は上昇していない

  クラスBは家賃が上昇していないが、物件価格は上昇している

  (クラスBはREITに組み入れる物件対象になっているため)

 

  1兆円ファンドの主旨は、現在売り手市場で売り手が

  買い手を選ぶ投資環境の中、競争に勝つために裁量

  の効く(→一任勘定ファンド)資金を多く持つことが重要

  であると考えている。

  この裁量の効く一任勘定ファンドを持っていることが

  他社にはない当社の強みである。


②金子社長の考える最大のリスクは?

→金利の上昇が家賃の値上げ率を上回るデフレ

 状態になることが最大のリスクであり、戦略の更を

 余儀なくしなければならないだろう。


③前回の株式分割が何故、3月3日であったか?

→100万円以上の状態が継続的であることが

  株式分割の基準になっている。

④以前の2004年12月中間決算期説明会資料における

 含み益60億円についてのその後の状況は?

→含み益についてハッキリ言えないが十分、それ以上

 (現在、その後のファンド含めて60億円以上?)たまっている。

 含み益を計算するなら、ダヴィンチの運用資産残高

 とDAオフィス投資法人の運用資産残高引くと今後、

 川上ファンドから川中・川下ファンドに売却されると

 見込まれる残高が計算出来て、参考になると思う。

 (川上ファンドから川中・川下ファンドに売却される予定で

 ある金額の相関関係を見れば分かるということだと

 思います)。


⑤ファンドで購入した物件の売却先について

→8割以上は川中のプレリート又は川下のREIT

 への売却を考えている。


⑥ファンドで投資している企業名及びその状況について

→5%ルールに達している投資先企業として

 東京機械、明電舎、ユアサ・フナショク、イヌイ建物

 の4社である。現在、合計約20社の小型株投資して

 いるが、1兆円ファンドでは中・大型株も対象として

 投資していく。

 不動産の評価が低く、PBR0.6%以下でコアビジネスが

 順調な企業に投資している。この企業の不動産をダヴィンチ

 に売ってもらえるのが一番だが、ほとんど売って貰えない

 ため、オン・バランス又はオフ・バランスして不動産の

 価値を上昇させる提案を6ヶ月前からしている。

 

⑦1兆円ファンドの出資状況についてとダヴィンチが

 1兆円ファンドに500億円と従来よりコ・インベストメント率

 が上がっている点について

→既に約2200億円確約済み(大半が既存投資家)で、

 1700億円が外部投資家資金で500億円がダヴィンチが

 出資している。1700億円の約半分がアメリカの投資家

 (約10社、財団や年金基金)、残りの約半分が日本の

 投資家(約40~50社、年金基金や機関投資家)である。

 残りの800億円はヨーロッパからの出資が多くなるだろう。

 500億円とコ・インベストメント率が上昇している点は、

 ダヴィンチの自己資金を運用するのに一番良い投資手法

 であると考えているため。


⑧既存物件の賃料値上げについて

→クラスAの物件(ホテルもレジデンシャルも)は賃料が

 上昇している。テナント賃料も値上げしやすい状況と

 なっている。


⑨川下REITから私募リートに戦略変更したことについて

→REITは個人投資家に買ってもらうためのものであったが

 現時点でREITは個人投資家の参加率が低く、個人投資家に

 買ってもらえておらずに大半が機関投資家である。

 個人投資家に買って貰えないのに対して時間とお金を

 かけるより、機関投資家に対してプレリートで販売した方が

 効率良く販売出来ると考えているため。将来的にREITは

 個人投資家に多く参加される商品となるものと考えており、

 REITが個人投資家に受け入れられれば、もっと大きな

 REITをPOしたい。


⑩1兆円ファンドの次のファンドについては

 どのように考えているか?

→1兆円ファンドの次のファンドは有価証券や債券を多くして

 いくことになるだろう。債券投資でいえばメザニンファイナンス

 になるだろう。よって今後はメザニン投資が好きな投資家を

 集めていくことになる。


⑪海外の不動産投資について&ホテル事業について

→日本のホテルは物件価格が上昇していないし、十分今後収益

 の上がる投資先であり魅力がある。

 また海外不動産投資については現在、日本以上魅力が

 ある投資先はない(海外にはあまり興味が無い様子でした)。


⑫従業員のストックオプション制度導入はどうか?

