あなたは今、建売住宅が売れないのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは今、建売住宅が売れないのを知っていますか？』

「建売住宅がピンチ？ いま「戸建てが売れない」ワケを飯田GHDの決算から分析」

という楽待不動産投資新聞の記事を読みました。
一部を抜粋しました。

「なぜ2023年3月期の利益面が悪化していたのかといえば、
主力の戸建て分譲住宅事業で粗利率が悪化したことによる
影響が大きいです。

2022年3月期に20.4％だった粗利率は、2023年3月期には
16.1％まで悪化しています。
そしてなぜ粗利率が悪化していたのかというと、
理由は原価の上昇です。

分譲住宅市況低迷の中でも、インフレが続き地価も上昇している
いびつな状況ですから、しばらくは業績の低迷が
続くことが考えられます。」

■雑感

土地値が上がり建築費や設備の値段が上昇しているのは
マンションも同じですが、マンションは販売価格に上乗せして
販売しても売れています。

戸建は販売単価を下げ、収益性を悪化させつつ販売を行っても、
在庫は増加傾向が続いているようです。

これは日本人が戸建よりもマンションを選ぶようになったから
でしょうかね？？

戸建の値崩れを待っている方たちも多いように思います。
私も半額になったら投資用として欲しいです（笑）

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あなたは関係を切るべき不動産営業マンを見抜けますか？

こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは関係を切るべき不動産営業マンを見抜けますか？』

「今すぐ関係を切るべき不動産営業を見抜く1つの質問」

という記事を読みました。

「住宅購入では、「いい会社」よりも「いい人」を選ぶことが大事です。ただ、いい担当者というのは、人によって大きく異なるので、
なかなか単一の答えは出しにくいのも事実です。

ですが、「関係を切ったほうがいい担当者」には共通項が確実にあります。次の2つに当てはまる場合は関係を切ったほうがいいです。

①　知識・経験値がない（スキル）
②　顧客本位ではない（スタンス）

真に顧客のために動ける担当かというのを見抜ける質問を紹介しましょう。

質問：内見後、イマイチだった物件について、自分が意見を言う前に「どうでした？」と聞く

「資料上はいいと思ったんですが、○○なのでおすすめできないです。次行きましょう」

のように、皆さんの目線に立って正直に意見を述べてくれる、
そして意見のすり合わせをしてくれる人はいい担当者で
あることが非常に多いです。」

■雑感

親身になってくれる営業マンというのは、話していてすぐに
分かると思いますが、上記の質問をすると、より鮮明になりますね。

内見の時の営業スキルとして、決めてもらいたい物件を最後に案内し、その前にイマイチの物件を内見させるということもよく聞くので、お気を付けくださいね。

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あなたは家を貸してもらえない貧困老人が７万人いるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは家を貸してもらえない貧困老人が
７万人いるのを知っていますか？』

『日本の惨状…「お金がなくて孤独だから、家も借してもらえない」貧困老人7万人が置かれる、あまりに悲し過ぎる現実』

という記事を読みました。

「「高齢者の現在の住居形態」

・持ち家（一戸建て）…76.2％
・持ち家（分譲マンション等の集合住宅）…8.3％
・賃貸住宅（民営のアパート・マンション）…5.9％
・賃貸住宅（公営・公社・UR等の集合住宅）…4.5％
・賃貸住宅（一戸建て）…2.4％
・高齢者向け住宅…0.4％

「65歳になってから今までに入居を断られたことがありますか」
の問いに、「ある」と回答したのは1.5％とかなりの少数派だが、
これは決してスルーしてOKな数字ではない。

 2023年9月15日現在、日本の高齢者は推計で3,623万人。
賃貸派は12.8％から計算していくと、実数は463万7,440人。
そのうち「借りたくても借りられなかった」という
経験のある高齢者は全国で7万人にも及ぶ計算だ。」

■雑感

高齢者で収入が少ない方は生活保護を受けられますが、
その場合は、家賃や間取り等の制約があります。

古いアパートでなかなか入居者が決まらない部屋を
生活保護の方に貸すケースは多いです。
行政が家賃を支払うため、家賃を滞納することはないので、
大家さんにとっては良い借主とも言えます。

今後はこういうケースは増えていくと思いますが、
物件が増えているので、借りられないケースは減ると思います。

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行政も一人暮らしの高齢者に対しては、地域包括支援センターなどを
通じてフォローしていますから、孤独死などの心配もなく、
最高の借主さんではないでしょうか。

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あなたは建設会社の倒産が相次いでいるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは建設会社の倒産が相次いでいるのを知っていますか？』

「負債総額15億円で「住宅王」が自己破産、
建設会社の倒産相次ぐ背景に何が？」
という記事（楽待新聞）を読みました。

「収益用不動産の建設・販売を手がける「住宅王」（東京都港区）が、
3月15日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日破産手続き開始決定を受けた。

両社とも急成長を続けた一方で、業容の拡大に
内部管理体制が追い付かず、資金繰り破綻した。

資材高による収益悪化に加え、人手不足による
工期延長などを背景に、一定の受注を確保しながらも資金繰りに行き詰まる
「黒字倒産」に引き続き注意が必要だ。」

■雑感

建設会社の倒産はリーマンショックの後に
すごく増えましたが、最近もまた聞くようになりました。

・資材高
・人手不足
・急拡大

上記がキーワードでしょうか。
建設途中で倒産されると、オーナーは大変です。
建築会社を決める時は慎重に行う必要がありますね。

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先週土曜日は月に一度のスクール開催日でした。
セミナー講師は八木エミリーさんで、
とてもパワフルなお話しに、モチベーションがさらにアップしました！

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あなたは貸家を借主に売るのはメリットがあると思いますか？

こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは貸家を借主に売るのはメリットがあると思いますか？』

質問を頂きました。

「賃貸中の戸建を売却しようと思います。
借主に購入の打診をするのはアリですか？」

■回答

それは十分にアリです。

借主にとっても、賃貸で住み慣れた家が
自分のものになるのはメリットがあるからです。

特に学校に通う子供がいて、家を買おうと思っている人は
引っ越さなくてもいいので、多少割高でも
購入意欲は高い可能性があります。

・賃貸中の家を借主が買う
・借地権者が底地を買う
・再建築不可の土地所有者が隣の土地を買って建築が可能になる
・どうしても隣の土地を買いたい場合

何れも、メリットが大きいので相場よりも高く売ることができるのです。

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不動産鑑定では「限定価格」と呼んでいます。
限定価格で売れると儲かります（笑）

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■2冊目、発売になりました！！

3年かかって書き上げました。
もうこれ以上の本、書けないです（笑）
ぜひ読んでみてくださいね。

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