長くなったので連投です。
直前にその(1) がUPされてます。
ここ⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11521158951.html
ま、予定価格表通りなので、SKYZの値段そのものにはぶっちゃけサプライズはない。
北側でかなり高層でも70㎡ 5000切っているような部屋もいれて、まぁ全戸平均での坪単価はちょうど260程度には調整してきたかなぁってとこ。
一方で、坪単価300万なら、面積あたり管理費単価は300円/㎡/月とか管理費はなぜか坪単価に比例するの法則を大きく外れていて、
● 管理費は、1㎡あたり月350円超え！！
ー 私がいいなと思った85㎡角が、管理費だけで3万円超えていて、350円かぁとかぼそっとつぶやいたら、担当によく暗算できますね、はいPT東雲よりもずっと上で、有明なみですとか即答された。 担当者は、速攻有明の某タワーのMRは既に訪問してきているとか、大抵のタワーの仕様を熟知していた。なかなかヲタク度の高い人でよかったな。
● 修繕費も、1㎡あたり月150円くらいの”スタート”で、
合計で管理費等の徴収金は1㎡ 500円をスタートで超える。
● 駐車場代が、2.5万平均くらいで、ざっくり60%の付置率
（当然に、最上階王様住戸には優先権は確保される）
ー PT東雲同様に、そのかなりの部分をきっちり立体駐車場の修繕費用に充当するといていたから、ここ数年で、三井の修繕費の設定の考え方にはかなり改心してきたって気がする。駐車場代をきっちり、修繕費に回すと、どうしても管理費は高くなっちゃうんですよーと担当営業さん。きっちりその点は皆に伝えて欲しい。
ちなみにここでは、管理費等の参考価格算出のために仮定されてた消費税率は８％でした。情報だと、有明は5/10%併記だったみたいですね。
タワーは、もともとランニングコストは普通のマンションよりはるかにかかるもの。
タワーの駐車場代を殆ど管理費充当は、珍しくないけど、そんなタワーは25-30年後には、修繕費単価400円-500円/㎡なんて予定に設定されている例も珍しくない。
タワーを買うような人には、ランニングコストは高いよときっちり覚悟して買ってもらうのが筋だと思っている。
高い高いというとのらえもんさんによく怒られるんだけど、背伸びして住宅ローン分だけ考えて”ぎりぎり”買ったような人が管理費滞納じゃ困るから、彼もここには異論はあるまい。
この、後で管理組合を苦労させる方式はやりませんってのはおおいに応援したいと思った。
駐車場がきっちり埋まった場合の、管理費＋修繕費＋駐車場代の収入は、駐車場代が戸あたり15000円平均と思って、700円/㎡/月程度かな。うちみたいな田舎のマンションでも、24時間有人管理とかでいろいろ足していくと、駐車場こみでこの数字ほぼぴったり500円/㎡/月。
更新まで含めた建物にめり込んでいるタワー式パーキングの維持コストはべらぼうに高い。超高層で修繕も大変、植栽膨大、プールありとか考えれば、総計はこんなもんではないかと思われる。最初高いかなぁと思ったけど、まぁこんなもんだ...
あの最上階ぶちぬき共用部の有明のマンション（複数あるけど）の管理費にもまぁ驚かなくはなってきた私。
ー 管理費を安くみせかけて、駐車場代を一般会計にぶっこんで充当する
ー さらには、駐車場代を周辺相場より不当に安く設定しておく
－ ついでに、修繕費は漸増式で将来数倍にアップじゃーとか安く初期設定する
の販売促進３点セットをやられると、管理組合的にはなかなか手のつけようがないし、駐車場代が安いのをメリットと思って買った人は、修繕積立金の値上げ幅がその分アップするだけで結局は負担は変わらなくなる（これうちがまさにそう：総会第２号議案が可決できればですが）
ってんで、私が推奨したいのは、
駐車場代収入を、戸あたり㎡あたりで換算して管理費等に積算して、
管理費＋修繕積立金に合算して管理組合の収入健全度を見るってもの。
SKYZの例でいえば、25000円×60% /70 ～200円/㎡/月相当の収入が管理組合に駐車場
で入ってくるから、全部合わせると1㎡ 700円（での”スタート”）
- どんなマンションでもこの数字で400円未満ではやっていけないでしょう。
- メガマンションとかで、24H有人管理とか贅沢やれば 500円。
- 高さ150-200mなんてタワーで、さらにお水系の共用施設だの、豪快に敷地に植栽とかやって、建物にめり込んだ巨大なタワー式駐車場を更新費こみで平割をやれば、700-800円コースは固いんではないか。
(SKYZの場合は、最初が700円で、そのあとの値上げは聞いてないからなぁ。三井はIHIの巨大な駐車場の更新コストを、更新例がないからとかで、更新したらいくらか分かりませんと回答した”前科”があるからなぁ。。。）
ま、湾岸タワーの場合は、ずっと住まないで、10年で買い換えていく”住まいサーファー族”も多かろうから、修繕費漸増式で上がる前に逃げるってのはありかもしれない.
でも個人レベルではともかく、それを組合が知ってて放置はひどい気もする。
管理組合はみんなどかっと均等割にさっさとあげればいいのにと思ってます。
この例で見てもわかる通り、都心にいくほど駐車場の周辺価格は高くなっていって、
付置率が高めのマンションでは、管理組合の収益の多くの割合を占めることになる。
だからこそ、戸数×面積換算すれば、200円/㎡/月相当にもなるでっかい収入の”行き先”が
単なるフローで生活費よろしく消えていくフローである一般会計なのか？
建物を維持管理するためのストックで、ま教育資金貯蓄にあたる積立金会計なのか？
を管理費ネタになれば、必ず皆がMRで聞くってレベルになって欲しいなぁ。
管理費設定が高めだというだけで、半可通な人たちが、”高っ”とか匿名掲示板に書き込むようなレベルで、マンションの売れ行きがそれに大きく左右されるようでは、上に書いた、とりあえず売ってしまえばあとは野となれ山となれで、管理組合に入ると無限に苦労するって構図からは開放されない。
特に最近の某匿名掲示板のレベル低下には警鐘をならしたいなぁ。もう読まないし書かないけど。たまに見に行くとうーんとか思わんでもない。
＃ 最近は管理費だの修繕費がとっても高いマンションがいいマンションに見えてくるという。。。。当然ぼったくられていないことが前提条件ですが、まぁRJC48には、何千万もタワーの管理費を削った経験者はいくらでもいて、その実績をいばりたくてうずうずしているから、コストカットに関心があれば、凄い人を（神セブン級と言われている）ご紹介は可能です(笑）
この回はうって代わって、管理組合編だったんですよ。実際にそうブログを分類しておきました。
さて次回は私がいいなぁと思ったとこの紹介でも。
先に持ち上げてからケチをつけるのは私のパターンですね。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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