マンションの専有床面積は 一物３床面積。知っていましたか？

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




あなたは
マンションの専有面積に
３種類あることを
ご存じですか？




マンション所有者ならば　
２つの床面積があることは　ご存じですよね。




大昔
我が家は
広告記載床面積「５０平方メートル」の表示の中古マンションを購入しました。
記憶は曖昧ですが
当時は
「５０平方メートル以上の床面積」が
公的融資や控除等の条件でした。




そして
夫名義に所有者が変更になった登記簿謄本を見たら

「４８．××平方メートル」
え！　　床面積が足りない。





５０平方メートル以下だと
税制優遇が使えないことがありますので
ご注意くださいね。




さて
①ひとつめの床面積は　壁心計算の床面積　です。

不動産広告で表示している　床面積です。　
壁や柱の厚みの中心から測った床面積　で
壁や柱の厚みを２等分した部分の床面積も専有面積に含みます。
壁や柱の厚み部分は、見えないし使用もできませんが
建築基準法では、この方法で計算した面積が　専有床面積になります。




②ふたつめの床面積は　内法計算の床面積です。

不動産の登記簿謄本に記載されている床面積です。
壁で囲まれた内側だけの　実際に使用できる広さを測った床面積です。




③みっつめの床面積は　現況床面積です。

固定資産税の納付書と一緒に
固定資産税・都市計画税課税明細書
というのが
同封されています。

この中に
「登記床面積　　××」
「現況床面積　　△△」
の記載があります。

現況床面積は　
階段＋廊下＋共用部分を
持分床面積で案分して
各部屋にプラスされています。

共用部分の広い建物を所有の場合は
よ～く確認すると
数字の差が大きいのでビックリします。

そして
相続税の計算には　この現況床面積を　使用します。




ある方の相続財産調査をした際
現況床面積と登記簿の床面積の差が大きかったので
「固定資産税の計算　間違っていて
税金余計に徴収されているのでは？」
と
勘違いをしたことがありました。




業務をやらせていただくことが
一番の勉強であり
一番身につきます。




今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。


ご相談は
０３－３２３９－９０００　まで

土地家屋調査士のセミナーに参加。相続不動産に関してそろえる資料について勉強しました。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




昨日は
五本木　土地家屋調査士による
「相続に効く　税理士が知っておきたい　土地測量」
セミナーに　参加してきました。




土地家屋調査士さんは、馴染みがないですよね。


法務省のホームページによりますと

土地家屋調査士の業務は

①不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
②不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
③不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
④筆界特定の手続について代理すること。
⑤土地の筆界が明らかで亡いことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること。

となっていて、（一部割愛）
測量をするんですね～。



司法書士さんと混同している方が多いです。




五本木先生によりますと


その１
どの種類の測量会社を選ぶのか？


①土木系
②建築系
③不動産売買等
④公共測量系

があり


測量目的にあった測量会社に
「測量する目的を伝えて」依頼することが
重要だそうです。




その２
測量部分を
測量会社に依頼するか土地家屋調査士事務所に依頼するか？
です。



登記と境界確認を行うには、
土地家屋調査士の関与が必要だそうです。




それから
価格帯を知るためにも
見積もりは、相見積もりをとりましょう。
通常　見積書は作成してくれるそうです。

東京などの住宅密集地が得意な業者
山林や崖地など近寄れない土地が得意な業者
が　
あるのかもしれませんね。


（地価が高いバブルの頃の話ですが
千葉県の友人の調査士は
東京の土地の測量は恐い。
やりたくない。と言っていました。）





相続対策の場合でも遺産分割の場合でも
まず考えなければいけない２つのポイントが、
セミナーの中で話され
いろいろな土地の実例をあげて説明があり
勉強になりました。
（この部分は　秘密です。）




私どもの事務所は
相続手続業務のご依頼をいただくと
①法定相続人の調査をして、相続人関係説明図の作成
②同時進行で　相続財産の調査
を行います。




今回のセミナー参加で

どんな情報＝資料＝書面　を収集すれば
より効率的に不動産の評価が可能か？
税理士さんの業務の負担を減らし、支払う報酬を節約できるか？

２つの点が　ひらめきました。

今まで以上に効率的な資料の収集方法を勉強できました。




依頼人のために＝今　お家はこんな状況ですよ～。心配ないですよ～。
と
常にカメラを持参して
不動産の写真を撮っていましたが

今後は
お手伝いするチームの共有情報として
動画の撮影を導入することを勉強しました。



五本木先生のセミナー資料の一部を
利用させていただきました。
（すみません）




最後まで読んでくださって
ありがとうございます。


相続手続の入り口の行政書士です。
ご相談は
０３－３２３９－９０００　まで

公正証書の遺言書を見つけたけど どうしたらいい？ 大丈夫。落ち着いて。最初が肝心。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




