横浜の三井のマンションの杭打ち不良で傾いている問題で、某TV局から理事長の会RJC48を経由して電話取材を受けました。 今回のことで思ったことを、うちはあれほどの大きな問題ではないですがやはり売主との不具合の交渉は経験していますのでお話しました。 基本下記路線で、某TV局や、明日にはほかのマスコミさんとも面談しますが、なかなか私が思った通りには編集してはくれないので。
＃マンション名は公知情報になったかなでブログタイトル修正しました
＜今回の横浜のマンションの問題に関して＞
〇 全戸再建築を視野に入れた提案を極めて早期に提示した三井不動産は立派である。推定される数百億の費用は、やわな会社なら一撃で会社が飛んでしまうような金額となる。三井ひどいな。。。が一般の人の考えかもしれないけれども、やはり売主の体力というのは大事だなが、今回の一連のニュースへの率直な印象である。
＃本音では、最初のマスコミ発表から、１日以内で、三井不動産→三井住友建設→旭化成建材→旭化成が最後にはかぶるという発表までいくのが早すぎですから、先にストーリーまで作ってから発表時期はコントロールしきったな...とは。
実際にはボーリングを初めていたのは、当該マンションの掲示板でも８月とかですからここまでよくリークさせないで耐えたなとかいろいろ皮肉なことを考えてしまうんですが。管理組合もある程度詳細を知っていた筈かな。ただ三井が計算しきった範囲を超えてさらに偽装とか話が大きくなってきていて責任追及の火を被らないで済むかどうかは微妙かもしれない。
〇 案外誤解している人が多いが、瑕疵担保責任は”売主”が負うものである。今回の案件であれば、住民から見た交渉の相手はあくまで”売主”である。
施工者の三井住友建設や、そこが下請けに出している旭化成の子会社との間で、三井不動産が費用を付け回すのは三井とその相手の会社の間の勝手であって、例えその施工者が飛んでしまったとしても、売り主が残っていれば、責任を果たす義務がある。弱小デベが交渉相手だと、例えば施工者に付け回せるかどうかが確定しないと、きちんと直しますとか言えないことが多いので、仮住まいのサポートまで口にしている三井はさすがだなとは。
〇 今回ほどの大きな問題は、そうめったに起こるものではないが、躯体レベルの問題といった大きな部分以外の瑕疵担保責任の追及はその殆どが２年で期限切れとなる。組合のほぼ全てが、無償修理を要求して売主と対峙する構図になるという点では話の大きさは異なるが根っこは同じである。
〇 後で出てきやすい不具合で、２年で時間切れだと言われやすいものにはマンションの外壁タイルの浮きなどが典型的なものとしてある。10年超えてから、大規模修繕のために劣化診断や、概数調査などを実施して10%を超えるタイルに浮きがあると指摘される例も多いが、これは２年以内に指摘していないと経年劣化でしょうで売主は逃げようとする。実際にはほぼすべてが施工時の故障である。
〇 瑕疵担保責任の履行については、是正工事の終了が２年以内である必要はなく、不良点の組合（あるいは専有部であれば区分所有者）からの指摘を売主が受けたという証拠を２年以内に残せばよい。
〇 ただし、共用部に関していえばこれはかなり難しい。多くのパターンで、管理を任せている管理会社は、売主と同系列の会社である。この場合指摘の取次ぎなどで、組合と売主側の板ばさみになった場合などに、売主系の管理会社は組合側に立った対応をしてくれるとは限らない【利益相反】の問題が必ずからんでくる。
本来的に、売主系の管理会社を経由して、売主と交渉するのではなく、売主自身に直接交渉のテーブルについてもらうしかない。
〇 うちの場合には、売主には、なんとアフターサービスに対応する部分がなく、管理会社の『アフターサービス代行部』に不具合指摘の対応が委託されていた。売主に対してのクレームに対して、その場で”管理会社の人間”が反論するなどあって、理事会では管理会社は誰の味方なの？という議論があり、少なくとも”瑕疵保証追及”とからんだ話では現在のところ工事監理などに管理会社を起用する意思はない。
（実際に震災復旧では管理会社は、主にこの”利益相反”であるという理由で選定で落選、鉄部塗装など経年劣化案件以外では、過去に一切マンションの建物には本気の工事では関与できていない）
