屋上清掃（２年ぶり）
ブログ書くのも久々です。
すっかり存在を忘れてました。^^;
ＲＣ陸屋根の屋上清掃を、２年ほどしていなかったことを思い出し、
本格的に寒くなる前にと思って敢行しました。
そしたら雑草どころか雑木が生えていた・・・^^;
流石にこれはまずいですね。若干根もモルタルのヒビに入り込んでいましたし・・・
せめて１年に１度はやるようにしようと思います。（前回もそんなこと言った気が
すますが。
築14年なのですが、築2年のものと比べると、大分表面も荒れてきてます。
＜築14年＞
＜築2年＞
パッキンも固くなって反っているものが出てきており、その隙間に砂が
溜まって更にパッキンが埋りにくくなっていますね。
躯体に水が回る前に、ソロソロ防水工事をした方が良いのかも知れません。
でも、外壁と纏めてやると高いんだよな～^^;
すっかり存在を忘れてました。^^;
ＲＣ陸屋根の屋上清掃を、２年ほどしていなかったことを思い出し、
本格的に寒くなる前にと思って敢行しました。
そしたら雑草どころか雑木が生えていた・・・^^;
流石にこれはまずいですね。若干根もモルタルのヒビに入り込んでいましたし・・・
せめて１年に１度はやるようにしようと思います。（前回もそんなこと言った気が
すますが。
築14年なのですが、築2年のものと比べると、大分表面も荒れてきてます。
＜築14年＞
＜築2年＞
パッキンも固くなって反っているものが出てきており、その隙間に砂が
溜まって更にパッキンが埋りにくくなっていますね。
躯体に水が回る前に、ソロソロ防水工事をした方が良いのかも知れません。
でも、外壁と纏めてやると高いんだよな～^^;
狼旅団セミナー
先月の初心者セミナーに引き続き、今回は中級者以上向け
のセミナーに参加させて頂きました。
あの時間で60ページにも上るシートを消化するのは、予備
知識無しではかなり大変なような・・・^^;
まだ不動産投資の勉強をし出した時分は、ふくちゃんの
ブログやエクセルシートに出てくるような試算の内容や
不動産の危険性についてろくにわかっていませんでしたが、
今回のセミナーで改めて見て、いつの間にか意味が理解
できるようになっている自分がいました。
素直に嬉しかったですね。^^
ただ、勉強を始めてから３年位かかっていますが・・・^^;
確かにふくちゃんの言うとおり、プロですら失敗する事が
ある業界にアレくらいの内容も理解せずに参入することは、
地雷原を目をつぶって爆走するのに等しいことかも知れま
せん。
株やFXなどと違って、融資使う場合は特に動かす金額も大
ですので、取り敢えずやってみて覚える、というのは、
ほぼ取り返しが付かない事態を招きかねないでしょう。
今回のセミナーで改めて自分の判ってない部分も確認でき
ました。
・築古物件の設備の見方、種類がわかっていない
・道路付けと相場の関係がわかっていない
最初の購入は小さく区分から、と思っておりましたが、
それでもまだまだチェックが甘いですね。
不動産買いたい病になって、目線がどんどん甘くなったり
しないように気をつけねば・・・
のセミナーに参加させて頂きました。
あの時間で60ページにも上るシートを消化するのは、予備
知識無しではかなり大変なような・・・^^;
まだ不動産投資の勉強をし出した時分は、ふくちゃんの
ブログやエクセルシートに出てくるような試算の内容や
不動産の危険性についてろくにわかっていませんでしたが、
今回のセミナーで改めて見て、いつの間にか意味が理解
できるようになっている自分がいました。
素直に嬉しかったですね。^^
ただ、勉強を始めてから３年位かかっていますが・・・^^;
確かにふくちゃんの言うとおり、プロですら失敗する事が
ある業界にアレくらいの内容も理解せずに参入することは、
地雷原を目をつぶって爆走するのに等しいことかも知れま
せん。
株やFXなどと違って、融資使う場合は特に動かす金額も大
ですので、取り敢えずやってみて覚える、というのは、
ほぼ取り返しが付かない事態を招きかねないでしょう。
今回のセミナーで改めて自分の判ってない部分も確認でき
ました。
・築古物件の設備の見方、種類がわかっていない
・道路付けと相場の関係がわかっていない
最初の購入は小さく区分から、と思っておりましたが、
