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2008-12-30 15:53:26

忘年会の締め

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200812291834000.jpg
アルフォートの忘年会。スキシャブでした。
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2008-12-28 12:04:08

クレームはチャンスなり

テーマ:営業

昨日は、あるクレームに県内のあるお客様のところへ、1時間程車を飛ばして会いに行ってきました。
当初、担当部署が対応していたのですが、どうにもこうにも収まりがつかなくなったのです。

私も、担当者に事の様子と対応を確認し、「それならば・・・もう大丈夫だね」と軽視していたのが間違いの元。
「クレームは宝の山」「クレームはチャンス」「その対応は、何をさしおいても行え」と日頃社内で言っているにも関わらず・・・

しかし、お客様の立場になり、言い訳も言わず、ひたすらお客様の話を伺うだけの2時間でことは解決。
逆に「わざわざ忙しいのに来てくれてありがとう」と感謝の言葉さえ頂いたのです。

顧客との接触を増やすことが大切だとはいえ、時には接触したくないという気持ちを抱いてしまうことがあります。
それは、クレームに対応する時です。

ひどい場合には、顧客からのクレーム電話から逃げ回ったり、担当をたらい回しにしてしまう。
それにより対応が遅れ、火に油を注ぐことになる。本来のあり方とは、全く逆のことをしてしまうわけです。

しかし「顧客との接触」という観点でみれば、クレームへの対応ほど、密度の濃い接触をするチャンスはありません。

自社取り扱い製品や自社のサービスの欠点を見直し、改善する機会になりますし、適切に対応すれば、顧客との信頼関係を強固なものとすることができます。

真の収益源というのは、顧客との接点にあるというビジネスの「真理」を踏まえたものなのですね。

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2008-12-25 12:22:40

新宿西口思い出横丁

テーマ:ブログ

一昨日の忘年会は、新宿。
不動産業者7社が集いました。
ドンだけ飲むんだ?と言う程飲み、飲み放題の2時間経過後・・・

いつもの西口思い出横丁へ。
ちょっと前まで「しょんべん横丁」と言っていましたが、各店がトイレを綺麗に設置したからでしょうか、思い出横丁とか焼き鳥横丁に少しずつ名称が変わってきたようですね。
以前は本当にトイレ困りましたからね、あそこは。

 omoide.jpg


新宿の夜も更けて、毒も吐くだけ吐いて・・・
ふと思いました。

いつも、自分でも言い過ぎだろうと言う程、言いたいことを言って過ごした人生。
他人から叱られたことが、あまりありません。

小学校の時も、中学校の時も、高校生になっても、大学に行ってもです。
親には年中叱られてましたが、先生や先輩のいわゆる年長者には、何を言ってもやってもなぜか叱られないのです。

幼い時から、注意されたり叱られたりされにくい体質なのでしょうか・・・(笑)
きっと40数年間生きてきて、叱られているとしてもほんの2、3回ぐらいだろうと。

これは、中学生位の頃から何となく感じていたことなんですけどね。
他人に媚びる事も大嫌いだし、自分の親にも謝ったことなどないですし・・・

もしかしたら、「こいつ、苦手」とか「むずかしいやつ」とか思われてるんでしょうか?(笑)

不思議です。

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2008-12-23 12:50:07

超広角レンズが欲しい

テーマ:ブログ

実は、スキン変えました。

先日デジイチでダムを撮りに行きました。しかも二つ。大学の土木工学科出身としては外せない絶景ポイントです。
その際に、途中紅葉があまりにも綺麗だったので、車をとめてパチり。
その時の一枚をスキンに使いました。

 IMG_0477.jpg

 IMG_0480.jpg

Canon EOS40D
レンズは、EF S18/200ミリを使用しています。

raions.jpg

マンションの室内を撮るとご覧の通り。
コンパクトデジカメで撮るよりも広角レンズにより、室内を広く撮ることができます。

デジタルって何枚撮っても、あとで消去できるから良いですね。
先日は愚息の投球フォーム(高校野球部でピッチャーなんです)を連写。何百枚って撮りました。

女房は、それを本にしちまいましたよ(笑)

