鹿児島でがんばる司法書士・土地家屋調査士・行政書士日記

高校教師を目指すも一転、人生の天職として、鹿児島で司法書士・行政書士事務所を開業しました。

平成28年から、土地家屋調査士の業務を開始致しました。

本日もご訪問ありがとうございます!!!星

竹之下真哉司法書士・行政書士事務所は、任意整理・過払い金返還請求・自己破産・個人再生といった借金問題から会社設立・許認可申請といった企業支援、相続・遺言などの民事支援にも力を入れています。

ちょっと聞いてみたいこと、困っていることがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。



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鹿児島の司法書士の竹之下です

今日は打ち合わせが4件あります。

仕事などの都合で平日にご来所が難しい場合など、日曜日の対応も可能です。


お昼は事務所近くにありますほっともっとでした。

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

 

皆さんは、「地面師」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。

 

簡単に言えば、不動産の詐欺師のことです。

 

都市圏など地価が高いところでは要注意ですね。

 

ーーーーーーー ここから引用ーーーーーーー

 

二重のなりすまし詐欺!一見善良そうな老人が「地面師」一味だった こうしてあなたも土地を乗っ取られる 地団太を踏む捜査員 〈死亡女性になりすまし無断で不動産売買 容疑の4人逮捕〉(日経新聞)
昨年11月30日、警視庁捜査2課の発表に基づき、小さな記事が新聞に掲載されたことがある。

 逮捕された4人組は、地主が死亡し、何年も放置されていた東京都内の土地に目を付けた。パスポートや不動産売買契約書を偽造し、'12年4月に杉並区の不動産業者に物件を4700万円で売りつけた典型的な地面師詐欺である。

 詐欺のスキームをつくった58歳の主犯を中心に、地主になりすました67歳の女、その世話係だった54歳の男、土地の買い手を探してきた50歳の男。4人は役割分担がきっちり決まっていた。犯行から4年後の摘発は、なりすまし犯の身柄を押さえられたことが大きい。

 ところが逮捕から起訴まで22日の留置・勾留期限を迎えると、東京地検は不起訴処分を下し、彼らは無罪放免となってしまう。当然のごとく現場の捜査員たちは地団太を踏んだ。が、ことはそれだけでは済まない。

 実はこの間、土地は被害者の不動産業者によって転売され、一軒家が建った。事件のことなどつゆほども知らないごく普通の家族が、そこに住んでいるのである。

 通常、相続人のいないこうした土地は、財務省に物納される。つまり現在、真の所有者は国だから、住人は土地を借りていることになる。普通なら国に借地料を支払うか、あるいは改めて買い取らなければならない。

 しかしそこに住む家族は土地代金を支払っている善意の第三者。そこをどう扱うのか。詐欺の事実が明らかなのに、手の打ちようがなく、そのまま放置されているようなのである。

 目下、都内で進行中の地面師詐欺の現場では、そんな混乱と矛盾が生じている。まるで土地の所有者が定まらない明治初期か終戦後に迷い込んだかのような事態だ。

 複雑怪奇な地面師詐欺の捜査は、難航を極める。先週号で紹介した杉並区浜田山の駐車場などのように、捜査が成就した地面師詐欺のほうがむしろ珍しい。

 取材に取り組んできた港区新橋駅前、世田谷区中町、渋谷区富ヶ谷、中野区中野弥生町、墨田区東向島における事件も、警視庁が捜査に着手している。だが、思うように進んでいない案件が少なくない。

 たとえば中野弥生町の事件もそうだ。地下鉄丸ノ内線中野新橋の駅から5分ほど歩くと、その大地主の家がある。現地に行くと、広い敷地に、古ぼけたぼろぼろの民家が鎮座している。

 敷地面積1709.3㎡、建物は'67年8月に改築された木造瓦葺2階建てで傷みは激しいが、延べ床面積は138.99㎡ある。立派な門の奥に広がる庭の樹木は伸び放題、荒れ寺のような風情だ。

