こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。
今日は、不動産の証券化に関連する重要な概念の一つである真正譲渡（ True Sale ）についてご説明させて頂こうと思います。
Ａ社が保有している不動産について、Ｂ社へ所有権を移転し、Ｂ社がＡ社にお金を支払ったというケースを考えます。
このようなケースは「売買」であることが一般的です。
ところが、実はＡ社はＢ社からお金を借りただけで、お金を返したら不動産を戻してもらう約束をしているというケースもあります。
つまり、Ａ社からＢ社への不動産の所有権移転は「担保設定」ということであり、このような取引を「譲渡担保」と言います。
Ａ社からＢ社へ不動産の所有権を移転した後、Ａ社について会社更生手続きが開始されたらどうなるでしょうか。
Ａ社からＢ社への所有権移転が「売買」だとすれば、原則的には何の影響もありません。
しかし、Ａ社からＢ社への所有権移転は「担保」取引だということになると、Ｂ社は更生担保権者という立場におかれ、更生計画によって権利内容が変更される可能性が生じます。
仮に、Ｂ社からＡ社へ１００億円が支払われていたとします。
売買ではなく担保設定だと評価されるということは、その１００億円は売買代金ではなく、貸付金であるという扱いになります。
あくまでも担保として不動産の名義人になっていることになるので、勝手に処分することができず、更生計画に従った弁済（長期分割払いとなることもあります。）を受け、完済のおりには所有権をＡ社へ戻す必要が生じます。
不動産証券化のケースでは、上記のＢ社がＳＰＣということになるわけですが、Ａ社（オリジネーターと呼びます。）からの資産の取得が「売買」ではなく「担保」とみなされてしまうことは、とても甚大な影響を被ってしまうことになります。
このため、オリジネーターからの資産取得行為が真正譲渡（ True Sale )であるかということが、不動産証券化において欠かすことのできない前提条件とされているのです。
この続きは次回に。