それでもまだまだチェックが甘いですね。
不動産買いたい病になって、目線がどんどん甘くなったり
しないように気をつけねば・・・
太陽光発電への積雪の影響
２月にがっつり大雪２連発が来ましたが、ふと、あの時に
パネルへのダメージなど無かったのか気になったので検索
してみました。
私も一時検討はしていたのですが、まだ一括償却などの恩恵
が必要なほど利益もでてないしょぼくれ大家でしたので見送
っています。
やるなら売却益にぶつけて利益の平準化などするのに使い
たいのですが、なかなかそんな規模までは程遠いので・・・^^;
＜野建て＞
①長野県で積雪による破損
これは架台が荷重に負けてしまったようですね。
特に設置角度が浅いタイプですと、アルミフレームでは
まず支えきれないでしょうから、確実に雪がないエリア
以外で角度が浅い設置方法はリスキーかも知れません。
②とある掲示板
こちらは実際に設置された方同士の情報交換をしている
掲示板のようです。
読んでみると色々細かいトラブルもあるみたいですね。
・純粋に荷重に負けてパネル破損
・架台自体の施工が正しくなくて強度不足で破損（21/500枚）
・短管のクランプが経時じ緩んでずれた
・風でバックシート破損
この中でボルトの緩み、というものがありましたが、
ボルトは寒暖や風などで本体が煽られた微振動で緩むもの
ですので、屋外で使用するのであればその対策をしたもの
でないと定期点検は必須だと思います。
検討していた当時は余り気にしていませんでしたが、機械
屋としてみれば当たり前のことでした・・・^^;
③稚内メガソーラー発電所
これは研究用に設置したもののようですね。
稚内なので当然積雪仕様なんだと思いますが、驚いたのは
５年で25000/28498枚しか生き残っていない事・・・
この結果を見ると、20年無事であることを期待する方が
間違っているのかも知れません。
＜屋根付け＞
屋根から雪が落ちて周囲にダメージ
こちらも検討したことがありますが、普通に屋根に設置する
タイプのものです。
雪が滑り落ちて周囲のもの壊すことってあるんですね。
屋根のことばかり心配していました。
雨どい程度ならまだ良いですが、人に当たったら死人が
出かねないので、落雪防止装置は少なくとも必須、屋根
の荷重計算は積雪も考慮して、ということまですると、
新築時以外で設置するのはコスト面では厳しいものかも
知れません。
こうしてみると、退去リスクは無い投資、という言い方が
よくされますが、屋外のむき出し電気設備ですので破損の
リスクは住居に比べて圧倒的に高いとみるのが適切かも、
と思いました。
少なくとも、保険は必須でかけておきたいところです。
パネルへのダメージなど無かったのか気になったので検索
してみました。
私も一時検討はしていたのですが、まだ一括償却などの恩恵
が必要なほど利益もでてないしょぼくれ大家でしたので見送
っています。
やるなら売却益にぶつけて利益の平準化などするのに使い
たいのですが、なかなかそんな規模までは程遠いので・・・^^;
＜野建て＞
①長野県で積雪による破損
これは架台が荷重に負けてしまったようですね。
特に設置角度が浅いタイプですと、アルミフレームでは
まず支えきれないでしょうから、確実に雪がないエリア
以外で角度が浅い設置方法はリスキーかも知れません。
②とある掲示板
こちらは実際に設置された方同士の情報交換をしている
掲示板のようです。
読んでみると色々細かいトラブルもあるみたいですね。
・純粋に荷重に負けてパネル破損
・架台自体の施工が正しくなくて強度不足で破損（21/500枚）
・短管のクランプが経時じ緩んでずれた
・風でバックシート破損
この中でボルトの緩み、というものがありましたが、
ボルトは寒暖や風などで本体が煽られた微振動で緩むもの
ですので、屋外で使用するのであればその対策をしたもの
でないと定期点検は必須だと思います。
検討していた当時は余り気にしていませんでしたが、機械
屋としてみれば当たり前のことでした・・・^^;
③稚内メガソーラー発電所
これは研究用に設置したもののようですね。
稚内なので当然積雪仕様なんだと思いますが、驚いたのは
５年で25000/28498枚しか生き残っていない事・・・