 

近所の人に聞くと、家主の春山信夫(仮名/68歳)はここら一帯の地主の息子として育ったという。結婚して'79年8月、不動産を相続した。家は現在まるで廃屋のようだが、時折、その姿を見かけるともいう。

事件の発生は昨年春のことだ。他の地面師詐欺と同じように、当の春山自身の知らないあいだに、土地・建物が千葉県の建設会社に売却されたことになっていた。

だが、ことは単なるなりすまし地面師詐欺とも様相が異なる。劇場型詐欺とでもいえばいいか。事件はよりいっそう複雑な経過をたどる。

くだんの土地取引にタッチした経営コンサルタントが、その内幕を明かしてくれた。

「もともとこの物件は、地上げ屋が目をつけていて、春山のところへはその手合いが頻繁に出入りしていた。春山には子供がなく夫婦二人で住んでいたが、奥さんが病気で施設に入り、本人はフィリピンクラブに入り浸りになってしまったらしい。それで、家を空けることも多くなっていた」

地面師にとってそこが付け目だ。関係者の証言をもとに再現すると、事件は、印鑑登録証の偽造という通常の地面師詐欺のパターンから始まった。

「実印をなくしてしまったので、新しい印鑑を登録したいのですが」

昨年3月28日、春山を名乗る70がらみの老人が中野区役所を訪れ、窓口でこう切り出した。

「身分を証明するものはお持ちですか」

そう問われることも計算済みだったに違いない。男は運転免許証を差し出した。実は春山は運転資格を取得したことがない。すぐにばれる偽造免許だが、窓口ではすんなり印鑑登録廃止の申請を受け付け、新たな印鑑登録をした。ニセ春山は、偽印鑑登録証と偽免許証を使い、公証役場で本人確認の証明を取得する。

4月5日、一味が買い手として見つけてきた千葉県の建設会社との間で売買が成立した。売却額は優に4億円を超える。こうして地面師たちは、まんまと大金を手にしたのである。

本物の春山が詐欺だと気づいたのは、不動産の移転登記から3週間ほど後の4月末だった。別の機会に自宅を訪ねてきたブローカーから、すでに所有権が移転されている、と聞かされたという。懇意にしていた住友不動産の営業マンに調べてもらったところ、地面師詐欺が判明した。だが、事件はそこからもうひと山もふた山もある。

「物件の新たな所有者となった建設業者が転売したがっている」

不動産業ブローカーの間でそんな新たな売買話が持ち上がった。

「その取引の仲介に乗り出して騙されたのが、ほかでもない、私なのです」

先の経営コンサルタントが、そんな驚くべき話をする。ここからもう一つの地面師詐欺が発生するのだ。

「すでに物件の所有権が移っているため、私の交渉相手は千葉県の建設会社です。で、千葉ではなく会社が借りているという虎ノ門の貸会議室で社長と会い、名刺交換をしました」

コンサルタントが記憶をたどってこう悔しがる。

「前の所有者の春山がまだ立ち退いていないという話だったので、現地の中野にも確認に行きました。そうして春山の家を訪ねたら、門が閉まっていた。朝の10時前でした。

留守かな、と思っていると、タイミングよく向こうから建設会社側の関係者が歩いてきたのです。『おや社長、こんな時間にどうしたの? と言う。それでそのまま、ファミレスのココスへ行ってお茶を飲んだんです」

コンサルタントは、この日の午前11時に建設会社側と打ち合わせする予定だったが、その前に物件を下見しようとした。そこで建設会社側の人間とばったり出くわしたのだという。

「納税確認書なんかの書類を整えなければならなかったので、その件を伝えて、ココスから春山の家の前に戻った。すると、草が伸び放題の庭の奥から老人が門のほうへ歩いてきたのです。門から玄関までは10mくらいあり、玄関の右隣には幅5mほどの庭が続いていた。そこから出てきたんです」

