下手すりゃ桁違いに高い料金を払って、最後にその人の荷物がでてくるんでは不公平じゃんとか、ま当然エコノミークラスの私、冷めた目で見ていたのですが...
最近のマンション標準管理規約の改正で、「価値比例」な総会議決権数への言及があっていろいろメディアで記事になっているのですが、「面積比例」の部分と、階数や向き・眺望などで「同じ面積でも値段が変わるプレミアム分」が販売時価格にはのっかっている分をとりこむかどうかの部分をまぜこぜにしていて、殆どの記事が”間違い”といっていいレベルなのを残念に思います。
以下ダメな例で恐縮ですが
＃なんでか、管理ネタなのにのらえもんさんが収拾して、逐一twitter で怒ってる。
『マンション管理規約改正 資産価値高い部屋の発言権が増す』
http://getnews.jp/archives/1443006
『タワーマンション議決権で富裕層が圧倒的有利に 』
http://media.yucasee.jp/posts/index/14963
『タワマン総会「『下の人』と言われ腹立った」と4階住民』
http://www.news-postseven.com/archives/20160416_402476.html
＃ことは”規約”案件なんですからコメントをとりにいく相手もなんとなく変な気がするし、うのみにしてそのまんまなぜかタワーDisりに走るメディアもそのレベルにはちょっと疑問を感じるしかない。扇情的な表題ですしね。
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(1) 専有部「面積比例」の議決権数は区分所有法の定める標準
25㎡の部屋と100㎡の部屋があったら、専有部面積に比例して、管理費や修繕積立金が設定されるのが普通です。共用部分の持分も、専有部面積に比例しますから、4倍共有部を持っている人が、持分に比例して沢山お金を払うのはまぁ当たり前で異論はないでしょう。4倍沢山共有部を持っている人の総会議決権が4倍大きくなるのは当たり前の話で、今回の標準管理規約で変わった点のように錯覚させる書き方はいかがなものか。
専有面積に比例して、管理費を発生させるほか、総会などでの議決権もこれに準じた扱いとするというのは、「規約に別の定め」がない場合に、区分所有法が定める標準で、別に今回の標準管理規約改定でもそこが話題になっていたわけではない。
（議決権）
第三十八条
１項 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
↓
（共用部分の持分の割合）
第十四条
1項 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
ファミリーマンションなどで、面積に差が小さい場合に、全戸１票ですませている方が例外規定で、規約できちんと定めておかなければ、本条文適用で専有面積比例でなければなりません。共用部の持分に比例して、義務も発生する分、管理組合を運営する上での発言権も比例して変化させるのは当たり前のことで異論を唱えるほうがどうかしているとは思います。
(2) 標準管理規約改正で話題になったのは”同じ面積”でも議決権が変わる部分
国交省の委員会のほうで提案されて、議論になっていたのは、議決権を面積に比例させるかどうかではなく、さらに進めて、高層階・南向き・眺望よしなどの条件で、同じ面積でも部屋の値段が変わってくる、面積が同じでも値段の変わるプレミアム部分を議決権に反映させるかどうかでした。
新築時に、一般に南向き・角部屋・高層・眺望が優れるなどの好条件がある部屋には高めの値段がついていることが多いですが、この値段の差（プレミアム）は中古の売買においては半分程度が消失しているのが普通です。買った時の値段の差が、中古になっても残っているわけではないですし、賃料にしてしまうと差が殆どない場合も多い。
今回の委員会の提案である”価値比例”の考え方が適当でないのは：
① 新築販売時以外では、部屋毎の”価値倍率”を見積る方法が存在せず、面積のように変わらないものと違って、決め方に永続性がなく既存マンションに適用できないようなものは”標準”の名に値しないのと、
② 管理費・修繕費は面積比例なのに、なぜか議決権だけ価値比例というのは、管理組合に対する義務と権利のバランスをとる上で問題があり、区分所有法の理念から外れている。
（もし過分に議決権が欲しければ、その分管理費も払えよなということ）
の２点で、不動産価格がどう決まるかといった不動産センスのある人や、管理組合理事会の実務をこなす人（RJC48のメンバーなど）から見るとこの”価値比例”はどうにもいけてない。多分取り入れようとしても変に揉めるだけですし、原始規約でそのままとりこんでくるデベも現れないのではないかな。
