■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１１）【「絆作戦」 試行中！】

【「絆作戦」 試行中！】

こんにちは。

朋田武洋です。

この連載では
これまでは差別化について
いろいろお話ししてきました。

賃貸経営は入居付けも重要なのですが、
これから先は如何に長く住んでもらうか？
要は空室を極力を作らないことが大事なことと考えます。

今回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。

空室ができてから
空室の対策に苦慮するのではなく、
空室を作らない努力が大事。

要は入居者さまの満足を高め、
退去に至らないようにするという考え方です。

私が試みているのは
「絆作戦」という名前をつけています（＾＾）

たとえば、
前回の「入居者さまアンケート」などもその一つです。

満足度アンケートで、
良い設備、気に入っている点等を聞き、
答えてもらうことにより、
ご自分が住んでいるの物件の良いところを
再認識してもらい愛着を持ってもらう機会とする。

逆に、
困っていること、お悩みアンケートを実施し、
できることは解決していくことで
入居者さまの満足度を上げていく
といったことも考えています。

ただ、
入居者さまに困り事やお悩みを聞くのは
諸刃の剣とも言え、
クレームが出てくる可能性もあります。

しかし、
リベルテという物件は新築から
私が運営していることもあり、
お客さまの顔が見えているので
実施しております。

逆に、
他地域にある中古物件の方は
お客さまの顔が見えていないので、
アンケートは恐いところがありますので、
実施しておりません。

後は、
コミュニケーションとして、
年賀状と暑中見舞いを１年に２回、
入居者さまに出しています。

年賀状の返事をくれる方もいらっしゃいます。

また、
退去時にはお礼の手紙というのも
出させていただいてます。

通常、
賃貸では退去してしまえば
それでおしまいとと思いますが、
私の場合はお礼の手紙を出しております。

私は、
賃貸経営を入居者さまをお客さまととらえた商売、
より良い賃貸をお客さまに提供していく
という姿勢でやっております。

なので、
お客さまにお礼・感謝をすることで
今後も自分もより良い賃貸をお客さまに
提供していこうという気持ちに繋げていけますし、
同時に、学生さんなら後輩の紹介を
促していただくような一文を書き添えたりと、
次の入居に繋げる努力をしています。

こういった普段からのコミュニケーションを行なうことで、
クレームやトラブルを未然に防ぐことも
できるだろうと考えています。

以上が現時点での
入居さまに長く住んでもらうための私なりの試みです。

それでは、
なぜ、私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
次回は、「リベルテ誕生秘話」という
タイトルでお話ししたいと思います。

楽しみにしていてください（＾＾）
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１０）【入居者の高い満足度】

【入居者の高い満足度】

こんにちは。

朋田武洋です。

前回はわたし自身の所有物件の
高い競争力についてお話しました。

今回は、
入居者さまの満足度状況についてお話します。

私自身の所有物件では、
入居者さまにアンケートを
お願いしたことがあります。

そのときは、
１２部屋の入居者さまの内、
３部屋の入居者さまから回答をいただきました。




その回答をご紹介致します。

私自身の所有物件の名前は
リベルテと言います。



【３０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？

Ａ：とてもいいです。
　　高さがあるので夏は暑くなるのではと心配しましたが、
　　エアコン１台ですぐ効くし、とても住み心地がいいです。

Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？

Ａ：９０点以上

Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？

Ａ：かわいらしい外観と内装。
　　ロフトがあるため、高さのある天井が好きです。
　　対面キッチンとトイレが離れているなど、
　　配置も気に入っています。

このようにこの女性の方は、
大変気にいってくれています。

アンケートは匿名ＯＫで行なったのですが、
この女性は実名で返してくれた上に
メールアドレスも書いてくれていましたので、
時々、メールを出してやりとりをさせてもらっています。


