2012-05-09 07:54:12
所得税率
テーマ：その他
2012.05.09
フランスの総選挙があって、
「所得税率を最高で75％にする」
と公言しているオランド氏が当選しましたね。
年間所得100万ユーロを超える人がターゲットだとか。
バタとしては、これが実現されるか懐疑的ですが、
万一これが実現されると、フランスでハイレバレッジな
不動産投資をやっている人は、致命的なダメージを
受けますね。。。
たとえば、ある人が次のような物件を購入したと
します。
新築RC
物件価格：10億円（土地5億円＋建物5億円）
表面利回り：10％
自己資金：20％（2億円）
借入金額：8億円
借入条件：25年返済、金利3％
運営コスト：家賃の25％（空室リスクなども含む）
この条件の物件、バタの感覚だと、そんなに悪くはない
ように思いますが・・・
この人の超概算収支を考えてみると、
（減価償却期間とかは、フランスでどうなっているか
しらないので、日本の数字を使ってます。あしからず。）
家賃：1億円
運営コスト：2500万円
支払い金利：2400万円
支払い元本：2200万円
減価償却費：1000万円
手元に残るお金：2900万円
（1億円－2500万円－2400万円－2200万円）
課税対象額：4100万円
（1億円－2500万円－2400万円－1000万円）
（返済が進むにつれ、ますます課税対象額が大きく
なっていく）
所得税率40％の場合、
税額：1640万円（4100万円×40％）
税引き後所得：1260万円（2900万円－1640万円）
所得税率75％の場合、
税額：3075万円（4100万円×75％）
税引き後所得：－175万円（2900万円－3075万円）
40％の所得税率だったら生活できるかも知れませんが、
75％の税率になったら、この人は破綻してしまいます。
（上記例の場合、所得＜100万ユーロなので、
税率は75％にはならないと思いますが・・・）
不動産業界では、よく
「減価償却が終わるときに、デッドクロスがやってくる」
などと言われますが、これは投資を始める前に
わかっていることなので、予め手を打っておくことも
できます。
（減価償却が終わる前にローンを完済するとか、
複数の物件で、カバーするとか・・・）
これに対して、税金は突然やってきます。
まさに、税制、恐るべし！
不動産投資家を生かすも殺すも国の思惑次第って
ことですね。
ニュースによると、フランスの富裕層がロンドンに
逃れる準備を始めたので、ロンドンの不動産価格が
上昇しているとか。。。
逆に、フランスの地価は買い手がいなくなって、
かなりのダメージをうけるのではないでしょうか。
上記例だと、物件価格が2割程度下がらないと
収支トントンになりません。
フランスの総選挙があって、
「所得税率を最高で75％にする」
と公言しているオランド氏が当選しましたね。
年間所得100万ユーロを超える人がターゲットだとか。
バタとしては、これが実現されるか懐疑的ですが、
万一これが実現されると、フランスでハイレバレッジな
不動産投資をやっている人は、致命的なダメージを
受けますね。。。
たとえば、ある人が次のような物件を購入したと
します。
新築RC
物件価格：10億円（土地5億円＋建物5億円）
表面利回り：10％
自己資金：20％（2億円）
借入金額：8億円
借入条件：25年返済、金利3％
運営コスト：家賃の25％（空室リスクなども含む）
この条件の物件、バタの感覚だと、そんなに悪くはない
ように思いますが・・・
この人の超概算収支を考えてみると、
（減価償却期間とかは、フランスでどうなっているか
しらないので、日本の数字を使ってます。あしからず。）
家賃：1億円
運営コスト：2500万円
支払い金利：2400万円
支払い元本：2200万円
減価償却費：1000万円
手元に残るお金：2900万円
（1億円－2500万円－2400万円－2200万円）
課税対象額：4100万円
（1億円－2500万円－2400万円－1000万円）
（返済が進むにつれ、ますます課税対象額が大きく
なっていく）
所得税率40％の場合、
税額：1640万円（4100万円×40％）
税引き後所得：1260万円（2900万円－1640万円）
所得税率75％の場合、
税額：3075万円（4100万円×75％）
税引き後所得：－175万円（2900万円－3075万円）
40％の所得税率だったら生活できるかも知れませんが、
75％の税率になったら、この人は破綻してしまいます。
（上記例の場合、所得＜100万ユーロなので、
税率は75％にはならないと思いますが・・・）
不動産業界では、よく
「減価償却が終わるときに、デッドクロスがやってくる」
などと言われますが、これは投資を始める前に
わかっていることなので、予め手を打っておくことも
できます。
（減価償却が終わる前にローンを完済するとか、
複数の物件で、カバーするとか・・・）
これに対して、税金は突然やってきます。
まさに、税制、恐るべし！
不動産投資家を生かすも殺すも国の思惑次第って
ことですね。
ニュースによると、フランスの富裕層がロンドンに
逃れる準備を始めたので、ロンドンの不動産価格が
上昇しているとか。。。
逆に、フランスの地価は買い手がいなくなって、
かなりのダメージをうけるのではないでしょうか。
上記例だと、物件価格が2割程度下がらないと
収支トントンになりません。
