2013 Tax Statement その２

すてぃーぶ★投資家です。

先日も見慣れない封書が手元に届きました。
またもや、固定資産税の納入通知書です。

最初は昨年に比べて課税評価額が２０％以上上がっていたのですが、
いわゆる交渉人に入ってもらったのですが、それでも１０％以上昨年より
税金が上がってしましました。
この上昇分が売買の時にも反映されればいいのですが(^_^;)

すてぃーぶ★投資家が投資している州は、
所得税が個人・法人とも課税されないかわりに、
固定資産税の税率が高めです。
２０１３年の税額は購入価格の約１．５％

この物件も納付期限は2014.1.31ですが、１日でも遅れると、すごい額の
延滞金が課せられます。

ちなみの、日本から投資している人も多い、デトロイトは、年２回の分納のようです。

すてぃーぶ★投資家の場合は、現地の管理会社に代理納税してもらうように
しています。

さあ、今日もPositive Thinkingで行きましょう。。

プレビルドの定価と流通価格

すてぃーぶ★投資家です。

最近、東南アジアへの投資熱はますます熱くなっていますね。

そんな中でプレビルド物件の転売情報がありました。
・現オーナーが諸事情で手放す。
・売却価格は現在価格に対して５％引き、更に今回は１０％弱の追加割引
・現在価格はこれから１か月後に５％ほど上昇する。
→今買えば現状価格の１５％以上が含み益として得られる

とてもいい話のようですが、
よく考えると現オーナーはこの含み益を放棄して、転売するわけです。

この転売話で、現オーナーが売却益を出しているかどうかは知りませんが、
処分となると足元をみられて、安く買われることが多くなります。

ひょっとしたら・・・・・・
この定価はデベが勝手に値付けしているだけですから、値引き販売が前提で
現地流通価格は安いかもしれませんね。

不動産価格に相場はありますが、定価はありません。
売り手と買い手の１タイ１の取引であることを忘れてもだめですね。

隣が１０００万円でうれたから、ここも１０００万円で売れるとは限りません。
市況が急激に良くなることもあれば、悪くなることもあります。

今後　プレビルド物件が完成して大量に供給される時期に景気が悪くなって
いたら、オーナーの思惑から外れることも想定しておく必要がります。

投資ですからリスクはつきものです。。

投資と名のつくものは、余裕資金で行う
情報はできるだけ多く、情報源は複数
高利回りでローリスクなうまい話はないと思う

と、自省する　すてぃーぶ★投資家でした。

さあ今日もPositive Thinkingでいきましょう

「税金官僚から逃がせ隠せ個人資産」

すてぃーぶ★投資家です。

過激なタイトル「税金官僚から逃がせ隠せ個人資産」ですが、
副島隆彦氏の新書です。

どうやって隠すか？
・金現物にて自宅に保有
・HSBCなど海外Bankに直接預ける
　海外には現金を機内持ち込みで、ドルや現地通貨に変えて預金
　送金すると、国に履歴が補足されるのでダメ。
　ちなみに２０００万円＝２．５Kgだそうです。。(^_^;)
・ダイヤモンドもこれから保有資産として有望

だそうです。。
文調はかなり過激で、書いてあることも過激なので
読んでいると正直すこし疲れますが、
それでも一気に読了。。

現金を１０００万円を機内持ち込みで海外に運ぶなんて
すてぃーぶ★投資家には、こわくてできません。。

税金官僚から逃がせ隠せ個人資産 (単行本)/幻冬舎

￥1,575

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長期滞納者 その３

すてぃーぶ★投資家です。

長期滞納者問題→過去のエントリーはこちら
ですが

管理会社の社長とお話をして、
こちら側としてはスッキリとした形でケリがつきました。

家賃保証会社の対応にも問題があるようですが、
管理会社内での情報伝達がうまくできていなかったことが
問題が長期化してしまった大きな要因のひとつでした。

報連相ができていなかったのですね。

こちら側としては関係無い問題ですし、社長もその辺りは
よくご理解されていたので、

・未収家賃は管理会社から支払ってもらう。
・社内の情報管理徹底を行い、再発防止を図る。

ということで進めることにしました。

話の最後に、


夏頃にオファーいただいて購入を見送ったた駅前ペンシルビル

なんとオファー価格の１８０％で売却を予定しているとのこと。
わずか４ヶ月で・・・１．８倍とは。。

管理会社の社長としては、
すてぃーぶ★投資家が購入を見送ったことで売却益が転がり込んで
ほくほく顔。。

買っておけばよかったと後悔・・・
いろいろありますね、不動産投資。。

今日もPositive Thinkingでいきましょう

Fish & Oyster Bar

すてぃーぶ★投資家です。

今回も、お店の紹介を・・・

西武百貨店のレストラン街にある
Fish & Oyster Bar

牡蠣を扱っている会社の経営する牡蠣メインのレストラン

北海道厚岸産など。。　
　６ピースで１，７００円

牡蠣フライとグリル（２人前）

ここの牡蠣は、コストパフォーマンスが高く美味しい。
ただし、デパートのレストラン街にあるので、雰囲気は
それなりです。

ランチなどで気軽に使うにはおすすめ・

Fish&Oysterbar 西武渋谷

オフショアファンド

すてぃーぶ★投資家です。

オフショアファンド・・・
最近こんな言葉を知りました。

オフショア・・・　

　金融世界では、税制などが優遇される国際金融市場を指します。

　オフショアはタックスヘイブン（租税回避地）ともいわれることもあります。

ここを本拠として発行されるファンドがオフショアファンドですね。

　
これに対して、オンショアファンドは
　日本に拠点のあるファンド
　これらはしっかりと課税され、コンプライアンスに沿った目論見書を始めとした膨大な資料、認可作業が必要となりこの部分がすべて信託コストに上乗せされてしまいます。