【１０代男性・学生】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？

Ａ：とてもいいです。
　　キッチンも広くて使いやすいです。

Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？

Ａ：８０点

Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？

Ａ：収納スペースが広いところ。


【２０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？

Ａ：一人暮らしにはちょうど良い広さで、
　　清潔感があって住みやすいです。

Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？

Ａ：８０点

Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？

Ａ：外観がかわいい。
　　オープンキッチン。広いロフト。


以上、このような回答をいただいております。

キッチン、ロフト、収納スペースなどを
気に入っているところとして挙げてもらっていますので、
ほぼ狙い通りといった反響が確認できました。

賃貸というのは、
如何に入居付して空室を埋めていくかが
大事なのですが、そもそも空室を作らない。

入居者さまに満足を感じてもらい、
長く住んでもらうのもとても大事なことと考えます。

次回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）

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■不動産資産保全の勉強会、いよいよ明日です！

こんにちは。

朋田武洋です。

先日、
不動産資産の保全について
記事を書きました。

先日の記事
　↓
■不動産資産の保全について勉強しませんか？

その勉強会の場である
セミナーの開催がいよいよ明日です。

「 ３０年後も勝ち続ける賃貸経営」のために
しっかり、勉強してこようと思います(^^)

【参加無料】
【名古屋駅徒歩５分】の好ロケーションですので、
ご都合つく方は、出かけてみてはいかがでしょうか。

まだ、残席があるようです。

参加のお申込みはこちらからできます。
　　↓　　↓　　↓
【セミナー】これからの収益を生み出す「アパート経営」と「税金対策」

それでは、
今日もお読みいただき
ありがとうございました。
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（９）【強力な物件力で高い競争力】

【強力な物件力で高い競争力】


こんにちは。

朋田武洋です。

今回は、
前回に紹介した私自身の運営物件の
運営状況についてお話しします。

プロヴァンスデザインアパートで
差別化ということで、女性がターゲット。
外観も女性好みで、
案内すれば、ほぼ入居が決まる状態です。

直近の入退去としては、
空室がなかなかできないので実績は少ないのですが、
２０１１年から２０１２年にかけての事例でお話しします。
（最も直近の空室は募集中なので、　
それ以前の実績でお話しさせていただきます）

２０１１年１２月１８日に退去されたのですが、
すぐ１２月２５日に申し込みがあり、
一人目の内見で決まりました。

１２月２５日の申し込みなので、
私にとっては、
ちょっと嬉しいクリスマスプレゼントになりました（＾＾）

次に、２０１２年３月２７日の退去の事例では、
約１ヶ月後の４月２８日に２人目の内件で決まりました。

一般的な成約率と言われる２０％だと、
５回の内見で入居が決まりますが、
今のところ私自身の物件は１～２回の
内見で決まっています。

なので、
非常に決まりやすい物件と言え、
価格に対してお客様が感じる価値が高い物件に
できていると考えられます。

家賃で見てみますと、
２００８年４月から５年経過しておりますが
賃料は変えておりません。

１階、２階、角部屋、中部屋で
差をつけていますが、平均５２０００円です。

２０１２年前半の実績では、
近隣の新築物件をみても
４６０００～４８０００円程度で、
築１～３年でも５００００円を切っている状況です。




近隣物件では新築でもプレミアム家賃が
とれない状態に来ているということです。

その中で、
私自身の物件は当初の家賃を
キープできている状況なのです。

ここで、
築古も含めた家賃相場を見てみます。
２０１２年の前半、
賃貸募集ナビを使わせていただいて
「Yahoo!不動産」に実験的に物件を載せていました。

当時の例でお話ししますと、
「愛知県稲沢市」「ワンルーム・１ＤＫ」
「占有面積２５㎡以上」という条件で
絞って検索してみますと４９件ヒットしました。

近隣の物件では築１年でも、
４８０００円という風に５００００円を切ってきています。

近隣の物件は、
ほぼ軒並み５００００円を切っている中で、
私の物件だけが「ワンルーム・３０㎡」の
少し広めの物件とはいえ、
５２０００円で募集して値付けできている状況です。

ワンルーム・１Ｋの家賃帯としては
最高の部類に入ると思います。


次に、入居率についてです。

入居状況はほぼ満室を継続しており、
初年度からほぼ変わらず２０１１年度で９７．４％です。




３年目の２０１０年のみ８５．４％でした。
これは、ある事情によるものです。

このある事情というのは、
２００８年４月の新規入居開始に向けて
２００７年１１月頃から入居者募集を開始したのですが、
この時期は近くにあるトヨタ系の自動車整備学校の
推薦入学者の決まる時期でした。