これからは、物件詳細でマンションからの夜景や眺望をお見せしていきたいと思います。
室内は、超広角レンズをゲットしたらもっとおもしろい・・・と思ってます。

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2008-12-21 15:42:19

賃貸|住み替え時の行動調査

テーマ:不動産部

本日は午前中、スターツピタットハウスのある店長さんが訪問下さいました。
ウチで所有する分譲マンションについての打ち合わせだったのですが・・・

「最近の市況低迷は営業に大きな影響を与えています。店の売買営業マン3人が月平均3本ずつ程の成約しかないんですよ・・・」って。
店単体で毎月約10本か。

裏山氏・・・いや羨ましい・・・

ピタットハウスでは、賃貸担当の若い女性営業が、ファミリー物件の来店やお問い合せがあると、ある程度の賃料を覚悟しているお客様には売買物件を紹介するんだそうで。

これが、結構成約に結びついているのだとか・・・


これは、賃貸・売買を扱っている店では顧客サービスとして必ずやっていることなのですが、アルフォートの賃貸ではあまりこういった提案が無いのが残念。

賃貸を探しているお客さんには、賃貸物件を・・・と言うある種の既成概念、顕在意識からのことなのでしょうが、場合によっては、
「この位の賃料をお出しになるなら、じゅうぶん駅近の程度の良い中古マンション買えるのですよ♪」とお話しすると、
「え?そうなんですか?」とお答えになるお客さんの多いことにビックリするはずです。

「自分にはまだ、分譲マンションなんて・・・」と思われている賃貸の居住者が非常に多いのです。
スタッフのみんな!これからは必ず提案して差し上げましょう。それが「お・も・い・や・り」です。

さてと、午後、地元の大家さんや地主さんに、なんかコンサルの提案資料でもないかと、

HOME,Sリサーチ
 「部屋探しの際に重視した点」で調べていると

http://homesclub.next-group.jp/research/research/2007/post_33.php


良い記事がありました。

賃貸の部屋探しの重視点。

月々の家賃や間取り・部屋数、通勤・通学時間、買い物・生活利便性、収納や住宅設備、日当たりなど、ありきたりの項目の中に目を引いたのは・・・
 「敷金、礼金、仲介手数料などの一時金費用の総額」です。
一時金=初期費用のことですね。

初期費用というのは『敷金+礼金+前家賃+仲介手数料」の他に保証人を依頼する時や滞納の保証をするための保証料、部屋を決めた後の引越し費用等も含まれます。
敷金、礼金については地域差がありますが、どうでしょう、初期費用としてここ津田沼エリアですと、ざっと家賃の5?7ヶ月程度の費用が掛かるのではないでしょうか?

まあ、大家さんからすると、「自分の大切なかつ高価な不動産を貸すんだから当然なことだ」、と思いがちですが一方の入居者側からすると、とっても大きな費用負担になるのではないかと思うのです。
例えば新婚の夫婦が8万円の2DKのアパートの住むとして、8万×5ヶ月=40万円也。プラス、引越費用や家具調達費なんかを考えると、50、60万は掛かってしまいます。

ひとくちに50万と言っても、今の若い20代30代にとっては結構高額な負担なのでは・・・・・と。
貯金を趣味としない?現代の若者には「まとまったお金はないけれど、月々の給料からだったら払えるんだけど・・・」なんて言うお客さんが結構いるんじゃないかと思います。

また、最近の派遣切りや雇用不安のまっただ中では、いつ住まいもどうなるか分からない。

ですから、入居者の初期費用のハードルを低くしてあげれば、入居者が部屋を決めやすくなるのではないかと思うのです。

今、イーアールエーではトリプルゼロプランというのをオーナーさんに提案しています。
売買で購入いただいたマンションを、転勤のため賃貸に出されているオーナーが何名かいるのですが、それこそ分譲マンションなので賃料が高い。
ということは、初期費用もかなりの額です。

今年の繁忙期(1月から3月)、ちょうどこの時期に退去があたってしまった物件に、大急ぎでリフォーム後、トリプルゼロで出したら即入居者が決まった案件が2つありました。
しかも、原状回復費用もゼロなので、敷金返還問題で揉めることもありません。

