株式会社M&Мアドバイザリーのブログ

不動産鑑定士事務所のブログ


テーマ:














不動産関係のビジネススクールにて

不動産デューデリジェンス

についての

講師を一部担当させて頂きました。






サポートして頂いた学長、先生方、

受講されている皆様

貴重な機会をいただきまして

本当にありがとうございました。




*******************************
相続や賃料評価に強い
不動産鑑定士事務所

М&Мアドバイザリー
東京都中央区日本橋本町1-2-5 
本町会館ビル5F
Tel: 03-6225-2280
Fax: 03-6214-3581

と提携致しませんか。

地代、借地権、底地、空室対策、
不動産管理、不動産鑑定等
あらゆる不動産問題のサポートを致します。


*******************************

読んで頂きましてありがとうございます。
ブログランキングに参加しております。
下の2つをポチっと押して頂けますと大変うれしいです。


にほんブログ村

相続手続き ブログランキングへ

AD
いいね!した人  |  リブログ(0)

テーマ:
地価公示が発表されました。

下記、国土交通省のサイトからの抜粋です。

この地価上昇はいつまで続きますかね。



http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0


平成27年地価公示結果の概要



   平成26年1月以降の1年間の地価について

○ 全国平均では、住宅地が下落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)に転換。
○ 三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇を継続。また、地方圏平均では、住宅地、商業地ともに下落率縮小。
○ 都道府県地価調査(7月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は前半0.3%の上昇、後半は0.2%の上昇。また、商業地は前半・後半ともに0.5%の上昇。
○ 上昇地点数の割合は、三大都市圏では、住宅地の5割弱の地点が上昇、商業地の7割弱の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加しているが、依然として7割弱の地点が下落。



【住宅地】

◆ 緩やかな景気回復基調が続く中、低金利及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え、株価上昇による資産効果や相続対策による共同住宅等への需要等もあって、下落率縮小又は上昇の継続が見られる。
◆ 圏域別に見ると、
・ 東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、依然半数以上の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.5%、後半0.4%の上昇となった。
・ 大阪圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し6割強となり、下落地点の割合の減少が続いている。また、変動率は下落から横ばいに転換した。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.3%、後半0.2%の上昇となった。
・ 名古屋圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し、依然半数以上の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.9%、後半0.7%の上昇となった。
・ 地方圏は、7割弱の地点が下落しているが、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し、下落地点の割合の減少が続いている。また、下落率は縮小を継続している。なお、半年毎の地価動向をみると前半・後半ともに横ばいとなった。
地方中枢都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、上昇地点の割合が増加し、7割弱の地点が上昇となった。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半1.4%、後半1.3%の上昇となった。




【商業地】

◆ 低金利等による資金調達環境が良好なことや緩やかな景気回復基調が続く中、下落率縮小や上昇の継続が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇又は下落率縮小となった要因の一つとなっている。
主要都市の中心部などでは、店舗について消費動向は堅調で、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られ、投資用不動産等への需要が強まっている。
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏は、上昇地点の割合がやや増加し、8割弱の地点が上昇となった。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半・後半ともに1.2%の上昇となった。
・ 大阪圏は、上昇地点の割合が増加し、6割弱の地点が上昇となった。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半1.2%、後半1.1%の上昇となった。
・ 名古屋圏は、上昇地点の割合は昨年とほぼ同じ割合となり、6割弱の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.9%、後半1.0%の上昇となった。
・ 地方圏は、7割弱の地点が下落しているが、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し、下落地点の割合の減少が続いている。また、下落率は縮小を継続している。なお、半年毎の地価動向をみると前半▲0.2%、後半▲0.1%の下落となった。
また、地方中枢都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)は、上昇地点の割合が増加し、3/4強の地点が上昇となった。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半1.5%、後半1.9%の上昇となった。




東京圏の概況


1. 住宅地


(1) 価格水準
東京圏の沿線別駅周辺の住宅地の公示価格例は図-1のとおりである。
また、東京都区部及び各市の平均価格並びに価格水準上位及び価格水準下位の標準地の価格は第6表のとおりである。


(2) 変動率
東京圏を地域別に区分した変動率は、第7表のとおりであり、東京都区部及び各市の変動率は、第8表のとおりである。



2. 商業地


(1) 価格水準
高位の価格水準の標準地をみると、
・中央5-22(銀座4丁目)33,800,000円/m2
 ・千代田5-2(丸の内2丁目)30,600,000円/m2
 ・中央5-41(銀座5丁目)29,400,000円/m2
 ・中央5-23(銀座7丁目)24,300,000円/m2
 ・中央5-29(銀座2丁目)24,300,000円/m2
となっている。
また、東京圏の沿線別駅周辺の商業地の公示価格例は図-2のとおりである。