言うまでもなく、この老人はニセ春山だ。

「そして、その『ニセ春山』は家の隣で建物の工事をしている現場の職人と、話し出したんです。『おはよう』みたいな感じで、まるで顔馴染み。まさかそれが演技だなんて思わないでしょ」(同前・コンサルタント)

 

工事現場の職人までが偽者ではないだろうが、単純に挨拶されたので言葉を交わしたのだろう。だが、コンサルタントはニセ春山を本物の地主だと信じ込んでしまい、そのまま取引に応じたのだという。

「しかも、なりすましは春山だけではなかった。名刺を交換して本物の買い手だと信じていた建設会社社長もニセモノだったのです」

つまるところ、地主と買い主を騙った二重のなりすまし詐欺。それが、立て続けに発生しているのである。第一のなりすまし事件では、建設会社が4億円あまりの被害に遭っているが、二回目はまだ所有権の移転登記はなされていない。どのくらいの被害になるのか。コンサルタントがこう臍を嚙む。

「あそこの土地には借地権もあるので、6億円以上の価値になる。まあ、うちの場合は金の流れが途中で止まっているから、その一部。2億3000万円ぐらい消えている。

虎ノ門の貸会議室で会ったニセ社長に対しては、うちの司法書士の先生がパスポートで本人確認までした。だから、司法書士保険で処理しようと話し合っている最中です。2回目の詐欺は加害者がわからないので、訴訟もできないし」

一方、本物の春山は5月20日、東京地裁に購入者となっている建設会社に「所有権移転禁止」の仮処分を申し立て、丸の内警察署にも被害相談をした。

2度目のなりすまし詐欺の被害者となったコンサルタントは、今になってこう首を捻る。

「よくよく登記簿謄本を見ると、本物の春山自身も怪しい。不思議な相続税の支払い方をしているのです。土地を担保にして銀行からいくらでも借りられるし、一度に納税すればいいのに、少しずつ小分けに払ったせいで、税務署から差し押さえを食らっています。

フィリピンパブにはまりすぎたのかどうか知らんけど、相当金に困っている感じなんです。そこに付け込まれたのか、それとも詐欺と知っていて手を貸したのかも」

肝心の地面師グループの手掛かりはつかめていないのか。

「どうやら実行犯は、埼玉を地盤にしたグループのようですが、やつらは横のネットワークがあるから、どこでどうつながっているかわからん」(同コンサルタント)

 

まるで江戸時代の盗賊のオツトメのように機略縦横、変幻自在に策を巡らす地面師集団。ときには地主やその親族を一味に加え、不動産を騙し取るケースもある。

「'07年のことでした。僕自身は弁護士ではないけど、オーナーとして法律事務所をやろうと思い立ち、そのために1000万円必要だった。で、父親の土地を担保に銀行借り入れしようとしたのですが、そのうち妙な連中が言い寄ってきた。その何倍も金をつくるから、いっしょにやろうとね」

そう語るのは、首都圏郊外に住む土地持ちの息子だ。当人は若くして道を外れ、闇金などを生業とするようになったという。その筋のネットワークから言い寄ってきた一人が、先週号で紹介した地面師の頭目、内田マイク一派の八重森和夫だった。

八重森自身は頭目と呼ぶほどの大物ではなく、集団の後ろには、常に内田クラスの別の有名な地面師が控え、犯行を指揮しているのだという。

地面師たちにとって資産家の息子は、盗賊一味の「引き込み」役のようなものだろう。親族が一味に加われば、オツトメをやりやすい。

「まずは僕自身の印鑑登録証を申請し、それを八重森たちに手渡しました。印鑑証明はホログラムや透かしなどが入った特別な用紙に印刷されているので、本当は偽造が難しい。

だが、僕の登録書だと、住所と姓までは父親と同じだから、本物の原紙の名前と生年月日、実印を書き換えればいい。字は特殊な薬剤で溶かすのです。彼らはその高度な技術を持った印刷屋を仲間に抱えていました。日本橋小網町の路上で待ち合わせ、印鑑証明をその印刷屋に渡しました」