＃大体、規約改正するときにこんな筋の通らない議案を提出して3/4が確保できるわけがない。私は(1)は当たり前だと思いますが、(2)には激しく違和感を感じました。 だいたい”獰猛な大型犬”が飼育可能なように規約細則が改正できるわけがないじゃないかとかぶつぶつ
(3) 完全に面積比例でないといけないのか？
総会で挙手の人数を数えて採決できるというのには一定の効用があります。ファミリー用のマンションなど、広さや居住者層がそろっているマンションでは、全戸に１票ずつを付与するというのは、十分に現実的な方法だと思う。
例えうちのマンションのように部屋番号ごとにExcelで議決権行使、委任状を集計していて、小数点以下まで掛け算して完全な面積比例で計算できたとしても、総会に実出席する人で賛成した人と、その部屋面積を逐一照合しなければならないというのは総会に関わる手間や、総会での議決権数確認にかかる時間を劇的に増加させてしまいます。
国交省の諮問委員会のお偉い学者の先生は、総会にでてきた人の議決権数を例え１戸１票の簡易方式だとしても、最後の１票まで正確に数えるのを自分で体を動かしてやったことがあるのかな？
夫婦で出席して、２人手をあげたら２票じゃないよとするために、うちでは、その日まで色の分からない回数券みたいな紙にミシン目を入れて１戸１枚くばって、議案ごとに提出枚数を数えていますが、部屋ごとに票数が違うのでは、複数枚配ったり、色を変えたりとか、考え始めるだけでうんざりするほどに大変。
国政選挙同様に、”一番広い部屋”/"一番狭い部屋”の面積比が２倍を超えない程度なら１戸１票に規約で簡素化するのは構わないと思います。一方で、タワーマンションのように5-10倍と広さで差があるとしたら、これは1-10票とか差をつけて、部屋番号を確認しながら集計するしかないでしょう。
特にタワーでこれをやらないといけない理由には、例えばスーパーとか、地区の公民館とか、保育所とか、大きな面積（に比例した多額の管理費・修繕費負担を伴う）の区分所有者を下駄ばきしていることも多いからで、当然面積に比例した議決権数をもっていてしかるべきでしょうから、現実的に数えやすい方式で、一番狭い部屋を１票として、それの２倍を超える部屋には、割り算して切り捨てた程度の整数票数を付与するのは自然な流れに思える。タワーでも全戸１票とかする管理会社もある一方で、業界標準の三井なんかは初期設定はこの考え方です。
これは、面積比のダイナミックレンジが大きいというタワーならではの特性を反映させるための規定で、うちのようなファミリー永住用（平均80㎡で、60㎡以下の部屋も100㎡以上の部屋も殆ど存在しません）のマンションで１戸１票だからいけないので改定しないといかんとも思わないわけです。
要はマンションごとに、実情をより正確に反映させる必要性と、正確に数える大変さを比較して選べばよいことで、タワーの特殊性自体を問題視するような論調にはくみすることはできません。
＃実際に、高層・低層/棟の向きなどで、賛成・反対が大きくわかれた議案が、住んでいる部屋で賛成率が変わるかは調べてみたことがありますが有意な差がでたことはないですね。唯一、民泊禁止の議案では、在外・一文字姓であるなど外国籍である可能性の高い方の反対率は何倍か高くなりましたが。
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以上いけてない（少なくとも”志が高い”とはいえない）諮問委員会の、ぶっちやけ組合の理事長やったとかの実務経験はないお偉い学者先生が机上の空論で作った雛形に過ぎなくていちいち準拠する義務などはない改正標準管理規約を、これまたまるで区分所有法の基礎も理解してない”自称専門家”が解説してそのまんま新聞とかの記事になるのか…にはちょっと違和感を感じています。
タワーをDisるのもいい加減にしてほしいかな・・・
分譲マンション住まいってもうとうに1000万人超えてるんだけどな…1000万人がハッピーになるようにまじめに何年もかけて考えてくれたのなら”志高い”委員会だと言えると思いますが。
【後日追記】
のらえもんさん自身もブログで取り上げています。 こちらの御紹介にも感謝。
理由もなく、住んでいるところを否定されたかたちになっているので、怒りのパワーを
感じます。 併せて読んでみてください。
『標準管理規約改正に合わせた根拠不明のタワマンdisりが酷い件について』
http://wangantower.com/?p=11660
管理組合の理事（長）同士の情報交換に関心のある方は、こちらから。
勉強会への参加の照会もどうぞ。5/28の回は45人で会場制限でキャンセル待ちになりましたが、まだ5-8月と連続開催されるうち6/18, 7/16, 8/27の回は空きありです。
→ http://rjc48.com/?page_id=39
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