うちは500戸を超えてますから、10戸を超えて回収が殆ど困難なレベルの管理費の長期滞納があればペイすることになります。1戸でも大変だから、10戸超えてあったら頼みたくもなるのは分かりますが、そんなにもこじらせた滞納って多いものなのかな？
RJC48の理事長の先輩方がおっしゃるには、築年数の経過とともにじわじわ滞納は増えてくるものなのだそうですが、うちは今7期目で実は今週督促かけた滞納者から無事振り込みがあって長期滞納はたった今は１戸もないからどうみても損なので(年2.5億近い管理費＋修繕費の2%じゃコミッションが500万円！）でその場はお断り。
管理費修繕費の滞納に関する督促ルールは、遡及適用にならないように、事前にきっちり決めておいたほうがよいのは明らかです。ということで管理費滞納者への督促で何回か書いていこうかと思います。
最後は、うちの”滞納回収”に関する財務会計細則における規定のご紹介まで。
私は「こじれた先」の経験はないので、できるだけ滞納０をキープするコツだけしか書けません。
滞納にどこまで区分所有法59条が適用可能？なんて話は、このあとより上級者のミッキーさんにでもお任せして（適当にふる) ここはあくまでも初級編です。
いきなり先にまとめ。詳細はその２以降でぐだぐだ書いていきます。なにがでてきそうが想像ついたという人 → ”初級編”ですからね
管理費滞納者への督促のポイント：
[1] 滞納を回収するのは管理組合理事会だという意識をしっかりもつこと
－ よく管理会社がろくに動いてくれないと愚痴をいう理事長を見ますが...誰それが悪いが口癖の他罰的な人は、あんまり理事会向きじゃありません。管理会社に頼もうが、管理士だのプロをつかおうが、滞納回収も主体は理事会のお仕事です。回収できないのは自分のせい。
[2] "払えない人"と、"払わない人”がいるのをきっちり区別すること
ー ”払えない”で電気も停められているような人は、そのうち飛ぶので、あんまり追い込んでも無駄なところがあります。一方”払えるのに払えない”人には払ってもらうしかないので強面の対応が必須。
[3] 滞納者の名前を知っている人数は多めにすること
ー 管理会社は個人情報だとかで、”理事長にだけ”名前を教えたいとかやりがちですが、理事長の負担が重くなります。これは不可です。理事会で役員全員で報告を受けて議事録に記載しましょう。うちは3月以上で”役員全員”が、5か月以上の滞納は、”マンション全戸”が名前を知ります。
[4] 理事（特に理事長）の心理的負担を低減すること
ー 規約・細則に、滞納の督促ルールを明文化して総会を通し、理事会自身が規約に違反することはできないから”余儀なく”ここまで経過したら裁判などの手段にでないといけないのだとすると特に理事長の心理的負担が軽くなります。督促に主に関与した役員が逆恨みをうけないような工夫も必要です。 理事長が一人でその部屋をアタックするようなことは絶対やってはいけません。
[5] 駐車場代が先、管理費・修繕積立金は後
ー 一部だけ滞納が回収された場合（ナニワ金融道ではないけど、ではここで１万円だけでも払ってくださいとかで時効停止、事実認定ねという技は実際に使ったことあり）どう充当するかの優先順は、きちんと細則などに明記しましょう。
～500戸×7年しか経験ありませんが、結構楽しい逸話とかもあるのでぼちぼちこの後書いていきます。アクセスがなかったらこの回で打ち切りかも (^^)
＃うちの滞納督促方法は、実はこのブログではおなじみのスーパー管理人トホホさんがブログに書かれている方法をもとにしています。はっきりいってパクり。
http://blog.livedoor.jp/kazutoyo11/
彼のブログはパソコンから見ると全文検索できるので "管理費 滞納”とかで検索してみてくださいませ。
＃うちでは３月を超える滞納は年に１回程度発生していますが、2件以上同時にかぶったことは殆どありません。また時効停止しないと！とか、少額訴訟だ！とかのよく世の中の管理編などで管理士さんが書かれているような”激しくこじれた”案件は未経験です。 実は、少額訴訟までの経験のあるミッキーさんが、今の『標準管理規約改定案へのコメント』編をすませたら、うちの滞納の督促を書いてもいいよと言っているので、そのうち連動企画になるかもしれません。
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