読者の皆さん、こんにちは。


この度、マイブログを引越し致しましたのでお知らせ致します。



私は2007/5/1から、ライブドアブログにてブログ配信活動を開始しました。

(ライブドアブログ時代の過去記事はこちら)

http://blog.livedoor.jp/cfnets_fujiwara/




その後、2011/4/1に、配信拠点をこちらのアメーバブログに移して、引き続き、不動産関係の情報を中心に、日々の出来事を配信して来ました。



一方その間に、情報通信技術が劇的に進歩し、従来からある「間借り型ブログ」では、出来る事に限りがあり物足りなくなって来ました。そこでこの度、自分ドメインによるブログを新規構築し、マイブログの大幅なヴァージンアップを行いました。


今日からはこちらのブログにて、今まで以上に皆様のお役に立てる情報を提供して行く事にしましたので、どうぞよろしくお願いします。



<新しいブログ:藤原浩行.com

http://fujiwarahiroyuki.com/




不動産情報あり!

グルメ情報あり!

音楽情報あり!

その他、たまにビックリ情報あり!

と、楽しく読んで頂ける情報配信を心がけてまいりますので、引き続きイイねやコメントで応援のほどよろしくお願いします。


モチベーションが200%アップしますもので!(笑)



2012/8/4 藤原浩行

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「投資用ワンルームマンション」という名の投資商品をご購入検討する場合、私がいつもクライアント様にお話している事が、以下のひと言になります。



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家賃の100倍前後の販売価格
なら、検討の価値がありますよ!


~例えば~

・家賃5万円なら500万
・家賃6万円なら600万
・家賃7万円なら700万


という感じです。


なぜかと言うと、この収支バランスだと、表面利回り(年収÷販売価格)がジャスト12%になるからです。

(7万円×12ヶ月)÷700万円×100=12(%)


つまり、表面利回りベースで「12%」稼ぐ力のあるワンルームであれば、必要経費である管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸管理委託手数料などを差し引いても、手取りベースで6%~7%位の利回りを確保出来ますので、不動産投資としては合格点を出せる水準だと思います。

あとは、現地を確認して物件自体の外観や管理体制をチェックして、特に問題が無さそうであれば、基本的に「買い物件!」として積極的に検討しても良いと思います。

※但し、首都圏エリア物件(東京23区・川崎・横浜などの大都市圏内)に限ります。


実務上は、このハードルをクリアするワンルームは200件探して1、2件程度の狭き門ではありますが、逆に出て来た場合は、すぐに売れてしまいます!

不動産投資には、色々な判断基準がありますが、これはとても簡単に覚えられる物差しとして、覚えておかれると良いと思います!




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連載記事!
相続前の測量が重要な理由とは?」
 ◆子として最低限知っておきたい
親の相続に関する心がまえ!」◆第24回
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前々回のワンポイントセミナーで、測量に関してお話をしました。測量は、発注してから仕上がるまでに意外と時間がかかる事が多いので、
出来れば土地所有者が元気なうちに、手続きを開始した方が良いですよ! というお話でしたね。

土地という不動産は、ご自分の物件が他の誰の土地とも接しない、という離れ小島のような土地は滅多に無く、たいがい両隣りの方、奥の方と、最低でも3人の方々と接しています。前面道路が公道であれば、それは行政が持ち主になりますので、それも含めてカウントすれば4人という事になりますね。

そして「土地を測量する!」という事は、言い換えれば、ご自分の縄張りを確定させる!という作業になりますから、当然、相手方の同意が必要となってきます。

日常生活する分には、ブロック塀や生け垣等が事実上の敷地境となり、特にそれが確定していようが、確定していなかろうが、全く困らないのですが、いざその土地を売買しようとすると、測量手続きの際に予期せぬ障害に当たったりする事もしばしばあります。

事前には思ってもみなかった落とし穴が出て来る・・・
それが測量なのです。


続きはオンライン・セミナーをご覧下さい!