それで、嬉しい誤算ではあったのですが、
２年コースの専門学校生の契約が多くありました。

その学生たちの卒業がこの年の３月にあり、
社会人の方も含め、
延べ９部屋の退去がこの年に集中したというわけです。

そのため、
非常に苦労したのを覚えておりますが、
そういった事情からこの年だけ入居率を落としています。

おかげさまで、
退去が出てもほぼ１ヶ月以内には
次の入居が決まる状況を継続できています。

稲沢市内近隣の単身物件は
通常どこでも同じ状況だとは思いますが、
数ヶ月間の空室がざらにある状態なのです。

以上が、
私自身の物件の運営状況になります。

物件の高い競争力について
お話ししてきましたが、
次回は、入居者さまの満足度状況に
ついてお話します。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
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■不動産資産の保全について勉強しませんか？

こんにちは。

朋田武洋です。

今日は、ちょっと連載記事はお休みです。

と言いながら、
関係ある話なのですが。。。

普段、所有不動産資産の

保全について考えることはありますか？

正直言って、

私はあまり考えることはありません（＾＾；

どうしても、

目の前の満室経営、キャッシュフローの確保が

一番の関心事となってしまいます。

まあ、それが普通かもしれませんが・・・

ただ、

「 ３０年後も勝ち続ける賃貸経営」を

テーマとする私にとっては、

大変、重要な事柄であると思ってます。

というか、これは、

不動産を所有する人にとって

共通のテーマだと思います。

不動産資産の保全ってなんでしょうか？

所有する不動産を将来的にどうしていくのか？

保全とはちょっと違いますが、

将来的にどうしていくのかという意味では

ぱっと思いつくのはいわゆる出口戦略。

売却や建て替え。

売却も建物ごと。

更地にして売却とかいろいろあると思います。

それと、いつ、それを実行するのか？

そのような事柄ですね。

でも、

もうひとつ大事なのが

自分に万が一のことがあった時のことです。

不動産があることによって、

奥さんや家族にどのような事柄が起こるのか？

例えば、

「団体信用生命保険を掛けているから

　残債は消えるね。」

「でも、不動産資産は残るから、

　相続税が生じるんだよな。」

そのとき、

納税のための十分な現金余力があるのか？

納税のために資産を売却しなければいけないのか？

果たして、十分な金額で売却できるのか？

そして、

幸運なことに長生きできたときに

資産を如何に効率的に次世代に継承していくか？

不動産を所有している以上、

これらのことに無関係ではいられません。

平成２７年から
相続税に関する税制も改定されます。

４月にふとしたきっかけから、

ある不動産会社が主催するセミナーに出席しました。

税理士さんが講師でしたが、

結構、目からウロコの内容でした。

子や孫に教育資金として、

生前から贈与していく方法とかでした。

如何に効率的に資産を継承していくか？

▼そのときのセミナーではないですが参考のホームページです。

　「教育資金の一括贈与！メリットがあるのはどんな人？」

他にもいろいろ参考になったことあったのですが、

テキストを読み返してみると結構忘れてます（＾＾；

普段、あまり、考えないことだけに

機会をとらまえて情報収集や勉強が必要ですね（＾＾）

というわけで、

来週末も勉強に行ってきます。

【セミナー】これからの収益を生み出す「アパート経営」と「税金対策」

著名な税理士コンサルタントの

タクトコンサルティング、本郷尚氏の講義。

その後、

アパート経営コンサルタント、石川龍明氏

とのパネルディスカッションです。

残席わずかとのことですが、

情報収集や勉強してみませんか？

【無料】で参加できるセミナーなのが嬉しいです（＾＾）

ご興味ある方はこちらをご覧ください。

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【セミナー】これからの収益を生み出す「アパート経営」と「税金対策」

