話は１年ちょっと前のこと。既に２年間理事長を務めてちょっとお疲れ気味だった私のところにまたまた難しげな案件が飛び込んできたことに始まります。 うちのマンションの長期修繕計画は販売時に添付されていたものが、策定から既に５年以上経過しているとのこと。竣工２年なのになんで５年？とか思うけど、基礎も含めてマンションを立ち上げるのに軽く２年以上かかっていますし、企画段階での設計図に従って策定しましたとかなると、5年以上たっていてもまぁそれほど不思議ではありません。
うちのマンションの修繕積立金は、最初から120円/平米/月と比較的良心的でした。
新築当初からこれだけ集めるマンションも比較的珍しいでしょう。
（但し駐車場代金の行先は、世の中のマンションの過半がそうであるように全部一般会計行き。全戸自走式ということで機械式駐車場をもたないとはいえどうかなって設定です）
それでも、5年経過するごとに20%づつ複利方式で、6,11,16,21,26年目に値上げを実施するという計画になっていました。
５年に一回値上げの決議を総会でやれってのは、実際にはあんまり現実的とは思えません。
総額は、戸あたり30年で500万円強。まぁ高いような気もしますが、うちのマンションの営繕委員会、建築士も何人も入っていますが、ぶっちゃけ高いか安いかという相場を詳細に判断できるような人はいないとのこと。
売主や、施工会社に要求して、その時点までに竣工図書（うちのマンションの規模だと何千ページってA2サイズの本で、何冊にもわたるので、持ち上げるだけでも大変なような超重たい本から必要なページを探すだけでも容易ではない）は、全部施工会社から、全ページをPDF化したDVDでもらって、営繕委員全員に配布してあります。
＃ 竣工図書は、紙からスキャンすると、細い線が消えたり、ファイルサイズがでかくなったりするので、売主に要求してもらっておいたほうがいいです。さすがにCADファイルのまんまではもらえませんでしたが、サイズが小さくて、拡大しても細い線は細い線のまんまで読みやすくてファイルサイズも小さいまんまのが20万弱程度で電子化できたので、マンション管理センターあたりに紙からスキャン頼むよりは安かった。まだやってないなら非常におすすめ。DVDを、いろんな会社に渡して見積もり実施してもらえるようになりますから10万20万なら安いもんです。
これを見ながらつきあわせていくと、
● 存在しないものを修繕しようとしている点多数
● 存在はしているけど、数などが違っていたり、そもそも面積×施工単価の形
で書かれていないどんぶり勘定になっている点多数
で、販売時に配布された、修繕計画はぼろぼろです。
もとから５年に一回は改定することになっているので、じゃーってんで委託契約書にも入っていますから、管理会社にちゃんと数字にあたって更新せよというのを依頼して提出されたのがおととしの１１月程度だったかなぁ。
見ると４億円（戸あたり８０万近く）値上がりしています。
マジで？ （＠＿＠）
このまんまえいやっと総会向けに議案化してこれでお願いしますといっても、
（１）そもそも管理費は絞るところまで絞ったのか
（２）くだんの長期修繕計画（以後 長修で略記）は、ちゃんと精査したのか
って質問は１００％出るに決まっています。
いきなり総会で火だるま炎上ってのもいやだしなぁ。 とくに（２）は、理事会の中に入っている建築士さんも自分では判断できないとおっしゃいますし、
それでは誰ぞコンサルを雇って聞いてみましょうということになりました。
大手のマンション管理組合コンサルタント会社は、どこも”管理費””長期修繕計画”の無料査定サービスを持っていて、まずは意見伺いをできる仕組みになってます。
プロを雇うわけですから、これ自体も有料ですし、理事会の支出予定にいれていたわけではないので、その導入自体が総会マターです。当然何社かあたって力量を比較する必要もあるでしょう。
とりあえず、あちこちぽちってみることになりました。
まぁ、まだかなり生生しい話なので、以後会社名などは（私がこれはひどいなと思ったのを除いて）実名はやめにしましょうね。
３－４社ほどネットでポチってみて、順番に理事会の役員有志であって聞いてみることになりました。
日程の連絡がついて最初に来たのは、S●Sって会社でした。（あんまり仮名になってないな。まぁいいや）
営繕コンサルタントとしては最大手に近いとの知り合いの紹介もあり、その力量に期待したいところではありました。
次回に続く
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