まったりサラリーマン大家の日々-しょぼくれんバナー
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2014-11-03 17:19:30

屋上清掃(2年ぶり)

テーマ:大家業徒然
ブログ書くのも久々です。
すっかり存在を忘れてました。^^;

RC陸屋根の屋上清掃を、2年ほどしていなかったことを思い出し、
本格的に寒くなる前にと思って敢行しました。

そしたら雑草どころか雑木が生えていた・・・^^;
流石にこれはまずいですね。若干根もモルタルのヒビに入り込んでいましたし・・・
せめて1年に1度はやるようにしようと思います。(前回もそんなこと言った気が
すますが。

141103_雑木



築14年なのですが、築2年のものと比べると、大分表面も荒れてきてます。
<築14年>
141103_築14年屋上

<築2年>
141103_築2年屋上


パッキンも固くなって反っているものが出てきており、その隙間に砂が
溜まって更にパッキンが埋りにくくなっていますね。
141103_屋上パッキン


躯体に水が回る前に、ソロソロ防水工事をした方が良いのかも知れません。
でも、外壁と纏めてやると高いんだよな~^^;
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2014-04-20 15:33:54

狼旅団セミナー

テーマ:大家業徒然
先月の初心者セミナーに引き続き、今回は中級者以上向け
のセミナーに参加させて頂きました。

あの時間で60ページにも上るシートを消化するのは、予備
知識無しではかなり大変なような・・・^^;

まだ不動産投資の勉強をし出した時分は、ふくちゃんの
ブログやエクセルシートに出てくるような試算の内容や
不動産の危険性についてろくにわかっていませんでしたが、
今回のセミナーで改めて見て、いつの間にか意味が理解
できるようになっている自分がいました。

素直に嬉しかったですね。^^
ただ、勉強を始めてから3年位かかっていますが・・・^^;

確かにふくちゃんの言うとおり、プロですら失敗する事が
ある業界にアレくらいの内容も理解せずに参入することは、
地雷原を目をつぶって爆走するのに等しいことかも知れま
せん。

株やFXなどと違って、融資使う場合は特に動かす金額も大
ですので、取り敢えずやってみて覚える、というのは、
ほぼ取り返しが付かない事態を招きかねないでしょう。

今回のセミナーで改めて自分の判ってない部分も確認でき
ました。
 ・築古物件の設備の見方、種類がわかっていない
 ・道路付けと相場の関係がわかっていない

最初の購入は小さく区分から、と思っておりましたが、
それでもまだまだチェックが甘いですね。

不動産買いたい病になって、目線がどんどん甘くなったり
しないように気をつけねば・・・
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2014-03-24 00:00:48

太陽光発電への積雪の影響

テーマ:大家業徒然
2月にがっつり大雪2連発が来ましたが、ふと、あの時に
パネルへのダメージなど無かったのか気になったので検索
してみました。

私も一時検討はしていたのですが、まだ一括償却などの恩恵
が必要なほど利益もでてないしょぼくれ大家でしたので見送
っています。

やるなら売却益にぶつけて利益の平準化などするのに使い
たいのですが、なかなかそんな規模までは程遠いので・・・^^;

<野建て>
 ①長野県で積雪による破損

 これは架台が荷重に負けてしまったようですね。
 特に設置角度が浅いタイプですと、アルミフレームでは
 まず支えきれないでしょうから、確実に雪がないエリア
 以外で角度が浅い設置方法はリスキーかも知れません。

 ②とある掲示板

 こちらは実際に設置された方同士の情報交換をしている
 掲示板のようです。

 読んでみると色々細かいトラブルもあるみたいですね。
 ・純粋に荷重に負けてパネル破損
 ・架台自体の施工が正しくなくて強度不足で破損(21/500枚)
 ・短管のクランプが経時じ緩んでずれた
 ・風でバックシート破損

 この中でボルトの緩み、というものがありましたが、
 ボルトは寒暖や風などで本体が煽られた微振動で緩むもの
 ですので、屋外で使用するのであればその対策をしたもの
 でないと定期点検は必須だと思います。

 検討していた当時は余り気にしていませんでしたが、機械
 屋としてみれば当たり前のことでした・・・^^;


 ③稚内メガソーラー発電所
 これは研究用に設置したもののようですね。
 稚内なので当然積雪仕様なんだと思いますが、驚いたのは
 5年で25000/28498枚しか生き残っていない事・・・