まだ、他の大家さんがやっていないから効果があるのかもしれませんね。
トリプルゼロとまではいかなくても、賃貸条件のちょっとした変更で、空室が何ヶ月も続いている場合でも劇的変化が十分可能です。

例)
★敷金や礼金を変更する。
★不動産会社の仲介手数料を見直す。
★家賃の1,2ヶ月分をフリーレントにする。
★敷金等を分割し、毎月家賃と一緒に払う。
★敷金等を分割し、ボーナス時に家賃と一緒に払う。
★引越費用や保証料等を家主側の負担にする。
★その他・・・

PS:住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」 『他人と比べて損していないか』が気になる首都圏 賃貸住み替え時の行動調査 のレポートを欲しい方はお送り致します。
info@allfor.jp までメール下さい。

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2008-12-19 21:07:59

とうとうダイア建設までが・・・

テーマ:経営

「ダイア建設が破綻、負債300億円で民事再生法申請」 のニュースが飛び込んできました。

大京出身者のマンション業者では最古参で、東証2部上場会社です。
「ダイアパレス」シリーズのマンションブランドは、全国的に知名度が高いのでご存じの方も多いでしょう。

他にも明和地所、扶桑レクセル、日本エスリード等々、大京出身のマンション会社は沢山あります。
今年8月に民事再生法を申請したアーバンコーポレイションも大京出身ですね。

10年程前まで、2000億円を超える売上を誇っていた会社が、2008年3月期は409億円。
しかも、約31億円の経常赤字。

10年間で売上が5分の1にも減少してしまうんですもんね。
恐ろしいです。

負債は約300億円。そして、上場企業の倒産は、今年34社目。
いつ、歯止めは掛かるのか。

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2008-12-15 11:11:43

税制改正大綱

テーマ:経営

12日、2009年度の税制改正大綱がでました。

大きなものは、住宅ローン控除最高600万円。
ほぼ事前に予想された通りでした。
しかも、住民税からも控除できるというのが大きいところです。


その他、200年住宅やバリヤフリーの改修工事にも税額控除が受けられる投資減税。
また、土地税制では、来年及び再来年に購入した土地は、5年超保有し譲渡した場合、その譲渡益1,000万円まで税金がかからないと言う案も入っています。
法人、個人問わずです。


法人については、、その土地の譲渡ではなく、他の保有する土地を、10年以内に売った場合についても、80%あるいは60%の譲渡益の圧縮記帳ができるということ。
これも、来年及び再来年に土地等を購入した場合です。

今の不動産市況を鑑み、少しでも土地取引を活性化させて、景気を刺激して行こうというのでしょう。


また、我々のような中小企業の支援策として、所得800万円までの軽減税率22%を、2年間に限って18%に下げる。そして制限されていた欠損金の繰り戻し還付も、中小法人に限って解禁するという改正案も入っています。

これで、来年少しは景気を回復してくれると良いのですが・・・

でも、外的要因はあまり考えないようにしないと・・・



「道」

長い人生にはなあ
どんなに避けようとしても
どうしても通らなければならぬ道
というものがあるんだな

そんなときはその道を
だまって歩くことだな
愚痴や弱音は吐かないでな

黙って歩くんだよ
ただ黙って
涙なんか見せちゃダメだぜ

そしてなあその時なんだよ
人間としてのいのちの
根がふかくなるのは


【相田みつを】

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2008-12-14 16:30:16

前原団地

テーマ:不動産部

昨日は、もう一つの会社「林建材」 の忘年会でした。
今年から、この林建材株式会社の不動産部門を分社した「アルフォート株式会社」 が生まれたので、例年と比較してこぢんまりとした忘年会でしたが15.5人程集まりました。「.5」はスタッフの5歳の坊や(笑)
約1名、粗相した輩がおりました(笑)が盛会でした。

さて、私は生まれてこの方、船橋は前原という土地に住んでおります。当然小学校も中学も地元。
その私よりも古く前原に存在した「前原団地」。
前原団地過去.jpg

日本道路公団によって造成され、船橋市域初の公団住宅として1960年10月に入居が開始された大規模な団地です。
その団地も老朽化に伴い、1999年以降順次取り壊しが進行してます。