それでは、

今日もお読みいただきありがとうございました。
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（８）【プロヴァンス風デザインアパートで差別化】

【プロヴァンス風デザインアパートで差別化　～運営物件の実例紹介～】

こんにちは。


朋田武洋です。

前回までは、
「 ３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？」ということを
私の実際のアパート経営の体験と実績から、お話ししてきました。

少々、小難しく、
肩が凝ったという方もいらっしゃると思います（＾＾；

ここまでお付き合いいただき、
ありがとうございました（＾＾）

私自身は、大事な話と思ってますので、
あえて、お話しさせていただきました。

さて、今回からは、
私自身の運営物件の実例紹介という形で進めていきます。

多少は、肩が凝る人減るかな（＾＾；




この写真の物件は、
愛知県稲沢市に建てました木造二階建てのアパートで、

外観を見ていただければわかるように、
外壁はプロヴァンス風と呼んでいる
南欧風の塗り壁調のアパートになっています。

女性受けが良く、瓦はスペイン瓦です。

今回はこのアパートの実例を紹介をします。

前回までで
競争力の高い物件とは何か、
他よりどう抜きんでるか、
というお話をさせてもらいましたが、
この物件では「プロヴァンスデザインアパート」という
差別化のコンセプトでやっております。

最寄駅はＪＲ東海道本線の清洲駅。

名古屋から岐阜方面に向かって２駅目になりますので、
名古屋駅までの乗車時間は１０分もありません。

駅から徒歩１２分ですので、
名古屋駅からドア・トゥ・ドアで３０分圏内の立地になります。

アパートの方は、築年は平成２０年３月、
構造は木造、間取りはワンルーム１２戸、
方位は東向きと南向きの２棟です。

こちらのホームページで
詳しい特徴を見ることができます。

◆おしゃれなプロヴァンス風デザインアパート◆　「リベルテ」（liberte）

自分の物件紹介ホームページを試験的に作っておりまして、
「１ルームなのにひろびろキッチンのお部屋で休日の料理が楽しめます。」
といったコピーをつけております。

写真を見ながら少し物件を紹介させていただきます。






２棟並んだ外観の写真になります。




アパートの名前は、「Liberte（リベルテ）」で、
これはフランス語で“自由”を意味する言葉です。



　
こちらも外観、玄関側の写真になります。

玄関ドアも趣きがあるものになっています。
アイアンの小窓がついている玄関ドアもあります。

こちらはバルコニー側から見た外観になります。

中の写真で、
こちらが広めのカウンターキッチンです。




これはキッチンから
ワンルームの居室を見た写真です。




料理スペースが充分にあり、
女性が休日にも料理を楽しめる
コンセプトのキッチンです。




こちらはロフトに上がる階段です。




ロフトは、ベッドスペースや収納スペースに使えます。




ロフトから見下ろした写真です。
天井が高くなっていて、
１階の部屋にも２階の部屋にも両方にロフトがあります。


写真はここまでになります。

ホームページ上にも特徴が書かれていますが、
収納スペースにも使えるロフト、
階段下にもクローゼットがあり、
計３ヶ所の収納スペースがあるので
女性の一人暮らしにも充分です。

２口コンロ付きの料理スペースもあるので、
料理も楽しめます。

他には、
シャンプードレッサーや
録画機能付きのモニターフォンもあり、
玄関はダブルロック。

浴室は追い焚きと浴室乾燥機能があります。

玄関に姿見のミラーがあり、
女性を意識した物件にしております。

ロフト部分を除いて約３０㎡ありますので
スペース的にも充分です。

要は、
「誰に」である若い女性の入居者の目線での
外観、内観、使い勝手を意識し、
【安心】【快適】【便利】を実現しています。


それでは、今回はここまでです。

次回は、
この物件の高い競争力についてお話します。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）

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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（７）【本当に、物件は必ず陳腐化する？ 「経年美化」】