偽造の代金は証明書3枚で100万円。うち印刷屋の取り分は半分だったそうだ。そこから先は、いつものパターンだ。

資産家の息子は以前に闇金をしていた関係で、多重債務者の知り合いが多い。そこで父親と同じ年齢の債務者をなりすましに仕立て、公証役場に連れて行った。そうして父親の土地をマンションディベロッパーに数千万円で売り渡した。

やがて土地の名義変更を知った実母が警察に訴え出た。当の息子も一度は逮捕されたが、これも立件されず、すぐに釈放されたと言う。

「本来は被害者のはずのマンション業者が、からくりを承知の上で金を振り込んだのではないか、と疑われたのです。本当なら土地はもっと高いが、息子が加担しているので、そこを盾に格安で土地を手に入れられると。

おまけにマンション業者は広域暴力団とのつながりがあり、他の地面師にも金を出していた。共犯に見えなくもなく、事件としては成立しなかった」

たしかにこうなると、捜査はやりづらい。地面師集団には弁護士や司法書士も加担し、法の網からすり抜ける術を研究し尽くす。数十万から数百万円のオレオレ詐欺に比べ、土地持ちの億単位の資産を狙う。闇の住人たちは、なかなか根絶やしにできない。

 

ーーーーーーー ここまで ーーーーーーーー

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

 

商業登記規則81条1項による閉鎖というものがあります。

 

具体的には、解散登記をしてから10年経過すると、登記官の職権で登記簿が閉鎖されることがあるといったことです。

 

商業登記規則81条は次のように規定されています。

 

第八十一条   次に掲げる場合には、登記官は、当該登記記録を閉鎖することができる。
一  解散の登記をした後十年を経過したとき。
二  次項又は第三項に規定する申出後五年を経過したとき。
2  前項第一号又は第二号に掲げる期間が経過する二月前から当該登記記録を閉鎖するまでの間に、会社が本店の所在地を管轄する登記所に清算を結了していない旨の申出をしたときは、登記官は、前項の規定にかかわらず、当該登記記録を閉鎖することができない。
3  第一項の規定により登記記録を閉鎖した後、会社が本店の所在地を管轄する登記所に清算を結了していない旨の申出をしたときは、登記官は、当該登記記録を復活しなければならない。

 

いろいろな都合で、解散登記だけおこなって清算結了登記をしていないケースもあります。

 

そうした場合、登記官の職権で登記簿が閉鎖になることもありますので、注意が必要です。

ただし、清算を結了していない旨の申出をすることで、登記記録は復活はしてもらえるわけですね。

 

しかし、登記は奥が深いですね。

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。
 
自己破産の申立件数が13年ぶりに増加したそうです。
 
消費者金融等からの借入については総量規制が関係してきますが、銀行のカードローンについては関係ないため、銀行のカードローンによる多重債務者が増加していますね。
 
当事務所でも債務整理の相談に来られる方は、ほぼほぼ銀行のカードローンを利用されている現状があります。
 
ーーーーーーーーーー 引用 ここからーーーーーーー

自己破産、13年ぶり増加=銀行のカードローン

個人の自己破産の申請が2016年に前年比1.2%増の6万4637件となり、13年ぶりに増加したことが10日、最高裁の統計(速報値)で明らかになった。自己破産はこれまで、消費者金融などへの規制強化で減少が続いてきた。増加に転じた背景には、無担保で個人に融資する銀行のカードローン事業の急拡大があるとみられる。個人の破産申請は、1990年代後半に急増。03年に24万2357件まで達した後、翌年から15年までは12年連続で減少した。

急増した当時、返済目的で別の借金を繰り返す多重債務者の自殺などが社会問題化した。消費者金融への批判が高まり、06年にはノンバンクからの借り入れを年収の3分の1までに制限する改正貸金業法が成立。利息制限法の上限を超える過払い利息の返還請求も相次いだ。

