ついていけないものは淘汰されていくでしょう。
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トランクルームの多様化
「トランクルーム利用者ウラ事情」
「トランクルーム もうひとつの秘密の部屋」
この２つの報道特集と、これをきっかけにいろいろググってみて、セルフストレージがかなり多様化していることに気づきました。
（きっかけがなくともやっていなければダメなんですが・・・）
最新トランクルーム
勉強不足で不完全ですが。
今回ちょろっとググっただけでも、以前から知っているものと合わせて、以下のような従来型ではないトランクルームやコンテナが出現しています。
・寺田倉庫の minikura
・コンビニの上で展開 三井物産ストレージプラス
・一階ガレージ、二階隠れ家 ライゼ
・トランクルームの高級化 稲葉
・ミニバン貸し出し
・カーシェアリング(あるいはレンタカー)付き
・荷物の出し入れサービス有り
・家の片付けと引越しサービス付き
・東京三区でマンションの一室 加瀬倉庫
セキュリティ
従来型の現場には空調とセキュリティがない現場が多いです。
これは私もセルフストレージをやりだした時からのテーマで、どこまでやっていいのかわかりません。。
ただ、八王子の事件を見てもわかるように、監視カメラの導入は新規現場であれば必須になってきていると思います。
不法投棄の抑止力にもなります。
ダミーカメラを混ぜてもいいですが無人運営では割と役に立つかも知れません。
因みに通りに向けてカメラを設置していると、月に何度か警察から映像提供を求められると聞きます。
空調
空調も、２本のドキュメントからわかるように、今の使われ方からすると必須になってきていると思います。
空調とセキュリティはつけたからといって賃料が高く取れるものでもないので悩むわけですし昔の現場にはない訳です。
でも今後は空調とセキュリティがないと埋まらなくなっていくのではないかと思います。
つまり利益率は下がります。
ＥＶ
ＥＶなしはやはりきついです。
このへんは住居の建物と同じ感覚ですが、重い荷物を考えるとセルフストレージの方がもっと深刻です。
基本は１階で、２階以上ならＥＶかリフトをつけないと家賃勝負に持ち込むしかなくなると思います。
セキュリティ
セキュリティ面で強いのは、ストレージプラスのコンビニの二階で展開しているタイプですね。
地方では１／３をこのタイプにすると聞いています。
ただし問題なのは階段である点です。
セキュリティを重視して重い荷物の需要を切り捨てるような感じになる気がします。
付加価値の車
カーシェアリングやレンタカーと同じ場所に置いておけば付加価値になるのはわかります。
ただ私の個人的な感覚では、そんなに裾野の広い需要ではないかと思っています。
ミニバン貸し出しも割りと使うようで使われないという声も聞きます。
荷物の出し入れを肩代わりしてあげるサービスもやっていたところを知っていますがそれほどの需要がないとおっしゃっていました。
今後は違うかも知れませんが。
こういうのは固定費にしてしまうと高くつくので、それもできますよ、という程度で整備する付加価値でしょうか。
なかなか少数精鋭の事業者にはできないので、この部分をアウトソーシングするのが現実的な気がします。
例えば荷物の搬送を他社に依頼するとか、レンタカーと提携してミニバンを貸すとか。
高級化
高級化は結局、変質・変形・盗難といった倉庫業の保管義務に近いものをどれだけセルフストレージでカバーできるのか？ということではないかと私は思っています。
ただ個人的には高級化の路線は怖いので、そこそこのサービスで値段で勝負できる方が好ましいですが。
従来型の現場
セルフストレージの特徴の１つとして、長期の顧客が入るとなかなか移動しないという投資家としては大変ありがたい習性（ラブ）があります。
このため上記のような差別化は、従来型の現場にとって実は今すぐは大きな影響を与えないと思います。
ただこれから埋めていく新規現場では、淘汰されていく要素になりますし、従来型の古い現場も最新動向をちゃんと把握していないと、いずれは取り返しの付かない客離れになっていくのは必然です。
minikura
minikuraはともかく安いので、正直あまり大きくなくて出し入れも滅多にしないのであれば、かなり最強タイプです。
裏を返すと頻繁に荷物を出し入れしたり、目の届く範囲に荷物を置いておきたい人には向かないタイプです。
ただなんとなく私が王道にならないなと感じているのは今回の２本の報道特集からもわかるように、今後の需要を全部吸い上げられるようなタイプではないところからだと思います。
また人間はそれほど合理的に考える人間はいないものです。
だから投資家業なんてものが成り立ちます。
合理性を追い求めるのなら、minikuraに預けないものは従来のトランクルームという組み合わせが今のところ最強です。
安さが一番
なんといっても安いということが一番の武器です。
それが高級志向を好まない私の理由でもありますが。
安さということではやはり minikura、他に「荷物の出し入れサービス有り」タイプが強力かも知れません。
両者に共通しているのは、非常に安い土地や建物で立地が悪くても構わない点です。
通常のトランクルームやコンテナは全く逆で、２ｋｍ以内の商圏やアクセスの良さを求められるため、人気の場所にあります。
このため利益率を犠牲にするしかなくなります。
先行者利益が一番
この点で良いのはやはり古い現場です。
古い現場ですでにある程度の回収が終わっている現場なら、いざとなったら付加価値なんか気にせず家賃を地域最安値に下げたり初回得点を厚めにつければいいのです。
その意味でなるべく早くはじめて長期のお客様を取り込み先行者利益をあげてしまうことがなにより淘汰に強い現場かも知れません。
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