【本当に、物件は必ず陳腐化する？　「経年美化」という考え方】

こんにちは。朋田武洋です。

以前、
「物件は必ず陳腐化する」というお話をしましたが、
今日は、本当にそうなのか？
という少し変わった話をしたいと思います。

通常、
物件というのは「経年劣化」と言い、
古くなるといろいろな設備が
劣化してくるのが一般常識です。

しかし、
私が本やブログなどで情報収集したところ、
「経年美化」、そして「経年優化」という言葉に巡り合いました。

「経年劣化」の意味はわかると思いますが、
年月の経過によって、
賃貸でいうと床材やクロスなどが劣化して
価値が下がることです。

では、
「経年美化」や「経年優化」というのは何か？
というと、年月の経過とともに、
風合いや味わいが増してきて
物件価値が高まることを言います。

たとえば、
床材に無垢材（ナラ材、タモ材等）や
石材タイルを使っていたり、
壁材なら漆喰壁や珪藻土を使っていると、
年月を経ることで逆に味が出てきたりするわけです。

ただ、
自然素材はコスト的に割高で
賃貸はコストとの兼ね合いを考えることが大事なので、
まだ私自身、この点は研究段階です。

写真で紹介してみたいと思います。

【タモ材の床】




【硬質タイルの床】


タモ材の床であるとか、
硬質タイルの床など、
こういったものは年月を経ると
経年変化によって色合いが濃くなり
味が出てくるかと思われます。

また、
ヒノキの床も味がでるようです。

【ヒノキ材の床（新築）】




【ヒノキ材の床（築2年）】



【ヒノキ材の床（築20年）】





逆に、
合板のフローリングでは、
見た目も汚くなってきていかにも劣化
という言葉が合う状態になってきます。

【合板フローリングの床（築古）】





実際に素材を使ってみてどうかというのは

まだまだ研究中ですので、
これらはヒントとしてご紹介させていただきました。

では、
次回からは私の運営物件での実例紹介
に入っていきたいと思います。

楽しみにしていてください。

それでは今日はここまでです。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（６）【賃貸経営を成功に導くマーケットリサーチ】

【賃貸経営を成功に導くマーケットリサーチ】

こんにちは。朋田武洋です。

前回は
近隣物件と差別化し
勝ち残る賃貸物件とは？
ということで、
以下の４つのポイントについてお話ししました。

「どこに」
「誰に」
「どんな住まいを」
「競合物件との違い」

今日は、
それらをどのように導き出していくのか？
ということでマーケットリサーチについてお話しします。

賃貸経営を成功に導くための
必要なマーケットリサーチとしては、
４つのリサーチ項目があります。

それは、
「誰に」
「どんな住まいを」
「競合物件」
「家賃相場」
の４項目です。

一つずつ見ていきますと、
「誰に」は、エリアにはどんな入居者層がいるか？

単身の方が多い地域なのか？
ファミリー層が集まる地域なのか？
単身でもどんな年代なのか？
社会人が集まるのか学生が集まるのか等。

それから、
「どんな住まいを」という点では、
エリアの入居者層のライフスタイルはどうなのか？
趣味・嗜好、活動エリアは？
といったところをリサーチしていきます。


そして、
「競合物件」ということで、
どんな間取りの物件が多いのか？
どれぐらいの築年の物件が多いか？
それと、新築物件は建ち続けているか？等です。

新築物件が立ち続けているエリアであれば、
自分の物件は相対的に早い時期に陳腐化していくので、
そういったことも調べていく必要があります。

また、
人気のある間取りや設備も意識しておくと良いでしょう。


それからもう一点。
最近大事だと思っているのが、
４点目の「家賃相場」です。

家賃は、築年、構造、間取り等によって変わり、
木造やマンションタイプなどでも相場が違います。

単身やファミリーなど求められる間取りごとの相場はどうか？

入居者層でグルーピングし、
それぞれの家賃相場を調査します。

ここで、私の所有物件の実例をお話します。

ワンルームと２ＤＫがあるＧ県Ｋ市の物件ですが、
２ＤＫの部屋が空いた時のお話です。

以前は43000円の家賃だったのですが、
仲介業者の方がその家賃では難しいと言ってきたのです。

理由を訊ねると、
そのエリアの２ＤＫの家賃帯が下がってきているらしく、
43000円だと２ＬＤＫを借りられるくらいで、
２ＤＫを借りる人はいないのだとわかってきました。