その反面、新しいUR賃貸住宅や、民間デベロッパーによる分譲マンション開発によって少しずつ様変わりしてきました。
前原団地現在.jpg

そして今回、新京成線「前原」駅に程近い旧団地の場所が戸建分譲地として再生されます。
都市再生機構千葉地域支社が整備敷地の取得募集を開始したのです。

所在地は千葉県船橋市前原西6丁目、譲渡面積約1万1,500平方メートル(実測)。用途地域は、第1種中高層住居専用地域と第2種高度地区。戸建て分譲用地として募集されます。また共同事業も可能とのこと。
地元の業者としては是非とも参画したい事業です。でもね、規模が大きすぎる・・・・でしょ。

大手デベロッパーの皆さん、私を仲間に入れてください(笑)

これで、前原駅周辺も大きく様変わりすることでしょう。楽しみ? (^_^)v

位置図PDF

 

 

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2008-12-13 12:03:29

賃貸経営は手堅いビジネスか?

テーマ:不動産部

最近、津田沼周辺に分譲中の新築マンションの仲介依頼が大手デベロッパーから何件も入って来ています。
業況の急速な冷え込みに、営業マンも焦燥感ビシバシです。

また、収益物件の客付けの依頼も様々な地域の業者から舞い込んできています。
私が書いている毎月発行のニュースレターの中には、千葉県を中心に首都圏のお買得収益物件一覧表を綴じ込んでお届けもしているのですが、
自己資金を潤沢にお持ちでないと、銀行が良い顔をしてくれません。
ローンの付く方は、きっと今買いだと思います。

収益物件を持つ→すなわち賃貸経営。
賃貸経営の魅力は、何と言っても「老後はアパートマンション経営で食べて行けたらいいのに・・・」です。
遊休地や、荒らした畑を活用してアパートマンションを建て、毎月安定かつ確実に賃料が入ってくる。
土地所有者なら誰しも思いを馳せることだと思います。

しかし、今は建てるとすぐに満室になる、放っておいても満室になるという時代ではなく、明確に借り手市場です。
原因は、圧倒的に物件数のダブつきです。
八百屋さんでも、品薄になれば値が上がり、ダブつき始めると値を下げるというのは至るところで見られる現象。

収益物件を購入し、あるいは遊休地にアパマンを建てて賃貸経営を始める場合は、市場性をしっかりと見極めること。
すでに賃貸経営をしている方であれば、賃貸経営ののプロとして、商売に徹することが重要ではないでしょうか。

店子あっての賃貸経営は、お客あっての商売と同じで、常に勉強して改善することが大切。お客の不満や要望は誠実に素早く応える、こうしたビジネスの約束事が今後、一段と求められるはずです。
何の業界でも、お客さんはわがままでせっかちです。さらに賃貸経営には時代の風が吹いて、ひとつ間違えば滞納や原状回復においてのクレームに見舞われたりします。

これからの時代、今以上に努力や工夫が強く求められ、プロ意識をもってビジネスにあたることが絶対必要になるのではないでしょうか。
のんびりと大家業をできる時代は終わりました。同じ悩みを持つ大家さん同士で情報を共有するのも良いでしょう、信頼できる不動産業者に思っていることを相談してみるのも良いでしょう。

とにかく、自ら動き出すことが大事です。

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2008-12-12 10:47:31

チーム・マイナス6%

テーマ:経営

この度、千葉ロコロコ不動産 を運営する企業【アルフォート株式会社 】は「チーム・マイナス6%」への参加を宣言しました。

※チーム・マイナス6%:深刻な問題となっている地球温暖化。世界に約束した日本の温室効果ガス排出量の削減目標は、1990年に比べて6%削減すること。これを実現するための国民的プロジェクトが、「チーム・マイナス6%」です。

基本形_横.jpg

みんなで止めよう温暖化

小さな会社だって、ひとりひとりが少しずつでも始めればきっとその積み重ねが大きな削減になるはず。
まずは身近なところから、行動に移して取り組んでみようとおもいます。

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