公正証書の遺言書を見つけたけれど
どうしたらいい？


大丈夫。
あわてないで。
落ち着きましょう。




せっかく遺言書を残してくれたのに
その遺言書が原因でもめては
元も子もありません。





たとえば
「全財産をＡ＝あなた　に相続させる」
という遺留分を侵害した遺言書があったとしますね。


遺留分を侵害した公正証書の遺言書の場合でも
当然　遺言執行者の記載があります。


遺言執行者は
遺言書に基づいて
単独で相続手続を実施することができます。
不動産の名義変更
金融機関での名義変更
もちろん　単独でできます。





そして
他の相続人から
「遺留分減殺請求」＝詳しくは、「遺留分のテーマを読んでください」
の主張がなければ
遺産の相続は　確定します。





あなたは
遺言書記載のとおり
とりあえず　相続できる遺産は
全部自分の名義にしたいですか？


それとも
遺留分を侵害した遺言書があることを
他の相続人に知らせて
後日の紛争を防ぎたいですか？




今回は
私が代理人となり

遺品にもまったく手を付けないで
オープンに
公正に

他の相続人に遺産を公開しました。




理由は
他の相続人が
公証役場に問い合わせをすれば
遺言書の謄本を手にすることができ
内容を知ることになるからです。





「電話や郵便ですませることはできませんか？」
とおっしゃる
遺産をもらえない側の相続人に

「直接お目にかかって　お話をしたい。
申し訳ないですけれど　１回だけ　来ていただけないでしょうか？」

低姿勢でお願いしました。




私の事務所でお目にかかったご遺族は
事情や言い分を
お話下さいました。


帰り際に
「電話では　失礼なことを言って　申し訳ございませんでした。
全部お任せします。宜しくお願いします。」
と言って
お帰り下さいました。




遺言執行者の誠実性・公平性に
疑いが生まれたら
スムーズな相続手続は困難です。
もめ始めたら
お手上げになります。
相続手続は　初めが肝心。




こころを込めて
故人にも
残された方にも
よい（だろうと思える）遺産分割のお手伝いをしたい・・・。





これが　私どもの事務所の強みです。




今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。




ご相談は
０３－３２３９－９０００　へ　どうぞ。

香港のエスカレーターに似てる。秋葉原の高速エスカレーター。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




高速エスカレーター　って　ご存じでしょうか？


つくばエクスプレスの秋葉原ホームから
地上まで　何本かの高速エスカレーターがあります。


乗ったとたん

「わ！香港のエスカレーターに似てる！」

遺族のために 身の丈を超える借金 リボ払はしないでね。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




あなたは　何枚クレジットカードを持っていますか？
支払い方法は、１回払いですか？
分割払いですか？
まさか　リボ払いでは　ないですよね・・・。




クレジット・・・とは
借金です。
そして　
リボ払いは
身の丈を超えた借金です。




あなたに万が一のことがあれば
あなたが利用しているリボ払いの残金は
負の遺産として遺族が相続し
支払うことになります。
（いつも　こちらから連絡して支払っているので
実務上　遺族に　カード会社から請求が来るかどうかは　不明です。）




それでは
なぜリボ払いをしないで欲しいか。




たとえば
セゾンカードのショッピング長期リボ払いコースの手数料／利息は
年率１４．５２％です。




仮に
リボ払いの毎月返済の固定金額を７，０００円とします。
毎月２万円の買い物を続けた場合
２万円－７，０００円＝１３，０００円は未返済額となり
１３，０００円×１２＝１５６，０００円
1年後には　１５６，０００円の借金となります。
利用料／利息は
１５６，０００円×１４．５２％＝２２，６５１円（７，０００円の３ヶ月分）

つまり　毎月７，０００円支払っていても
１年後の借金残高は
１７８，６５１円になります。



実際には
毎月の７，０００円の中には、手数料／利息が含まれているので
実質的に返済した元金はいくらなのか
残元金はいくらなのか　把握しにくいです。
いつ完済になるのかも
わかりにくいです。