 そうすれば株主と利害を共有出来るのでは?

→従業員がダヴィンチの株を持つのは個人の自由と

 考えている様子で、ストックオプション制度を導入する

 考えは無い様子。

 また人材流出を防ぐため従業員にファンドへ

 コ・インベストメントしてもらい、3年間は投資

 している状態となり、人材の流出を防いでいる。

最後に金子社長個人としてまた総会の終わり際で、

①今までは70%以上の成長性ですが、

 今後は40%程度の安定した成長

 ランディングする時期をうかがっている


②今期は、昨年に比較して売却規模も

 ほとんど同じ1200億程度で70%程度

 の増収・増益が可能となる。


とのことコメントもされてましたヨ


それにしても、

40%で安定成長と金子社長が言っている点が凄い!

ですよね~。


成長性が40%って、そう簡単には出来ないことなのに・・・。


でも、そのことを

「さらっ」と安定成長と言ってました!


~~~~~個人的に~~~~~~


昨年より金子社長が個人投資家に対して丁寧に受け答え

している感じで、だいぶ個人投資家を意識し始めたんだ

なぁ~と思いました!新しい情報があまり引き出せなくて、

スミマセンでした・・・。


そして、今回の株主総会で久しぶりに友人に会ったり、

知り合いになった方も複数出来て、その様な面でも

非常に収穫がありました!!


やはり会社説明会や株主総会は楽しいですね~!

みなさんも、LET’S 株主総会&会社説明会!!


私より詳細に分かりやすくまとめられている

Noppin's stock cafe

で是非、ご確認下さい!


またダヴィンチの熱い討議をされている

うさの珍道中

もやはり面白いので、ご覧になって下さい!



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アセットマネージャーズが高齢者向け施設を対象とした

私募型不動産ファンドを組成したとのこと!


総取得価格:約39億円

対象物件:6物件

シニアレンダー:㈱新生銀行

メザニンレンダー:イーバンク銀行㈱


とのことで、

今後注目される介護・福祉分野向け不動産ファンドです!


もともと介護施設って大きい物件がないんでしょうけど、

でも、ほんと規模が小さい・・・。



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2005年4月から3年間で投資を行う予定であった


DJREPⅢ号ファンドが2年間前倒しして、

全ての投資先が確定した


とのこと!


1年3ヶ月間で、


収益不動産:59物件

上場有価証券:13銘柄

非上場有価証券:7社


投資したとのこと!


それにしても株主総会後にIRとは、


株主総会に出席した方々への「お土産」

というのか

株主総会で質疑を受けないための対策なのか?


微妙なところです・・・。


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遅刻して会場に到着してしまいました…。

ボーダフォンが港区で障害が発生していて

対応していたため、15分くらい遅れて到着しました。


一応、たくさん質問したので家に帰ってまとめたいと思います!

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いや~後場も強かったですね~。

後場は郵便物が届き、少しマーケットから

目を離したら、いつのまにか

日経平均が16900円を上回っていました!!


きっと17000円を上回るのも時間の問題でしょうね。


今日はアトリウムで少々お小遣いを稼ぎ、

まだ保有しているため、きっとこの分で

あれば明日も、もう少しは稼げそうかなっ。


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今日の前場残り10分位で一気に

日経平均が上昇しましたね。

完全に先物が主導で16800円台を

突破しました!


ふと冷静に考えてみると、直近の高値を抜いてきた

ということは凄いことですよね!

あれだけLD事件でメタメタにやられていたはずなのに

これだけ堅調に回復してくるとは・・・。


今日はアトリウムを9390円で100株買い、

ストップ高の9910円で売りました!

まただいぶ下げたら買おうかと思っていたのですが、

思ったより下落せずに、9890円で買い戻しました。

手数料のことを考えるとストップ高で売らなければ、

良かったとは思いますが、予想以上に売り物が出て

こなかったので、仕方なく買い戻しました。


後場はどうなるかな?

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投資目的も多少あるのですが、投資目的以上に

ファンということで保有している銘柄のT&Gが

リラクゼーション施設の運営事業に参入すると

本日の日経新聞朝刊に掲載されていました。


5月に都内に第一号店を出店し、3年で50店舗超

を出店する計画との事。

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