その９の続きです。（管理組合編ではありません）
デベロッパーが、新築時にどのように価格設定したかを知っておくことは、その時の
価格付けの特殊性が、中古価格には反映されにくくなることから、各戸の相場を
正確に見積もる上では必須です。
例えばうちのマンションだと、南向きの棟と、東向きの棟の価格差が新築時には
非常に大きかった、１－３階の価格設定は、広告上の理由から別格に安く設定されて
いるという２つの特殊事情があり、これを知っていないと値付けを誤ります。
（例：東側２階の部屋が、新築時より高く成約しているからうちも。。。）
デベロッパーは、値段をつけるのに、マンション全体にかかった土地価格と
建物価格の合計をだいたい０．７で割り算して総販売面積で割り算してまずその
マンションの平均の販売坪単価を 決めます。
（なんでマンションの原価率が70%なのかは話し出すとながーく なるのでカット：
順調に定価で短期に売れると、15%の利益率になるんですが、まぁ大量に売れ残る
こともあれば、値切る人もいますから世の中そんなに甘くはできてないんですよね。
私の部屋も最初に提示された価格と実際に買った値段は手数料分カットこみで800万
以上違います）
ごくごく平均的な中住戸を基準にして、基準価格となるものをまず決定して、
そこを想定坪単価に合わせる、これに上下階にずれた ときの価格差をつけて刻んで、
角とかに割増をつけていきます。
開口部の向きが違うような複数の棟からなる場合は人気度に応じて予め価格差を
つけなければいけません
＜1. 開口部の向きによる特殊性＞
原価率７０％、目標利益率１５％を想定するとうちのマンションからのデベロッパー
の”儲け”はほぼ全て南に面した棟の販売からきています。
南側を先に売っている間に、経済状況が悪くなって、かつ売主そのものも”飛びそう”
になって早めに借金を現金に戻す必要があったために東側はかなり大幅に値引きして
売られたというのが特殊事情で、向きによる差が通常常識とされる１０％よりも
はるかに大きくなっています。
（当然こういった価格差は中古価格には反映されてません）
不動産市況は悪化していましたが、抽選で倍率をつけて、２回以上抽選に参加したと
いう人は東側の棟にしかいません。もともとそちらにずっとお客さんが集まっていた
わけですから、中古のようにもともと開口部の向きを相場があまり気にしないうえに、
１戸だけ相手がつけばいいという局面では、この差は小さくなるほうに相場は変わって
いきます。
東側の棟だけなら売主からみて完全に赤字でしたしね。同じ値段で売られる
マンションが、売主側の懐具合からみて今後ともなかなかありがちでないとなれば
中古価格もやや高めに推移するのは当然です。
＜2. 高さによる特殊性＞
うちのマンション、全戸価格表をＥｘｃｅｌにぶちこんでじーっと計算すると
”基準階”と呼ばれる値付けの基本になっているのは南側の棟で12階、東側の棟で
10階。この階の値段でほかの階の値段を割り算すると値段の比率はパーセント単位
できりのいい比率になる部屋が多い。
＃ 多分基準階設定はここ
例えば南側で高層階に向けて、+5% 低層階は4階に向けて -5% となるように価格を
刻んでいって、で、12->23 階で、坪単価が＋５％ 1以下3/2/1階は差を大きく
-6/-9/-14% で計算した後”下一桁の数字が8" になるように丸めると、
殆どの部屋の”定価”になります。
下層階を大きく値段差つけるのは、２ＬＤＫあるいは３ＬＤＫ が＊＊＊＊円から
という不動産広告上の数字で来客を呼ぶために 必須なので、どこのマンションで
もそうなっているのが普通です。
（たとえ超高層で５０Ｆのタワーでも１-４階程度まではかなり格安に設定される）
ほかの例は
https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php
ここから見られます（会員制のサイトですが）
↑
この例でいえば１Ｆを3980万に設定すれば、一応”3000万円台からあります”
といえるメリットはモデルルーム宣伝的には大きい。
（一番安い部屋が5000万円台からじゃ普通ひきますからね。 あの高っといわれた、
プラウド新浦安でも確か5000万より 安い部屋が一部屋だけあったはず。
4000万円台からありますは"嘘ではなかった" ）
中古では、下層階の大きな割引に相当する値段の差が成約価格に影響するわけ
ではないので１－３階あたりの 成約価格が、新築時価格を超えるといった現象が
よくあってこのあたりの制約例は補正して考えないと相場観が狂います。
１階は中古で売ろうとすると、Yahoo 不動産に２階以上というスクリーニング
選択肢があるように、案外敬遠されるので、 成約しにくい。
やっぱり２階が一番資産価値保全には有利という不動産屋さん的常識はうちの
マンションでも通用しています。
中古の坪単価相場ではずっとここでの２つの要因での数字の差よりも
小さな差で値段は決まっていきます。
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