こんばんは。
青山晃久です。
都市計画区域や準都市計画区域で建物を建てるには、
その敷地が「建築基準法で定める道路」に
2ｍ以上接していなければなりません。
これを「接道義務」と言います。
そして、この接道義務を満たしていない土地を
「袋地」と呼びます。
ここのポイントは「建築基準法に定める道路」という点です。
車が通行できるような広い通路に面していても、
その通路が「建築基準法で定める道路」という
お墨付きを得られていないと、
やはり「接道義務を満たしていない」となってしまうのです。
ここまでは前回記事のおさらいです。
さて、建築基準法で定める道路に接していない
土地の価値はどの程度になるでしょうか。
建物が建てられない土地って、
ほとんど価値がないように思いますよね。
アパートも自宅も何も建てられませんので。
この場合、２つの観点からアプローチします。
【建物が建てられなくても価値がある、という観点】
車が通れる通路程度が接している土地ならば、
産業用の土砂置き場、資材置き場ぐらいは使えます。
青空駐車場もいけますね。
これで、収入を生み出す「価値ある土地」になりました。
最近流行のトランクルームもありえますが、
物置などは面積によって
「建築確認」の部分がグレーなところがあるので、
今回は触れません。
【あとから接道義務を満たしてしまえ、という観点】
たとえば、隣接する土地（囲にょう地）の所有者が、
自分の土地を大きくするために
買い取ってくれる場合があるかもしれません。
逆に、こっちから隣地（囲にょう地）の一部を買い取って
道路までの通路部分を確保するか、
隣地そのものを買い取ってしまう選択肢もあります。
あるいは、将来、行政が道を通してくれるかもしれません。
（現に、郊外において、都市計画道路の事業化によって、
突然、接道義務を果たすことができる
土地が一気に増える例もあります）
で、タイトルの答えは？
ざっくりな説明ですが、
通常の（接道義務を満たしている）土地のだいたい半分です。
鑑定評価でも、
「無道路地、個別減価▲50％」
などと半額にするケースが見られます。
ここで、ピンときたあなたは鋭いです。
隣地（囲にょう地）を一部買い取るなど、
接道義務を満たす方法には
多少なりコストと労力がかかります。
でも、接道していない土地を
相場の半分の価格で買い、
接道義務を満たすコストがそれ以下だったとしたら…
これが、プロの不動産会社が
日常で使っている儲けの手段です。
同じ土地でも、
こうした戦略いかんで何割も価格がぶれます。
「土地価格の何割」という非常に大きな単位で
「アービトラージ取引」ができる状態なのです。
ブックメーカー投資なんて
霞んで見えます（投資されている方ごめんなさい…）
不動産の恐ろしくも魅力的な世界です。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
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青山晃久