〇 マンション内に建築士などのプロの協力者がなく、管理会社も利益相反で頼るに足りないとなると、この２年アフターの期限切れまでに、第３者のプロを雇ってマンション全体の施工不良・設計の問題などの指摘を済ませる必要がある。
大きなマンションだと数百万円コースになるが、RJC48での経験例では、ほぼ全数のマンションで調査に書けた金額の10～20倍の無償工事を勝ち取っているからペイするかといえば多分必ずペイする。うちは100万ちょっとで2000万程度の無償工事は売主からゲットできた。 ２年目までは営繕関連では修繕計画とかは後回しでいいのでまずは不具合を全部無償で直してもらうことに集中すべきであろう。
〇 難しいのは、このような費用の拠出はもともと設立総会承認の１期予算の中には組み込まれていないので、年に１回の通常総会しかないマンションなら、１期の終わりなど非常い早期に総会に上程して、その拠出を可能にしなければならない。
〇 ほぼ入居していきなり、『基本売主は信用できないから、他の人に調べさせるのだ』と組合が主張して、皆が納得するのは、特に相手が大手であるほど難しい。
特に、三井など”大手漢字名財閥系”の会社のマンションを買った人は、会社名が１流であることの安心料でちょっと高いマンションを買ったのだと思っている人も多くて、
不具合の指摘などは、その系列の管理会社にただでお願いすればよいではないか？という主張は相手が、有名な会社であるほどでてくる。
〇 これを超えて２年アフターの指摘を終了するためには、相手が例えば三井さんなら
『あなたは三井さんを信じますか？ それとも管理組合理事会を信じますか？』
の２択に対して後者に過半数に〇をつけて貰う作業に等しい。管理組合理事会のガバナンスを早期に確立して、十全の広報を住民に実施できたマンションのみがこれを間に合わせることができるが、最近は竣工入居即、第三者による診断というマンションもRJC48の中では多くなってきている。
〇 皮肉な言い方で申し訳ないが、あの三井ですらここまでやらかすのか！という今回の事例で、理事長など理事会の執行部側から見ると、第３者を雇った上で、売主と直接対峙するという提案を出しやすくなったというのは確かで、今こそ攻め時！！ といっている理事長は知り合いにもいる。
〇 管理会社は下手にアフター案件に、売主側で関わってしまうと、初回大規模修繕（10年の最終の瑕疵追及のための劣化診断と自動的にカップルします）までずっと建物に触れなくなってしまう。
管理会社は直接売主を紹介して、他人の振りをしているのが望ましいのではないか。
〇 売主も、最終的な責任者が自分自身であることを強く自覚して、施工会社や、管理会社の背中の後ろに隠れていないで、瑕疵に非ずであれば、堂々と組合と話をつけてほしい。
子会社が・・・とか、頼んだ下請けが・・・とかは言い訳には使わないでね。いわんや、支払額が、施工会社との間で妥結してないから、どこまで工事受けられるかわからないとか恥ずかしい発言を交渉のテーブルでは言わないで欲しいかなぁ。 儲かるときは全部取りなんだから、損するときにもさっさと吐き出すべし。
ps.
マンションマニアさんの
『パークシティLaLa横浜の施工不良について考える』
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/617/0
など読んで、 『理事会からみた』見解を書いてみたくなりました。 こちらはマンションの
購入の検討者からみて。
一方で、既にそのマンションに住んでいる人にとってというのらえもんさんの
ブログもアップされていますのでご紹介しておきます。
『パークシティLaLa横浜の施工不良問題の影響について真剣に考える』
http://wangantower.com/?p=10734
ブログのタイトルが”考えてる” 人と ”真剣に考える” 人といるようなので特に考えることなく好きに言い散らかし系の私はタイトルはいまのままで【苦笑】
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