容積率

容積率とは、建物が建つ敷地面積と延べ床面積を比べた値です。

簡単に表現するのは難しいですが、建物が建つ敷地に対して、建物全部の床面積を足した面積は何倍あるのかということを示す数字です。

一般的な表記方法は、例として出すと、３０／１０など、敷地面積を１０として、延べ床面積を３０とする表記が一般的です。約分してみるとわかりますが、３０／１０は当然３になります。

意味としては、敷地面積に対して建物の延べ床面積は３倍の大きさですよということです。

これから、容積率の細かい話にうつります。

まず、建築物の延べ床面積ですが、実際はどこまで床とするかという問題がでてきます。敷地面積は、シンプルですが、建物の床というとエレベーターの床って延べ床面積に含まれるの？とか、地下の床面積は延べ床面積にいれるのはおかしいのではないかというような問題が出てきます。

＜延べ床面積＞

延べ床面積の考え方で重要なポイントを記します。

１）地下室

地下室は、住宅の用途に供する部分であれば、地上部分との合計面積の１／３までは、延べ床面積にプラスしません。

２）共用部分

マンションの共有廊下、階段は延べ床面積に入りません。つまり、エレベーターやエントランスホールも延べ床面積に入りません。

３）同じ敷地に複数の建物が建っている場合

複数の建物の延べ床面積を合計した数字が延べ床面積になります。

４）車の小屋

屋根と柱があれば建物とみなされますので、延べ床面積に算入されますが、敷地内の全ての建築物の各階の床面積の合計１／５までは延べ面積に入りません。

問題では、容積率や延べ床面積、敷地面積の数値は与えられますが数字の根拠を把握しておいたり、数字の構造を把握しておくのは大切なことです。

＜用途地域による容積率の制限＞

容積率は、最高限度が定められています。用途地域によって容積率の最高限度は異なっています。用途地域と容積率の最高限度の対応を書くのは避けますが、実際の問題では、数値が与えられます。

それより大切なのは、容積率の最高限度は、用途地域だけでなく全面道路の幅員によっても制限を受けるということです。

狭い道路に接している建物は、高すぎたり、敷地面積一杯に建てるということを制限しなければならない（そうしないと防火上など問題がでるから）ということです。

制限を具体的に説明すると、全面道路の幅員×特定の数値と、用途地域と都市計画で定められた容積率の最高限度の２つの数字を比べてみて、より低い数字を最高限度とします。

全面道路の幅員にかける数字は、用途地域によって異なります。

第１種低層住居専用地域

第２種低層住居専用地域

の２つの用途地域は、４／１０

第１種中高層、第２種中高層、第１種住居、第２種住居、準住居も４／１０ですが特別に６／１０になることもあります。

近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用、用途地域なしの場合は、６／１０ですが、特別に８／１０になることも４／１０になることもあります。

容積率が異なる地域にまたがって敷地がある場合は、その敷地の含まれている割合を加重平均したものが、その敷地の容積率となります。このあたりは建蔽率と同じです。