 この結果を見ると、20年無事であることを期待する方が
 間違っているのかも知れません。

<屋根付け>
 屋根から雪が落ちて周囲にダメージ

 こちらも検討したことがありますが、普通に屋根に設置する
 タイプのものです。

 雪が滑り落ちて周囲のもの壊すことってあるんですね。
 屋根のことばかり心配していました。

 雨どい程度ならまだ良いですが、人に当たったら死人が
 出かねないので、落雪防止装置は少なくとも必須、屋根
 の荷重計算は積雪も考慮して、ということまですると、
 新築時以外で設置するのはコスト面では厳しいものかも
 知れません。

こうしてみると、退去リスクは無い投資、という言い方が
よくされますが、屋外のむき出し電気設備ですので破損の
リスクは住居に比べて圧倒的に高いとみるのが適切かも、
と思いました。

少なくとも、保険は必須でかけておきたいところです。
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2014-02-19 21:19:32

2個目の物件決済

テーマ:物件購入への道のり
年末に提案された築古区分ですが、ようやく決済の運びとなりました。
今回は金融機関さんがお忙しかったようで、売買契約から決済まで1ヶ月
かかってしまいました。

売主さんもよく待ってくれたものです。^^;

今回も前回同様、ファミリー物件のオーナーチェンジです。

前回:築43年、50平米、実利8.7%、融資20年、世田谷区7分
今回:築33年、56平米、実利8.0%、融資20年、大田区8分

インカムでそれほど儲かるわけではないですが、売る時に実需売りが
できそうなものを選んでいます。

どちらも賃料設定が相場より安目の感じなので、滅多なことでは退去
はなさそうですが。^^;

バランスシートに現れない含み損への対応をどうするかが不動産投資
で利益を上げる肝なのかな、と感じていましたのでこんなやり方です。

勝ちに行くよりは、負けないことを重視したいですし。

そう遠くない時期に起きるであろう大地震や金利上昇、融資絞りなどの
影響も念頭に置いてやっていきたいと思っています。
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2014-02-09 00:35:01

起業する人

テーマ:大家業徒然
最近身近なところで独立起業する人のお話を聞くことが
ちょくちょくありました。

私自身はサラリーマンですが、違う分野の世界について
聞いたり調べたりする事は割りと好きな質でしたので、
情報収集だけお手伝いしたりなんてことをしてました。

そこで気付いたのですが、案外みなさん「融資」と「出資」
の違いだとか、そうした知識無しに起業しようと思って
いる人多いんですね。

※ちなみに、乱暴な分け方をすると「返さないといけない
 資金」と「返さなくて良い資金」の違いになります。

比較的よく耳にする台詞が、
 ①銀行は実績が無いとなかなか融資してくれない
 ②銀行が難しければエンゼル投資家に出資して貰う
というものでした。

不動産かじった人は特に銀行は融資してくれるものだと
思っている傾向が強いように思います。

でも、銀行って基本的に新規起業になんか融資しないのが
当たり前なんですよね。
5年生存率20%なんて言われる世界です。

低リスクなものに貸し出すからの低金利なのであって、
「事業計画」なんて何の証拠にも根拠にもならないもの紙
だけをアテにして融資なんてムリな話です。

あくまで対象になるのは運転資金と設備資金のみ、前者は
資金繰りの時間差を埋める為に、後者はもっぱら事業拡大
の為に使われますので、今現在回している事業の内容と規
模が基準になるわけです。

その実績を根拠に事業計画を立てるから信用されるわけで
あって、実績がなければ絵の餅です。

ですので、個人事業主で既にその事業を数年やっていて、
きちんと利益が出ていることを示せていなければそもそも
土俵に乗らないわけです。


そこでエンゼル投資家の出資を、という話になるわけですが、
「出資」は返さなくても良い資金です。

当然、出資者はそうしたハイリスクを前提に資金を出します
ので、それに見合う利益を求められます。(信頼を得ている
ことは大前提として)

まあ、普通に考えて、ROAで25%以上が見込める、とか、5年
以内に上場が期待できる、なんて世界ですよね。
高利貸し程度の利益なら、出資ではなく貸し付けでやれば
良いわけですから。

それだけ魅力的な事業とその遂行能力、人となりが提示でき
なければ当然出してなど貰えない訳で、相当なハードルだと
思います。


私が思うに、そういう人は投資家に出資を募る規模の起業は
考えていないと思いますので、身近な家族・親族から出資を
募るのが現実的な線ではないか、と思いました。

多分、身内すら説得できない程度の内容なら、赤の他人から
資金を出して貰うことなんて不可能でしょう。

起業資金を必死に貯めて、数年にわたって努力を重ねている
姿を見せていれば、無茶な規模で無い限りきっと力を貸して
貰えるはず、と思いますから・・・


まったりサラリーマンの分際ではありますが、話しを聞いて
いて、ふとそんな思いが頭をよぎりました・・・
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