この結果を見ると、20年無事であることを期待する方が
間違っているのかも知れません。
＜屋根付け＞
屋根から雪が落ちて周囲にダメージ
こちらも検討したことがありますが、普通に屋根に設置する
タイプのものです。
雪が滑り落ちて周囲のもの壊すことってあるんですね。
屋根のことばかり心配していました。
雨どい程度ならまだ良いですが、人に当たったら死人が
出かねないので、落雪防止装置は少なくとも必須、屋根
の荷重計算は積雪も考慮して、ということまですると、
新築時以外で設置するのはコスト面では厳しいものかも
知れません。
こうしてみると、退去リスクは無い投資、という言い方が
よくされますが、屋外のむき出し電気設備ですので破損の
リスクは住居に比べて圧倒的に高いとみるのが適切かも、
と思いました。
少なくとも、保険は必須でかけておきたいところです。
２個目の物件決済
年末に提案された築古区分ですが、ようやく決済の運びとなりました。
今回は金融機関さんがお忙しかったようで、売買契約から決済まで１ヶ月
かかってしまいました。
売主さんもよく待ってくれたものです。^^;
今回も前回同様、ファミリー物件のオーナーチェンジです。
前回：築43年、50平米、実利8.7％、融資20年、世田谷区7分
今回：築33年、56平米、実利8.0％、融資20年、大田区8分
インカムでそれほど儲かるわけではないですが、売る時に実需売りが
できそうなものを選んでいます。
どちらも賃料設定が相場より安目の感じなので、滅多なことでは退去
はなさそうですが。^^;
バランスシートに現れない含み損への対応をどうするかが不動産投資
で利益を上げる肝なのかな、と感じていましたのでこんなやり方です。
勝ちに行くよりは、負けないことを重視したいですし。
そう遠くない時期に起きるであろう大地震や金利上昇、融資絞りなどの
影響も念頭に置いてやっていきたいと思っています。
今回は金融機関さんがお忙しかったようで、売買契約から決済まで１ヶ月
かかってしまいました。
売主さんもよく待ってくれたものです。^^;
今回も前回同様、ファミリー物件のオーナーチェンジです。
前回：築43年、50平米、実利8.7％、融資20年、世田谷区7分
今回：築33年、56平米、実利8.0％、融資20年、大田区8分
インカムでそれほど儲かるわけではないですが、売る時に実需売りが
できそうなものを選んでいます。
どちらも賃料設定が相場より安目の感じなので、滅多なことでは退去
はなさそうですが。^^;
バランスシートに現れない含み損への対応をどうするかが不動産投資
で利益を上げる肝なのかな、と感じていましたのでこんなやり方です。
勝ちに行くよりは、負けないことを重視したいですし。
そう遠くない時期に起きるであろう大地震や金利上昇、融資絞りなどの
影響も念頭に置いてやっていきたいと思っています。
起業する人
最近身近なところで独立起業する人のお話を聞くことが
ちょくちょくありました。
私自身はサラリーマンですが、違う分野の世界について
聞いたり調べたりする事は割りと好きな質でしたので、
情報収集だけお手伝いしたりなんてことをしてました。
そこで気付いたのですが、案外みなさん「融資」と「出資」
の違いだとか、そうした知識無しに起業しようと思って
いる人多いんですね。
※ちなみに、乱暴な分け方をすると「返さないといけない
資金」と「返さなくて良い資金」の違いになります。
比較的よく耳にする台詞が、
①銀行は実績が無いとなかなか融資してくれない
②銀行が難しければエンゼル投資家に出資して貰う
というものでした。
不動産かじった人は特に銀行は融資してくれるものだと
思っている傾向が強いように思います。
でも、銀行って基本的に新規起業になんか融資しないのが
当たり前なんですよね。
５年生存率20％なんて言われる世界です。
低リスクなものに貸し出すからの低金利なのであって、
「事業計画」なんて何の証拠にも根拠にもならないもの紙
だけをアテにして融資なんてムリな話です。
あくまで対象になるのは運転資金と設備資金のみ、前者は
資金繰りの時間差を埋める為に、後者はもっぱら事業拡大
の為に使われますので、今現在回している事業の内容と規
模が基準になるわけです。