(2) 変動率
東京圏を地域別に区分した変動率は、第7表のとおりであり、東京都区部及び各市の変動率は、第8表のとおりである。


AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


先日偶然お会いした弁護士さんに

「作ってもらった鑑定評価書で裁判が有利になりました。

また鑑定よろしくお願いしますね。」

とお声かけいただきました。

また、違う弁護士さんにも

「作成してもらった鑑定書がそのまま

裁判官に採用してもらえました。」

とか

「M&Мアドバイザリーさんの鑑定書で

調停があっという間に終わりました」とか


遺留分減殺請求における評価でも

「先生の書いた評価書に相続人が納得し、何の

反論でませんでした。」

など

とうれしい声をいただきました。


勿論、私たちの鑑定書の出来だけでなく、

弁護士さんの能力がとても高いっていうことが

裁判を有利に、また勝利に導くために一番重要なのでしょうけれども。


裁判鑑定は相手方の不動産鑑定士と裁判所の指定する

不動産鑑定士とガチンコで喧嘩をするため

(喧嘩というかあらさがしというか、相手方の鑑定書について

徹底的に矛盾点を探します。

あまり気分のいいものではないですけれど・・・)、

相当慎重かつ自信がないと出来ない業務です。

大概、裁判を有利にできてきたつもりですが、ほろ苦い経験も

当然あります。


過去に完全に裁判所の指定する鑑定士の言うがままの価格(地代)で

落着したことが一度あります。

今でもあの時鑑定書を出しておけば違う結果になっただろうに

と後悔します。




これは、地代の評価で地代を増額したいという

地主さん側についた

弁護士さんからの相談だったのですが、

その地主さんが鑑定士報酬を

多く支払いたくない

(地代が増額できても経済的メリットが少なかったために

鑑定書ではなく、簡易な意見書を求められたが、

訴訟案件では簡易鑑定や簡易意見書は書けないと断った。)

ということで、私が鑑定士の署名押印した鑑定評価書を裁判に提出

しなかったため、裁判で不利な判決となってしまいました。



一応、弁護士さんにアドバイスはして、

弁護士さんの名前で反論の意見書は出したのですが、

とても残念な結果となってしまいました。

やはり不動産のことは不動産鑑定士の意見を裁判官は

採用してしまう可能性が高いのです。


(私はここに不動産鑑定士の存在意義があると思っております。不動産の価値

には幅があります。ある物件を20億で売りたい人と19億で買いたい人がいたとして、

19億5000万円とプライシングしたらそれは真ん中度直球の評価です。

でも考えてみてください。19億9000万円でも19億1000万円でも合理的に説明できれば

それは適正な時価です。この物件を10億で評価したり、100億で評価したらそれは

不当鑑定です。19億9000万円で評価する鑑定士と19億1000万円で評価する鑑定士

とが喧嘩する。これが裁判鑑定です。どちらがミスなく合理的に説明でき、裁判官に

納得してもらうかが仕事です。)



話がそれましたが、裁判所の指定した鑑定士の書いた意見書はお粗末で、

差額配分法には1/3法という根拠もない方法を使い、

期待利回りの算定はリスクの高い物件ということで

期待利回りを低く査定してありました。

また、スライド法については、地価や地代は直近合意時点から大幅に上昇している

にもかかわらず、消費者物価指数のみを使って求めるという

前代未聞の意見書でした。

極めつけは、当該意見書には鑑定士ではない者の押印もあり、

不動産鑑定士以外の者が不動産の経済価値を判定しているという

不動産の鑑定評価に関する法律第36条にも違反する可能性さえあったのです。



裁判を有利に進めたい、収益物件を保有しているが、相続人間でもめている。

地代や賃料を高くしたい、また安くしたい等



こんなときにはM&Мアドバイザリーにご相談ください。


M&Мアドバイザリーでは、

訴訟における鑑定の報酬は1件50万円以上、物件によっては数百万円程度かかりますが、

適正な時価を算定し、不動産の価格を数千万円有利に評価でき、裁判所にも認めてもらえれば

経済的メリットは大きいはずです。


鑑定士報酬をけちっては裁判を有利にはできませんニコニコ








*******************************
相続や賃料評価に強い
不動産鑑定士事務所

М&Мアドバイザリー
東京都中央区日本橋本町1-2-5 
本町会館ビル5F
Tel: 03-6225-2280
Fax: 03-6214-3581

と提携致しませんか。

地代、借地権、底地、空室対策、
不動産管理、不動産鑑定等
あらゆる不動産問題のサポートを致します。

http://fudousankantei.tokyo-to.net/


*******************************

読んで頂きましてありがとうございます。
ブログランキングに参加しております。
下の2つをポチっと押して頂けますと大変うれしいです。


にほんブログ村

相続手続き ブログランキングへ
AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。