【仲介力がない不動産】とオーナーの関係
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皆さんは、本日も前向きに過ごしていますか
前向きに過ごせば、人生なんとかなる
人生に満足できれば、幸せになる
これこそ「前向きの法則」です。
本日は、仲介力がない独りよがりな会社に迷惑を被るオーナーの実態を書き記します。
気になりますか？
ありがとうございます。感謝の一言です。
さて、本日訪問した会社をちょこっとご紹介します。
営業７名
管理戸数400戸
賃貸仲介がメインの業務
利用広告媒体
・アットホーム 170件
・ＳＵＵＭＯ 50件
・ＣＨＩＮＴＡＩ 50件
・ＨＰ
全体の反響数は60件
来店数12件（来店率20％）
成約数3件（成約率20％強）
来店率、成約率共に非常に少ない水準となっており
売上面からみると大赤字です。
社長も営業の方もなぜ来店率が低いのか全く分析していないのはもちろん、理解しようとすらしてません。
さらに酷いことに、来店率が低いのを気にせずに反響数を増やすことを考えていらっしゃいました。
反響を増やしても来店数が増えなければ非効率この上なく、広告費の無駄遣いです。
潰れてしまうのも時間の問題でしょう。
そして、面白い事にこのような経営者に限って、人の話を聞こうともしないのです。
視野が狭く、一部分にしか興味を示さない・・・。
正直、あまりにもどうしようもない実態であったので、本人に自覚させるべく
メールの返信例をご紹介して、客観的に自分達の置かれている状況をご説明しました。
その後は質問攻めになったため驚きましたが、本音を教えて頂けました。
何をしていいのかわからない・・・・・このままでは潰れてしまうとのこと・・・。
結局、な～となく反響、反響にこだわって仕事をしていただけです。
紹介営業により多少なり売上は補填されておりますが、これでは雇われている営業マンも可哀そうです。
さらに、この会社に物件を預けているオーナーの事を考えると何とも言えない気持ちになります。
確かに、何も知らずに預けてしまったオーナーも悪いのですが、それを受け入れた不動産会社には
しっかりとした使命があるはずだと思います。お互いに人生をかけているわけです。
しかし、社長は「管理業務」はよくわからないし、どうでもよいとまで口走っていました。
自分勝手過ぎる経営者に先はみえないですね。
・・・ただ、売上が上がっておらず余裕がなければ人の事を考える余裕がないのは理解できます。
このように・・・
不動産会社の選定は非常に重要です。
人柄や実績（本質ではない）だけでは業者選定は難しいです。
そのために、間違えない業者選びを行わなければなりません。
・・・・・・・・
その方法ですか？
ゆっくりご説明していきます
笑
つづく
サブリースは安心？・・・投資マンションの危険性
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本日も前向きに過ごしていますか
前向きに過ごせば、人生なんとかなる
人生に満足できれば、幸せになる
これこそ「前向きの法則」です。
さて、本日は管理戸数4,000戸お持ちの会社様をご紹介いたします。
■現在の状況は・・・
・サブリース物件90％＝3,600戸 空室率は約１％（38戸）
・集金代行の物件は10％=400戸 空室率は約5％（22戸）
上記の物件を扱う客付けや管理業務を行う人は・・・なんとたったの15名前後です。
・・・・ピーンと来ない方が多いと思いますが、上記の数字は凄いと言わざるを得ない数字です。
ちなみに、東京都の空室率は平均13％です。空室率の低さを考えても脅威の数字ですが、
業務を行う人数が15名で管理戸数を4,000戸扱う会社って・・・
めっちゃ忙しいはず・・・(°∀°)b
しかし、オーナーの立場からすると安心できる会社ですね。
・・・・本当にそう思いますか？
本当に？
一見素晴らしい数字です。確かに安心できる数字・・・に見えますが、実態はどうでしょうか？
実態は、不況や物件の老朽化により家賃を下げざるを得ない状況になっています。
例えば、新築当時家賃8万円で家賃保証を行い10万円で客付けを行っていた物件が5年経過しました。
すると、周辺環境、経済環境の変化などを理由に家賃を下げざるを得ない状況になりました。
この物件はなんと・・・7，5万円で募集をかけているそうです。
仮に入居者が決まっても不動産会社は赤字です。
完全な逆ザヤですね。
いくら空室率が低くてもこのような物件が増えればどうなるでしょうか？
ご存知の通り、不動産会社は潰れます。
と、までいかなくとも、サブリースの解除交渉をオーナーに持ちかけられます。
契約期間が残っているから大丈夫!!と安心しているオーナー様もいらっしゃいますが、
周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額を要求することが