その実績を根拠に事業計画を立てるから信用されるわけで
あって、実績がなければ絵の餅です。
ですので、個人事業主で既にその事業を数年やっていて、
きちんと利益が出ていることを示せていなければそもそも
土俵に乗らないわけです。
そこでエンゼル投資家の出資を、という話になるわけですが、
「出資」は返さなくても良い資金です。
当然、出資者はそうしたハイリスクを前提に資金を出します
ので、それに見合う利益を求められます。（信頼を得ている
ことは大前提として）
まあ、普通に考えて、ROAで25％以上が見込める、とか、5年
以内に上場が期待できる、なんて世界ですよね。
高利貸し程度の利益なら、出資ではなく貸し付けでやれば
良いわけですから。
それだけ魅力的な事業とその遂行能力、人となりが提示でき
なければ当然出してなど貰えない訳で、相当なハードルだと
思います。
私が思うに、そういう人は投資家に出資を募る規模の起業は
考えていないと思いますので、身近な家族・親族から出資を
募るのが現実的な線ではないか、と思いました。
多分、身内すら説得できない程度の内容なら、赤の他人から
資金を出して貰うことなんて不可能でしょう。
起業資金を必死に貯めて、数年にわたって努力を重ねている
姿を見せていれば、無茶な規模で無い限りきっと力を貸して
貰えるはず、と思いますから・・・
まったりサラリーマンの分際ではありますが、話しを聞いて
いて、ふとそんな思いが頭をよぎりました・・・
ちょくちょくありました。
私自身はサラリーマンですが、違う分野の世界について
聞いたり調べたりする事は割りと好きな質でしたので、
情報収集だけお手伝いしたりなんてことをしてました。
そこで気付いたのですが、案外みなさん「融資」と「出資」
の違いだとか、そうした知識無しに起業しようと思って
いる人多いんですね。
※ちなみに、乱暴な分け方をすると「返さないといけない
資金」と「返さなくて良い資金」の違いになります。
比較的よく耳にする台詞が、
①銀行は実績が無いとなかなか融資してくれない
②銀行が難しければエンゼル投資家に出資して貰う
というものでした。
不動産かじった人は特に銀行は融資してくれるものだと
思っている傾向が強いように思います。
でも、銀行って基本的に新規起業になんか融資しないのが
当たり前なんですよね。
５年生存率20％なんて言われる世界です。
低リスクなものに貸し出すからの低金利なのであって、
「事業計画」なんて何の証拠にも根拠にもならないもの紙
だけをアテにして融資なんてムリな話です。
あくまで対象になるのは運転資金と設備資金のみ、前者は
資金繰りの時間差を埋める為に、後者はもっぱら事業拡大
の為に使われますので、今現在回している事業の内容と規
模が基準になるわけです。
その実績を根拠に事業計画を立てるから信用されるわけで
あって、実績がなければ絵の餅です。
ですので、個人事業主で既にその事業を数年やっていて、
きちんと利益が出ていることを示せていなければそもそも
土俵に乗らないわけです。
そこでエンゼル投資家の出資を、という話になるわけですが、
「出資」は返さなくても良い資金です。
当然、出資者はそうしたハイリスクを前提に資金を出します
ので、それに見合う利益を求められます。（信頼を得ている
ことは大前提として）
まあ、普通に考えて、ROAで25％以上が見込める、とか、5年
以内に上場が期待できる、なんて世界ですよね。
高利貸し程度の利益なら、出資ではなく貸し付けでやれば
良いわけですから。
それだけ魅力的な事業とその遂行能力、人となりが提示でき
なければ当然出してなど貰えない訳で、相当なハードルだと
思います。
私が思うに、そういう人は投資家に出資を募る規模の起業は
考えていないと思いますので、身近な家族・親族から出資を
募るのが現実的な線ではないか、と思いました。
多分、身内すら説得できない程度の内容なら、赤の他人から
資金を出して貰うことなんて不可能でしょう。
起業資金を必死に貯めて、数年にわたって努力を重ねている
姿を見せていれば、無茶な規模で無い限りきっと力を貸して
貰えるはず、と思いますから・・・
まったりサラリーマンの分際ではありますが、話しを聞いて
いて、ふとそんな思いが頭をよぎりました・・・