これらのコストを安心料とみるか、余分とみるかで当然投資スタンスが変わってくると思います。

これに対して、オフショアファンドは、この余分なコストがかからないので、発行条件をみると結構好条件のものが揃っています。

また、私募ファンドとなると、運営費用が安くなるので条件はより良くなるようです。
私募ですから、最低投資金額も設定されている場合が多いと聞いています。

私募ファンドだと、所得が雑所得扱いになる場合がほとんどなので、留意が必要です。

さあ、今日もPositive Thinkingでいきましょう！！

神宮外苑の銀杏並木

すてぃーぶ★投資家です。

今年もあと残すところ１ヶ月余。
神宮外苑の銀杏並木も見頃を迎えています。

10月の米住宅着工許可件数

すてぃーぶ★投資家です。

アメリカの不動産市況を占う指標のひとつが発表されましたね。
なんと５年ぶりの高水準だそうです。
・・・・・
米商務省が発表した10月の住宅着工許可件数 （季節調整済み、年率換算、以下同じ）は前月比6.2％増の103万件。これは2008年６月以降で最高。（ブルームバーグより）
・・・・・
先日セミナーでも、
・アメリカで保有している資産の時価がこの１年で３割ほどアップしている。
・住宅価格が上昇や、一段の円安が進む前に、住宅を購入しておきたい。
・契約更改の時に、賃料をアップ出来た。
など景気のいい話が多かったですね。

すてぃーぶ★投資家の保有する物件の価格は、そんなに上がっていないと思いますが、最近現地の業者から売らないか？といったダイレクトメールが来る機会が増えました。市況がよくなってきているひとつの現れですね。。



さあ、今日もPositive Thinkingでいきましょう。

海外不動産投資セミナー

すてぃーぶ★投資家です。
先日　海外不動産投資セミナーに参加してきました。
忘備録をすこしまとめました・・・・・・


★新興国への投資について

・A氏（アジア太平洋大家の会）

　　プレビルドを区分所有で３－４軒保有している。

　　市況をみて数年以内に売却予定

・B氏（資産数十億）

　　インカムゲインの見込めない投資はやらない。

　　購入するなら、中古でもいいから借り主が見込める物件

　　プレビルドは少額から始められるので人気だが、賃貸実需が不透明

・C氏

　　先ずは首都でヴィトンやシャネルが出店している近くを狙う

　　信用できる業者を　例えばアヤラグループは信頼できる

　　日本人所有が極端に多い物件は、仲介が暴利をとっていることもあり要注意

　　プレビルドは追加払込ができなくなるオーナーも存在。→廃墟となるリスク

　　現地に行くと工事が止まっている物件も多い。

★国別

　　マレーシア
　　　　　２０２０年に先進国入りの目指して経済政策を進めている。
　　　　　KLで２２００万円前後か？

　　カンボジア
　　　　　イオンモールができるなど注目度高い　
　　　　　海外駐在需要ありインカムゲイン１２％程度

　　　　　マカティー地区は超一等地で人口多く、アヤラの扱い物件ならOK

　　スリランカ
　　　　　コンドミニアム　２０００万から　利回り７－８％

　　フィリピン
　　　　　人口増＆経済発展しているので有望

　　　　　セブはITパークなどのビジネスエリアができて有望
　　　　　　→人口が少ないので否定的な既投資家もいた

　　トルコ　
　　　　　８００万（６－７０平米）

　　　　　グロス利回り７－８％だが家賃が年１０％アップしている

　　ロンドン
　　　　　金融センターとしての需要が高いが利回りは３％程度
　　　　　出口戦略取りやすい（実需があるので売りやすい）

すてぃーぶ★投資家も、
プレビルドはリスクが高いと思っているので手を出していません。
こういうセミナーに参加すると、スリランカ、エジプトといった国の情報も
得られて面白いですね。
本当に参加者の方々は、広くリサーチされています。。

さあ、今日もPositive Thinkingでいきましょう

長期滞納者 その２

すてぃーぶ★投資家です。

１０月に発覚した長期滞納者問題　⇒エントリーはこちら
あれから約３週間が経ちますが、昨日管理会社の社長から
連絡があって、今週中に一度状況を伺うことにしました。

こちら側に落ち度があるわけではなく、
純粋に、管理会社と保証会社の間の問題。。
どのような報告をいただけるかわかりませんが、
きちんとした結論を持ってきていただけると期待しています。

さあ、どのような展開に・・・・

今日も　Positive Thinking で行きましょう！！