この結果、ノンバンクの消費者向け無担保貸付残高は、05年度末の17兆6399億円から15年度末に4兆4438億円まで減少した。しかし、これに代わって11年ごろから銀行のカードローン残高が急伸。日銀の統計によると、16年末は5兆4377億円で、5年間で1.6倍に拡大した。

 

ーーーーーーーーーーーー ここまで 引用 ーーーーーーーー

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

 

先日、ジェイドガーデンパレスにて行われたハウスメーカー様主催の家族信託セミナーにて、講師を務めさせていただきました。

 

家族信託の基本と概略だけお話をさせていただきましたが、皆さん非常に興味をもたれたようでした。

 

ただ、セミナーに来られていた方全員が、家族信託という言葉すら聞いたことがなかったようです。

 

確かに、弁護士さんや保険業界、不動産屋さんといった専門業界ではメジャーかもしれませんが、メディアで見ることはそれほどありませんので、一般の方がご存じないのも当然でしょう。

 

 

東京や大阪といった都市圏では一般的になりつつある家族信託ですが、鹿児島といった地方都市では周知活動から頑張らねばと思ったところでした。

 

家族信託のことならご相談下さい。

 

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

 

平成29年2月6日月曜日より、新しい事務所にて事業がスタートしております。

 

これまでの真砂本町の事務所は、平成21年11月から約7年と少しお世話になってきました。

 

一人からスタートした事務所も1人、2人とスタッフが増え、それに伴い書類や書籍も増え、何とか試行錯誤しながらスペースの有効活用をして頑張ってきましたが、さすがに限界かなという状況でした。

 

そして、このたびようやく事務所移転する運びとなりました。

 

新しい事務所は、これまでの真砂本町の事務所から車で2分ほどの鴨池新町になります。

 

〒890-0064

鹿児島市鴨池新町21-7鴨池シーサイドビル301

※電話番号、FAX番号に変更はありません。

 

新しい事務所は、これまでの真砂本町の事務所の広さの約2倍あります。

 

以前は相談室も二人並んで座るのがやっとでしたが、今後は三人並んで座ってもまだ余裕があります。

 

初心に戻ったつもりで、基盤から見直して行きたいと思います。

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

 

1月31日は行政書士試験の合格発表だったようですね。

 

私が行政書士試験に合格したのは平成14年度でした。

あれから約15年・・・。

 

鹿児島で受験された方の合格は約40名。

この中から何名の方が独立して行政書士としてお仕事をされていくのでしょうか。。。

 

「行政書士ってどうなの?」と行政書士の実情を知りたい方、いろいろと情報提供出来ますよ~!

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

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事務所がある真砂本町近辺には、ここ数年で飲み屋さんが増えました。

こちらのお店もその一つで、外観からはBAR的な雰囲気なのですが、がっつりと居酒屋で、料理も豊富でオススメです。

RyuO


さて、最近は相続に関するご相談、ご依頼が増えてきております。

事務所開設当初から、相続関連には力を入れてきていることもあってですが、その中でも時間がかかったり複雑化している相続が増えています。

例えば、
・相続人に行方不明者がいる
・相続人に未成年者がいる
・相続人に前妻の子供がいる
・相続人がいない
・相続人が20人を超える
等々です。

これらの問題は、遺言書があれば防げることも多いので、そういう意味でも、遺言書は大事だなと思います。

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鹿児島の司法書士・土地家屋調査士・行政書士の竹之下です。

抵当権には、明治時代に登記されたようなものも存在します。そのような抵当権で一定要件を満たすものを、休眠抵当権と言います。

一般的には、個人が抵当権者であることも多く、そうするとその抵当権者の行方がわからないということも出てきます(生存すらわからない)。


そのような場合、登記の共同申請の原則からすると、抵当権者の印鑑がもらえず、抹消登記ができないことになります。


それでは困るということで、一定要件を満たした休眠抵当権は、供託等の手続きをしていくことにより、抹消登記が可能になります。

休眠抵当権でお困りの方はお気軽にご相談ください。
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