できます。これは借地借家法 32条1項に定められており、最高裁判例でも示されております。
また、年間供給数は不況の影響により総じて減少しているものの、毎年新築物件は供給され続けるため、
空室率増加の傾向は止まる気配がありません。
よく不動産投資で○○○○万円儲かったという本が出されておりますが、時代が変わればそのような
状況は通じません。空室率30％時代・・・そんな時代もそう遠くはありません。
物件が100戸あっても30戸空室。そのような時代で勝ち抜くためにはどうするか？
本気でオーナーは考えなければなりませんね。
そんな時代でも勝ち抜くためのポイントは・・・・
つづく
※サブリースとは？
オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかなくなってしまう。また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても煩わしさがつく。一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかる。そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金（賃料の80% - 90%程度）を得るという仕組みが出来上がった。つまり、オーナーには後述のようなメリットがあり、不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されるわけである。
大手不動産会社のほとんどが、このシステムを導入している。
オーナーにおけるメリット
- 不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。
- 賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。
- 空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる。
- 賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。
一括借上における問題点
- 一括借り上げの条件として不動産会社が指定した建物を建築する必要がある。
- 建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様にする必要がある。
- 外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある。
- 賃料は必ずしも長期間一定ではない。
※ウィキペディアより抜粋
満室稼働に向けた第一歩・・・
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本日も前向きに過ごしていますか
前向きに過ごせば、人生なんとかなる
人生に満足できれば、幸せになる
これこそ「前向きの法則」です。
さて、不動産会社の繁忙期がやってきました。
不動産会社は稼ぐ。オーナーは如何に満室にするか退去と入居の入れ替え時期ですね。
不安と期待が入り混じった時期です。
さて、不動産会社やオーナーに影響を与える物件の反響についてですが、
1月より大きな変化がありました。
それは・・・
ネクスト社が運営するホームズhttp://www.homes.co.jp/ がなんと・・・
料金形態の変更がありました。
2010年12月31日までは、100件掲載すると○○円。250件で○○円。という
物件掲載数に応じた料金形態でしたが、2011年1月より「反響課金」になりました。
掲載件数は関係なく、1件反響がある度に掲載している賃料に対して約5％の金額が徴収されます。
例えば・・・10万円であれば、5,000円です。
1件の反響を得るのに5,000円が必要になるのです。
もし仮に物件探しを気楽な気分でされている方がいると5,000円が一瞬にして水の泡・・・。
100件あれば、100件×賃料の5％・・・・・・・10万円の物件が100件反響あるとすれば50万円です。
成約課金ではないため非常にリスクがあります。特に、今まで少ないプラン数で反響が取得できていた
不動産会社は大慌てです。
実際不動産会社に伺うと、今まで18万円の広告費が同じ反響を得るには83万円になってしまう状況だとか・・・。
そのため、解約が続出・・・。
他の広告媒体（SUUMO、Yahoo!不動産、アットホーム、いい部屋ネットなど）に流れているようです。
上記の結果、影響があるのは不動産会社だけではなく、物件を預けるオーナーです。
ホームズでよく反響が取れる物件が、ホームズに掲載されないとなると当然物件は埋まりません。
また、オーナーの広告費にも変化が生じるのではないでしょうか？
オーナーは常に不動産業界の動向を見ていかないと大変なことになるでしょう。
上記の状況は、今後もレポートしていきます。