結果的に30000円ほどに下げないと難しいという話でした。

自分の物件の間取りの一つ上のクラスが
どういう動向なのかも調べておく必要がある。
そういう事例です。


こういったことをリサーチするのに一番良い方法は、
「お客様」である「入居者」のことを
一番よく知っている仲介業者にヒヤリングすることです。

１社だけでなく、
最低２～３社にヒヤリングして情報を集め、
比較した方がいいです。

ヒヤリング先によって得意不得意や扱う物件の差があります。

たとえば、
プレハブ系の新築物件を扱っていたりして
主に新築に強い仲介業者があったり、
築古でもイケイケで取扱う仲介業等、
各ヒヤリング先に特徴があるので、
同じ物件でもヒヤリング先によって意見が変わってくることもあります。

なので、
最低２～３社にヒヤリングするのが良いのです。

入居者層のリサーチの補足として、
入居者層の分類例にも触れておきたいと思います。

入居者層は
「シングル（単身者）」、
「カップル（２人住まい）」、
「ファミリー」
の大きく３つに分類できます。






そして、それぞれ、
「シングル（単身者）」もたとえば、
学生、２０代社会人、２０代後半から３０代、
４０代、５０代以上高齢者、外国人・留学生などに
分けることができます。

学生だったら、とにかく家賃が安い方がいいですし、
２０代後半から３０代なら家賃は出せるので
ゆったり広めのものがいいでしょう。

指向が変わってくるので、
同じ単身でも分類分けが必要なのです。

また、
「カップル（２人住まい）」でも、恋人や新婚カップル、
DINKS、シニアカップル、ルームシェアなど、
ライフスタイルは様々で、
それぞれに求めるものや家賃も変わってきます。

「ファミリー」も同様に
「ベビーファミリー」という乳幼児を持つ世代、
「キッズファミリー」という小学生のお子さんを持つ世帯
といった分類があります。

こういった層を分類することで、
自分がターゲットとする世帯のライフスタイルと指向、
住まいに求めるものをリサーチして、
賃貸を提供していけばいいのです。

以上が、
近隣物件と差別化し勝ち残るための
マーケットリサーチの考え方です。

次回は、少し変わった話、
「本当に、物件は必ず陳腐化するのか？」
ということについて話していきます。

それでは今日はここまでです。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（５）【近隣物件と差別化し勝ち残る賃貸物件とは？】

【近隣物件と差別化し勝ち残る賃貸物件とは？】

こんにちは。朋田武洋です。

前回は「物件力」についてお話ししてきました。

今日は、
近隣物件と差別化し勝ち残る賃貸物件とは、
どのようなものかについてお話しします。

重要なポイントを端的に３つの言葉で表しますと、
「決まるところに」
「決まるものを」
「安く作る」
という言葉に集約されます。

これがどういうことかを理解してもらうために、
まず一般のビジネスで勝ち残る商品企画について説明します。

どういう観点で商品を企画するかということでは、
「誰に」「何を」「ＵＳＰ」の３つの要素があります。

「誰に」とは、
ターゲットとなるお客様層は誰かということで、
ビジネスというのはお客様を意識し、
お客様が求める価値を付加して初めてビジネスになります。

なので、
その「誰に」が見えていないと
そもそも商品の企画はできません。

次に「何を」というのは、
「誰に」で定義した顧客ターゲット層は
何を求めているかということで、
これが顧客に提供すべき提供する商品・サービスになります。

最後に「ＵＳＰ」
──Unique Selling Point──
が重要になってきます。
「ＵＳＰ」とは、
つまり競合との違いは何かということで、
いくらターゲット顧客を定めて求める商品を
作ったとしても競合と似たりよったりであれば、
秀でることはできませんので、
競合との違いを常に意識して企画する必要があります。