<バックナンバーのご案内>


・第23回:相続手続きに関する相談先
http://youtu.be/5NGwl_LHQmk
・第22回:相続が発生する前の測量は結構重要!
http://youtu.be/ieThMe4_4kE
・第21回:相続登記の裏ワザとは?
http://youtu.be/HdWkoqrc5KI
・第20回:相続登記とは?
http://youtu.be/QrWiXEQVTLc
・第19回:遺産分割とは?
http://youtu.be/Z6pfsDULkSg
・第18回:相続財産の種類(後編)
http://youtu.be/s4h2PTYge8A
・第17回:相続財産の種類(前編)
http://youtu.be/eouMmURgyds
・第16回:相続財産の配分に関するまとめ
http://youtu.be/72hsqfY_v3o

・第15回:遺留分という(子の)切り札
http://youtu.be/onLv4ITKxMA
・第14回:遺言という(親)の切り札
http://on.fb.me/yRsCJw
・第13回:代襲相続を掘り下げる(後編)
http://on.fb.me/xnyqDu
・第12回:代襲相続を掘り下げる(前編)
http://on.fb.me/zxEfot

・第11回:相続財産の配分割合(第三優先登場の場合)
http://on.fb.me/ysES8P
・第10回:相続財産の配分割合(第二優先登場の場合)
http://on.fb.me/wxcNp0
・第9回:相続財産の配分割合(第一優先間)
http://on.fb.me/wueVgC
・第8回:相続人の順位(第三優先)
http://on.fb.me/z6wQu3
・第7回:明るい相続プランニングセミナーのご案内
http://on.fb.me/An9R8W
・第6回:相続人の順位(第二優先)
http://on.fb.me/wC5INZ
・第5回:第一優先相続人のどちらかが居ない場合
http://on.fb.me/yQXprH
・第4回:相続人の順位(第一優先)
http://on.fb.me/xEj2aq
・第3回:相続人の範囲
http://on.fb.me/xm8SAB
・第2回:相続人と被相続人
http://on.fb.me/xUd9GM
・第1回:ご挨拶
http://on.fb.me/zDjxqM



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昨日、担当クライアント様と打ち合わせをして、保有されている都内の収益ワンルームを売却する方針となりました。



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理由は、ある事をするために現金が必要になったので、今まで投資していた不動産資産から、一旦現金資産に、資産ポジションを移しておきたい! というご希望でしたので!

いずれも東京23区内で最寄り駅から5分以内の好物件です。それぞれ弊社が物件管理をしていますが、運用上全く問題の無い物件です。

これから売り出し価格を含めた販売準備に入りますので、決まりましたらこの場でもお知らせしますのでお楽しみに!

かなり良い物件です!
(ニヤリ)





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この前の水曜日・・・
久しぶりに東京タワーの真下まで行って来ました。



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幼稚園の頃・・・

お正月に両親から「どこでも行きたい所に連れてってあげる。どこがいい?」と言われて、「東京タワー」と答えたのを今でも覚えています。展望台まで登って、東京タワーのプラモデルを買ってもらって、それを一所懸命に作って、しばらく家の一番目立つ所に飾られていました。


東京タワー

※DL自由(笑)

久々に真下から見上げた東京タワーはやっぱり大きかった!
もうすぐスカイツリー開業ですが、個人的にはタワーと言えばやっぱりココが一番好きかな?

でも、実を言うと、まだ特別展望台には行った事無いんですよね・・・。

一度くらい行ってみようかな・・・?




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不動産を下見する際・・・
(・・・あそこからここまで、何mくらいなんだろうか・・・)

を知りたい事があります。
そんな時に使える裏ワザをご紹介します。



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L字溝



写真にある道路の端にあるコンクリートのフタのような部分を「L字溝」と言います。
http://bit.ly/Jd4XPu
このフタは規格で寸法が60cmと決められているので、このフタの枚数を数える事で、二点間のおおよその距離がわかります。

写真で言えば、一番奥のブロック塀から一番手前の「G」マークが付いている所まで枚数は17枚でしたので、17×0.6=10.2mとなり、あちらからこちらまでおおよそ10mの距離があるんだな! を現場で掴めます。

面積は「たて×よこ」で求められますから、もう一辺の距離を掴めれば、おおよその土地面積が把握出来る!というワケなのです。仮にもう一辺も10mなら、

(10×10=100m2位あるのかな・・・この土地は?) ってな具合に!



皆さん! 今日は帰宅したら自宅前のL字溝を数えてみては如何ですか?(笑)




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最近、スマホ発でSNSメールやFBメッセージを打つ際、変換候補が表示される速度が遅くてイラつく事がありましたが、それを一発解消出来る裏ワザを教えてもらいました!



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iPhoneユーザーの場合の話ではありますが・・・

1.設定
2.一般


と進むと、画面の一番下に「リセット」というボタンがあります。
それを開いて・・・

3.キーボードの変換学習をリセット

を押すと、それまで蓄積されて来た学習効果が文字通りリセットされます!

「それじゃあ逆に遅くなるのでは・・・?」


そう思われる方、騙されたと思ってトライしてみて下さい!
本当にウソみたいに明らかに速くなりますから!


