アイハウスの不動産塾

皆様おはようございます。

中学２年生の娘が現在２泊３日で、学校行事の研修旅行に出ております。（本日帰宅予定）

一昨晩は母親に「頑張って寝ない」とメールが届きました。因みにケータイは禁止ですけどね。

きっとお部屋で女子トークが炸裂しているのでしょう。

中学二年と言えば一番多感な時で、少し大人になった様な気がするお年頃ですよね。

確か、中学二年の旅行では女子の部屋に遊びに行った記憶があります。

まあ、もし娘の部屋に男子が遊びに言っていたらぶっ飛ばしますけどね（笑）

実は私の中学二年生の旅行には苦い思い出があります。（箱根に行ってました）

二日目の朝から体調が悪くなり、高熱を出してしまいました。

仕方なくタクシーで帰ってきたのですが、箱根から自宅まで料金が18,000円位で子供心でも「ずいぶん高いな」と思っていたのを記憶しています。（母ちゃんごめん・・）

今から30年前です。

恐らく、全生徒の前で「はしゃぎすぎて熱を出したものがいる。皆はその様な事が無いように・・」と発表されていた事でしょう。

乗り物酔いするのに「消化の悪いゆで卵を食べてきたものが居る」といった位の例え話で注意喚起されている様な感じだったと思います。

急に思い出しました。

しかし、何故だか中3の修学旅行は一切思い出せません。（確か日光でした。）

何か強烈なインパクトが無いと記憶に残らないんでしょうね。

とりあえず、今は娘が私にお土産を買ってくるかが今は一番気になります（笑）

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皆様おはようございます。

土曜日の運動会で綱引きに参加したのですが、今頃になって筋肉痛が・・・・

恐るべしですね。

さて中古の一戸建ては「築２０年」中古マンションは「築２５年」・・この数字お解かりになりますか。

実は築年数が上記を超えると、登記費用や不動産取得税の減税措置及び住宅ローン減税の対象とならなくなります。

そうなると諸経費だけで数十万円、住宅取得控除と併せると相当な金額が変わってきます。

そこで「中古住宅の適合証明」を取得すると築年数が超えていても上記の措置が適用になります。（フラットも利用可）

では、適合証明は誰がどのように発行するのかと言いますと、「売主の名義」で「資格を持った設計師」が作成をします。

条件は耐震性等ですね。

当時の図面（現地調査）などから耐震性等の要件を満たす事が出来れば作れるのです。

私も過去に築２０年超の中古一戸建ての適合証明を取り、諸経費を安く済ませ住宅ローン控除を使えるようにお手伝いしました。

費用は掛かりますが試してみるといいですよ。

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皆様おはようございます。

昨日もお伝えしましたが、土曜日の販売日にも拘わらず娘の運動会に行かせていただきました。

天気も良く、本当に運動会日和の一日でした。

お陰さまで顔が真っ赤になりました。↓滅多に載せない自画撮りです。「酒飲んでるのか？」ってくらい赤いです。

その為、お二組みのお客様には夕方からの接客で、大変ご迷惑をおかけしました。

ご協力大変感謝いたします。

今回は次女の小学校最後の催しです。

卒業式や入学式はありますが、恐らく最後ですね。（中学の娘には「来るな」と言われています・・・）

次は「孫」ですかね。

さて、昨日のお客さまもご紹介とリピーターの方で、現在取り組んでいるお客様全員がご紹介の方です。

世の中にはもっと大きくて立派な会社が沢山あるにもかかわらず、何の宣伝も広告もしていない当社の様な小さな会社に足を運んでいただいて本当に感謝で、ありがたい事です。

こんなご時世にもかかわらず、週末はほぼ満席状態で、数名の方にお待ちいただいている状態です。

この場を借りて御礼申し上げます。

「嬉しい、楽しい、ありがたい」を心に、「ありがとうございます。感謝します」を合言葉に今週も楽しく元気に取り組んでまいりたいと思います。

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皆様おはようございます。

本日は娘（小６）の運動会。

朝から場所取りの為、並んでいます。

「おっ！いい場所ＧＥＴです。」

実は今回少し気合いが入っています。

同学年と比較してもふたまわり位体が小さく、決して運動神経抜群では無い娘なのですが、なんと「応援団長」をするのです。

全校でも団長は２人。しかも女子の団長は珍しいです。

恐らく、子供の行事は今年で最後ですのでしっかりと記憶に残してまいります。

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皆様おはようございます。

５月の最後の週末、張り切って行きたいと思います・・・が、明日は娘（小６）の運動会がありますのでお休みです。

土曜日に仕事が出来ないのは残念ですが、今だけですので楽しんできます。

さて、本日は重いテーマではありますが、大家さんにとってはただ事ではないですよね。

もし、自分の所有する貸室でその様な事件、事故が起きた場合どうしたらいいのでしょうか。

当然ながら社会通念上、その客観的価値の低下は仕方の無い事になります。

しばらくは、借り手が付かない事や賃料が減額されてしまう事も考慮しなければなりません。

従いまして、保証人様が居る場合には保証人に対して損害賠償請求するしかありません。

もし、保証人が父親等の身内の場合、大変気の毒ではありますが・・・・

では、どの位請求するのでしょうか。

管理会社や大家の考え方、その居住地の密集度、住宅街か繁華街か等の住宅の状況にもよってケースは様々ですので、相場というよりもあくまでも参考程度にお考えください。

一般的には、保証人に対して賃料の２年分程度を請求するケースが多くあります。

また、自殺した場所や方法等によっても、その一部分の改修費用を請求する場合もあります。

例えば洗面所で手首を切った等はその部分の改修をしなければなりませんし、焼身自殺であれば跡が残りますので、改修が必要です。