これが一般のビジネスにおける３つのポイントです。

では、
これを賃貸ビジネスに当てはめるとどうなるかというと、
「どこに」「誰に」「どんな住まいを」「競合物件との違い」の４つになります。

一般のビジネスに対して、
「どこに」の要素を付け加えていますが、
賃貸物件というのは一旦作ってしまうと
動かすことができませんので、
立地を意識することが重要なためです。


「誰に」の要素としては、
そのエリアにはどんな入居者層が集まっているのか？
その入居者層がどんなライフスタイルをしていて、
「どんな住まいを」求めているのか？

そして、
「ＵＳＰ」として、
入居者層が他の物件ではなく
自分の物件を選んでくれる理由は何か？

これらを考えていく必要があります。

そういった意味で、
「どこに」というポイントへの答えとして、
「決まるところに」という立地となります。
想定した仕様の物件に
住むであろう入居者のニーズが
存在するかということになります。

「誰に」「どんな住まいを」ということへの答えとして、
そのエリアに住んでいる入居者層の普段のライフスタイルと
ニーズを見極め、「競合物件との違い」を出すことで、
「決まるものを」という物件の提案になります。

最後に、
「安く作る」を付け加えておりますが、
賃貸というのは他の一般のビジネスと違い、
一定以上に売上額を増やすことができません。
賃貸は稼働率が大事で、
１２部屋の建物ならば、
１２部屋分の賃料が最大の売上上限となります。

なので、
十分な収益性を確保しようとすると
原価をいかに安くするかが大事で、
「安く作る」ことがポイントになるわけです。
中古物件の場合は、如何に安く購入するかということになります。

また、
家賃収入に対するローン返済比率を低く保ち、
リスクヘッジをするためにもできるだけ安く作る、
購入するのが重要なのです。

では、
「誰に」「どんな住まいを」「競合物件との違い」というのを
どのように導きだしていくのかは、
マーケットリサーチになるわけです。

マーケットリサーチについては
次回以降で書いていきます。

それでは今日はここまでです。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（４）【入居が決まらない理由と物件力】

【入居が決まらない理由と物件力】

こんにちは。朋田武洋です。

前回までで、
「不動産投資と不動産賃貸業とは？」ということで、
「不動産投資」とは「不動産賃貸業」であり、
一般のビジネスと同じである。

つまりは「経営者」としての考え方・行動、
すなわち、「経営」という視点が
必要だというお話をしてきました。

今回は、
入居がなかなか決まらない物件のその理由と
逆に競争力の高い物件とは
どんなものかについてお話します。

まず、
入居なかなか決まらない理由ですが、
ポイントは価格と価値のバランスで、
言いかえれば、家賃のミスマッチの問題です。

価格とは家賃であり、
価値とはお客様が住宅に感じる価値のことで、
単純な話として値段が合わない、ということです。

もう一つは、
需要と供給の要素で、
いくら良い物件を供給しても、
同じような物件の供給量が多ければ
価格競争になり同じ物件でも決まらない状況に陥ります。

では、
競争力が高い物件とはどんなものか？

それはそのエリアに類似物件がほとんどない。

いわゆる競合がいない状態のことで、
そうなれば当然需要が高まり、
そして、価格が価値に見合うようになります。

そして、
仲介業者に頼らなくても
入居を決められる物件だとすれば、
これも競争力が高いと言えるでしょう。

ですがこれは難しい話で、
実際は仲介店の営業の方が
入居者を決めてくれる場合が多いわけです。

ただ、「物件力」ということで言えば、
お客様が内見で案内してもらって
「ああ、このお部屋だったら住みたい！」
と思える物件であれば、
他に何かデメリット、
例えば、駅が遠いとかがあっても、入居は決まるでしょう。

物件力がある物件のメリットはというと、
当然、退去があっても
次の入居付けに苦労しないということです。

お客様が価値を感じてくれるので
相場家賃の下落にひきずられないということもあるでしょう。

それから、
入居者に喜ばれ満足してもらえるので、
結果、入居期間が長くなり、
空室ができにくく、入居率、そして収益が安定していく。

これらが「物件力」のメリットになります。

では、「物件力」のある物件を作る、
購入するということについて、
次回以降で書いていきます。

それでは今日はここまでです。

今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
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