思うに、ずっと使っているうちに変換候補がどんどん蓄積されていき、何かの入力があった場合、そもそもソフト側が、変換候補の中を探すこと自体に手間取っているのが時間がかかる原因ではないかと読みました。

これを実行した場合最初は候補が出てきませんが、「おはようございます」とか、「こんにちは」とかの定型文書の場合、候補が少ないので、最初の一文字だけでバッチリ出るようになりますよ! 素晴らしく使える裏ワザだと思いました。


この裏ワザを教えてくれたのはお友達の「宮村 浩樹」さんで、板金職人としては、全国的に有名な方です。

宮村さんのオフィシャルサイトはこちら!
http://miya-hiro.jp/





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「稼げる自宅」探索中Now!

テーマ:
今日は午後から、若いご夫婦のための住宅購入候補物件の見学ツアーです! 私は「稼げる自宅購入」をオススメしました。

稼げる自宅とは・・・




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自宅用として買う不動産ではあるけど、将来諸事情で住めなくなった時に、それを売らずに人に貸した場合、その収支が抜群に良い物件の事を言います。有るようでなかなか無い物件ですよ!

例えば・・・

●住宅ローンの支払い:¥65,000円
●貸した場合の家賃:¥130,000円


住宅ローン支払い額の約2倍の収益力があるマンションなんてのも、
よ~く探せば見つけられたりします。これなら、急な転勤や海外赴任が来ても困らないどころか助かりますね!

いくつか面白そうな物件が見つかりました!
資料をまとめて、そろそろ出発です。




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連載記事!
遺留分という(子の)切り札」
 ◆子として最低限知っておきたい
「相続財産の配分に関するまとめ」◆第16回
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今までの「相続」ワンポイントセミナーの中では、

◎相続財産の配分順位 (第2回~第8回)
◎相続財産の配分割合 (第9回~第11回)
◎代襲相続にとは? (第12回~第13回)
◎親の切り札「遺言」 (第14回)
◎この切り札「遺留分」(第15回)

を解説して来ました。

今日は、今まで解説して来たワンポイントセミナーを一まとめ解説致します。復習に役立てて頂ければと思います。又、もう一度詳しく聞きたくなったら、下記バックナンバーURLをクリックして頂ければ「補講」受講出来ますので、気になるテーマを再受講してみて下さい。


続きはオンライン・セミナーをご覧下さい!





<バックナンバーのご案内>

・第15回:遺留分という(子の)切り札
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・第14回:遺言という(親)の切り札
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・第13回:代襲相続を掘り下げる(後編)
http://on.fb.me/xnyqDu
・第12回:代襲相続を掘り下げる(前編)
http://on.fb.me/zxEfot

・第11回:相続財産の配分割合(第三優先登場の場合)
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・第10回:相続財産の配分割合(第二優先登場の場合)
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・第9回:相続財産の配分割合(第一優先間)
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・第5回:第一優先相続人のどちらかが居ない場合
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・第4回:相続人の順位(第一優先)
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・第3回:相続人の範囲
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・第2回:相続人と被相続人
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・第1回:ご挨拶
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今日は、あるクライアント様にご紹介した収益アパートの残金精算の日でした。初めてご相談にいらっしゃったのが昨年9月の事ですから、半年かけてようやく収益不動産のオーナー様となりました。



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一般的に残代金の精算は振込を利用する事が多いです。TV等だと、ジュラルミンケースに山盛りに詰まったお金を机の上に置いて・・・、なんてシーンにもお目にかかりますが、実際には、そんな取引はほとんど皆無です。ほとんど全て振込です。

ところでその振込ですが、クライアント様から聞いた言葉が、私にとっては実に意外で、かつ、新鮮だったものですから、この場でご紹介します。

それは・・・
「振込手数料って3万円以上全て一律とは知らなかった!」
というもの。


つまり、クライアント様の振込に対するイメージはこうです!
10,000円振込むのに800円位かかるって事は、100万円なら8万円、1,000万円なら80万円、1億円なら800万円、みたいにスライド上昇するのかと思ってた!
という感じ。

もっとも80万円とか、800万円、というのは常識的に考えても有り得ない事はすぐに気付きますが、1億円で8万円と言われれば、そんなもんなんだ・・・!と信じてしまうかも? というお話でした。

なるほど・・・!
一般の方の不動産売買に関する知識レベルとはその目線なのか! いやぁ~、勉強になりました。今後のアドバイスに生かせそうです。

新しい「気付き」を有難うございました!




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