翌月１回支払
または
分割支払いで
購入できない
買い物は

残念ながら
「現在の自分の身の丈には合っていない。」
と　あきらめましょう。





リボ払いの残金は
高金利の借金を遺族に
残すことになりますよ。



今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。

ご相談は
０３－３２３９－９０００

法務局が登記内容をコンピューター化する時に入力ミス。本当にあるんだね・・・。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




不動産の登記簿謄本の形式が
コンピューター化以後
横書きになって
見やすくなりました。



昔は縦書きでした。
縦書き時代は　漢数字を使っていたのを
ご存じですか？
漢数字で記入してある領収書を見たことありませんか？
壱　弐　参　四　五




領収書に漢数字を使う理由は
偽造されにくいから
と
説明を受けた記憶があります。




ところで
不動産の登記簿謄本をコンピューター化したさい
入力ミスがあったことが、判明しました。

旧所有者＝死亡した方の住所
３－１－８を３－１－１８に
入力ミス。



不動産は重要な財産ですから
法務局は、慎重です。
３－１－８の住所の人物と３－１－１８の住所の人物は同一だろうか？
不動産を購入してから
・転居はしていないし・・・。
・住居表示は変わっていないし・・・。
それでは
・そもそもの最初の登記が間違っていたのか・・・。



そこで
縦書き時代の閉鎖登記簿謄本を見たら
参丁目壱番八号＝３－１－８。
コンピューター入力時の転記ミスということで
問題解決。





ニュースでは
役所の入力ミス、
コンピュータソフトの不具合
で　問題発生を耳にはしていましたが
まさか　私のお客様が。





もしあなたがいろいろな場面で
役所から
「合っていない」と言われたら
「コンピューター化する前は？」
のワードを思い出してくださいね。
早期問題解決できるかも知れません。





今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。
０３－３２３９－９０００

遺族厚生年金が少なすぎる。 絶句の妻達。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




「遺族厚生年金が少ない・・・とは聴いていたけれど」
その少なさに　絶句する妻達。




妻達が
遺族厚生年金の胸算用で
勘違いしているのは

「夫が受給している２ヶ月毎に振り込まれる年金額の３／４が
遺族厚生年金の基礎数字」
と考えている点です。




２ヶ月毎に　３３４，０００円の年金が振り込まれていた夫が亡くなると
１ヶ月３８，０００円の遺族厚生年金になってしまう例を
ご紹介します。




夫も妻も６５歳を超えていて
夫が　２ヶ月毎に
３３４，０００円の年金を受給するとします。

３３４，０００円から介護保険料と源泉所得税が差し引かれるので
実際の振込金額は　もっと減りますが
細かいことはご容赦ください。




この３３４，０００円は、
１ヶ月だと　１６７，０００円
老齢基礎年金＝国民年金。６５，０００円
　　　　　　　　＋
老齢厚生年金　１０２，０００円
ですね。




夫が亡くなりますと
老齢基礎年金の６５，０００円　は
無くなります。
（自営業の方には、遺族年金はナイ・・・と耳にしたことありませんか？
自営業の方は、この年金保険料だけ納付しているからです。）　




したがって
遺族厚生年金の受給金額は
１０２，０００円の３／４＝７７，０００円　だけです。




あなたが企業で働いたことがあって
現在　
仮に　月額３９，０００円の
老齢厚生年金を受給していると

遺族厚生年金の７７，０００円から差し引きます。
最終的に　遺族厚生年金として
毎月増えるのは
７７，０００円－３９，０００円＝３８，０００円




妻の毎月の年金は
基礎年金の６５．０００円＋自分の厚生年金３９，０００円＋遺族厚生年金３８，０００円
総合計　１４２，０００円　です。




たったの　３８，０００円しか増えない。




１４２，０００円から　
介護保険・健康保険・医療費・固定資産税やマンションの管理費を支払、
食費や通信費も支払う


そう考えｔら
夫を亡くした悲しさ寂しさと
経済的な不安で
立ち上がれない。




政府は
・自分自身が納めた保険料をできるだけ年金額に反映させるため、
　自らの老齢厚生年金を全額受給した上で、
　現行水準との差額を
　遺族厚生年金として支給する仕組みとします。

としました。



一見　理にかなっているのですが
妻にとっては　改悪です。

遺族厚生年金には、所得税がかからないです。
私の母は、専業主婦でしたので
父の遺族年金に対しては、所得税が無税でした。
住民税は、非課税世帯でした。
そうすると　
健康保険料も安いですし
全ての場面で　お得でした。