もし、相手がこれに従わず裁判になった場合の一つの判例（東京地裁）を記載します。

裁判所では、一部修繕費用（風呂場なので交換費用）と遺失利益額を認めました。

当初２年間を約３０％の低減、その後の２年間を１２％程度の低減として支払うように命じました。

実際には賃料の２年分まではいきませんが、遺失利益は４年間続くと判断したようです。

但し、請求できる相手が居ない場合もありますし、損害を賠償できる能力が無い方の場合もあります。

また、自殺では無く、火災や殺人、自然死等の場合には請求は出来ない物と考えます。

実際のところ確率的には低い話ではありますが、大家さんにとっては大きなリスクですよね。

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皆様おはようございます。

昨日に引き続き今日もいいお天気で気持ちがいいですね。

昨日は定休日でしたので3週に一度の美容院の後、久しぶりに買い物へ行って参りました。

場所は「元町商店街」　

今回は８年くらい使っている鞄がぼろぼろなので新調しに来ました。

以前もお話ししましたが、私は「大の買い物嫌い」なのです。

それを選ぶのも、そこに時間を使うのも嫌なのです。

路上の1時間のパーキングに車を停め、1件目の用事（サングラスの修理）を済ませ、早速本日のメインである鞄屋さんへ。

ここは元町商店街の一番端にある革製品専門の「ｇenten」さん。（げんてん）サングラス屋さんで紹介してもらいました。

因みに購入したのは上の赤茶の方です。↑

出来れば何件も回りたくないので、1件目で早々に決めてきました。

サングラスの修理と鞄の購入＋歩く時間を含めて1時間のパーキングの時間内に車に戻りました。

実は別の場所でスーツとＹシャツも購入したのですが、サイズ合わせとお会計を入れて30分です。殆ど店員さんに選んでもらうんですけどね。

こんな感じなので女性の長い買い物にはとてもお付き合い出来ないんです。

勿論、買い物の際は夫婦別々です。

ここでひとつ思う事があるのですが、女性は「これとこっち、どれがいいと思う？」とよく男性に投げかけてきます。

「うーん。こっちかな」と選んでも（本当はどっちでも大して変わらないケースが多いんですけどね・・）

「ふーん・・」と流して人の意見を聞きません。

始めから人の意見に従う気が無いのなら聞くなよ・・・と心の中で叫んでいますが、こう思う男性は私だけなのでしょうか。

といいつつ、その日の夕方は娘の買い物に1時間も付きあわされました。

かわいい娘の為とは思いましたがその一時間がとても長く感じたのはいうまでもありません。

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皆様おはようございます。

昨日の金環日食は見る事が出来ましたか？

横浜は生憎のくもり空でしたが一瞬見えたそうです。

私はニュースでしっかりと見ましたけどね。

さて昨日は以前勤めていた会社のＯＢ会。

後輩のＫ君とＹ君↓

同じ釜の飯を食った仲間が沢山居て、また集まる事が出来るなんてありがたい事です。

かつての部下と記念撮影↓（左が私です）

物凄い、モノ見せて貰いました。

ミッションインポッシブルの世界・・奥の鉛筆削りの様なものでキーボードが出てきました

世間は進んでいますね。

次回は約半年後です。楽しみです。

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皆様おはようございます。

本日は世紀の天体ショー、金環日食でしたね。

私は明日の朝のニュースで見たいと思います。（通勤時間帯なので見忘れました・・・とほほです。）

さて、先日に「告知義務」及び「瑕疵担保責任」のお話をしました。

明らかな事件事故なら判りやすいですが、「幽霊が出る」と言った噂がある場合はどうなるのでしょうか。

私は「見えない」のですが世の中には「見える」方や「感じる」方もいらっしゃいますね。

では不動産会社はこの事を告知するべきでしょうか。

実は厳密には告知義務は無いと思われます。

正直、科学的に立証されないモノに関しては、水掛け論になってしまいます。

当然ながら、訴訟をした場合は「証拠」が必要になります。

但し、この物件が隣近所でも「周知の知るところ（事実）であり、今まで入居した方などから同様の申し出等が実際にあり、証拠など無くともこの件を知っていれば入居しなかったであろう」と考える場合は必要ではないかなと思います。

実際に私が知っている限り、今まで見た事も聞いた事もありませんが、世の中にはもしかしたら本当に有るかもしれませんね。

どなたか、ご存知ですか。

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皆様おはようございます。

5月も下旬に差しかかり、後少しで梅雨入りしますね。

さて先日ですが、ご案内物件の中に「告知事項有り」との文章が乗った販売図面がありました。

告知義務とは購入希望者に対して事前に申し出をしなければならない事項の事です。

いわゆる、事件事故のあった部屋や土地家屋に対して、予め告知する行為の事になります。

事件事故とは「火事、自殺、殺人」等、一般的には人の生命に関連する事項が一般的ですが、心理的瑕疵（目に見えない欠陥）ともいいます。

判断基準は「それを知っていたら購入しなかっただろう」と思われる事項になりますので、厳密にいうと「隣に暴力団事務所がある」や「隣に騒音おばさんが住んでいる」も該当します。

では告知義務違反をした場合はどうなるのか？

これは「瑕疵担保責任」に該当してきます。

過去の判例を見ても、相当な損害賠償をしていますね。

特に不動産会社がその事実を知っていて、伝えなかった場合は手痛いペナルティーを科せられています。

もし、いい物件が近隣相場に比べて安く、いつまでも売れていない場合はそういった理由があるかもしれませんね。

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