この見直しは、
無税の遺族厚生年金の支給金額を少なくするだけでなく
生活全てに影響します。




あなたの夫に　
「私は、沢山の遺産はいらない。
ちょろちょろでいいから
温泉や泉のように　お金を生み続ける遺産が欲しいな。」

と　言ってみてください。




ちょろちょろと
細く長く続く遺産のほうが

減り続ける預金通帳を見るより
精神衛生上
いいと思います。




今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。
０３－３２３９－９０００

介護施設の違い。いつも私服の〇〇さん。一日中パジャマの〇〇さん。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




だいぶ前のことですが

ある介護施設の食堂に伺った時
「違和感」を感じました。
なんなのかな～。

理由が解りました。

昼食の席に座っている
全入居者が
パジャマ姿だったのです。




業務で
２３区内　埼玉県　千葉県
様々な高齢者介護施設に
お邪魔させていただきます。




日中　私服を着ている〇〇さんの場合は

「今日のお洋服　デザインがしゃれていますね。
どなたが買ったの？」
「今日のお洋服は　春らしい色合いがステキですね。」

など　一声かけるきっかけになります。




車いすに座れる介護度ならば
パジャマから洋服に着替えることは
一日の変化
季節の変化　月日の経過を
感じることができるのではないでしょうか？



（四人部屋では
私物を置く場所が狭いので
難しいことは理解します。）





ご家族の中には
利用している介護施設しか知らない場合があります。
あるいは
遠慮している場合があります。




「介護施設とは、こういうもの。」
と　思い込まず
「こうあったらいいな。」
「こうはできないのかな？」
敏感になりましょう。




今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。
０３－３２３９－９０００

遺族厚生年金の手続。妻が請求する場合の必要書類は・・・。

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。



私どもは
遺族年金を請求するために必要な書類の準備や
年金事務所へ手続に出向く際の同行
などのお手伝いもしております。

年金は　⒉ヶ月遅れで入金になります。
たとえば　１１月１２月分は、２月１５日に降り込まれます。



振込まれた年金が迷子にならないよう
死亡した方の預金の
解約は、急がないで　残しておいてね。
（配偶者の口座に振り込む方法もあります）



遺族厚生年金は
死亡時
その被保険者によって生計を維持されていた
親族が請求できます。
受給できる優先順位は、下記のとおり。

・配偶者
・子供
・父母
・孫
・祖父母




ちなみに
今回　準備した資料は

①請求者・配偶者の基礎年金番号通知書
　　または年金手帳と年金証書　２人分

②死亡者と請求者の関係がわかる、
　死亡日以降に発行された戸籍謄本【戸籍全部事項証明書】
　あるいはそれぞれの戸籍抄本【戸籍一部事項証明書】

③死亡時の請求者の住所がわかる世帯全員の住民票
　※続柄等の記載事項を省略しないもの

④死亡者の住民票の除票

⑤死亡者の死亡診断書の写

⑥請求者の年間収入を証明するもの
　　　課税証明書
　　　非課税証明書　どちらか

⑦金融機関・ゆうちょ銀行の通帳

⑧認印（朱肉使用の印鑑）

以上をそろえて
最寄りの年金事務所へ行きました。



今は　オンラインになっているので
どこの年金事務所でも手続可能だそうです。


　　
一部に
年齢や収入の条件がありますので
詳しくは年金事務所で確認しましょう。




今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。
０３－３２３９－９０００

介護施設入所者の郵便貯金通帳 同行して無事作れました～

こんにちは！
女性を幸せにする東京の行政書士　山野井友子　です。




お昼ご飯を食べた◯◯さんと
郵便局へ出向きました。

◯◯さんは
久しぶりの外出なので
タクシーの中で
「どこへ行くの？いい天気ね～」




埼玉県の有料介護施設を利用している◯◯さんですが
住民票は、東京都に残しています。




住民票を
施設に異動していない今回は
「施設に入居している＝入居証明書」を利用して
口座開設を希望しています。




事前に
電話で
手続予定の郵便局に
必要書類と「入居証明書」について確認したうえで
出向いたのですが

心配したとおり
窓口の方は「介護施設に住所を移転してから・・・」
と
電話の回答とは異なったことを
おっしゃいました。




筆圧が弱い◯◯さんですが
郵便局の方のアドバイスを受け
複写式の書類の記入もすみ
無事貯金通帳を手にすることができ
後は
キャッシュカードの到着を待つばかりと
なりました。



私どもは
法律行為や事務手続の
・代行
・同行
を積極的に行っています。


お困りのことがございましたら
お問い合わせください。



今日も　最後まで読んでくださって
ありがとうございます。

０３－３２３９－９０００