アパート巡回日記

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22Sep
- 管理会社任せではなく、大家自身で行動しよう！
  先日、地主さん向けの空室対策勉強会を開催し、80代、60代の男性と70代のご夫婦に参加してもらいました。内容としては、「管理会社任せではなく、大家自身で行動しよう！」というものです。しかし、冒頭から「？」という様子。詳しく聞いてみると、・これまで賃料設定などはすべて業者任せ。・問合せ状況も3ヶ月に1回聞く程度。・自分の物件をポータルサイト等で確認したことがない。・そもそもインターネットができない。という状態でした。さらに、その方の物件をポータルサイトで検索してみると、掲載されているのはSUUMOのみ。もちろん、他社掲載も不可になっていました。これでは、決まらないのが当たり前です。その方は、「管理会社にお任せしておけば、全て勝手にやってくれていると思っていた」とのこと。確かにそう考えてしまう気持ちも分かりますが、任せっぱなしでは何もやってくれないのが不動産業界の実情です。隙がある大家さんは徹底的に手を抜かれ、カモにされてしまいます。様々な事を考慮して、管理会社を変えた方が良いですよとアドバイスをしても、「これまで何十年と付き合いがあるから・・・」とハッキリしません。しかし、近隣のライバル物件と比較し、改善を提案したところ、ようやくこのままではダメなことが分かってもらえた様子。すぐに、管理会社との面談の日程調整をされることになりました。ただ、それまでの傾向から改善を依頼しても、「上席に確認しないと、条件を変えられません」と言われ、1週間以上掛かってしまう事が多いようです。「もし、今回言っても条件や掲載状況が変わらないようでしたら、その時は管理会社を変更しましょう」という事で最終的にはまとまりました。いずれにしても、賃貸経営をやる以上は・近隣相場を調査し、家賃設定・ライバル物件との比較・ポータルサイトへの掲載確認などは大家自身でできるようにならなければ、管理会社の好き勝手にされてしまうでしょう。すべてを管理会社に任せるのではなく、「協力しながら満室経営をしていく」という意識を持ちましょう。
03Sep
- 築古戸建が300万円！その理由とは？
  最近、投資用物件を購入するために売買HPの閲覧をしているとお伝えしましたが、またまた「おっ！」と思うような物件を発見しました。その物件は、築年数不明の木造戸建で、価格はなんと300万円。その地域の相場以下の価格でした。さらに、今回は駅から徒歩8分と好立地です。なぜこんなに安いのだろうと詳細情報を見てみると、その安さの理由は前回同様、「汲取り便所」です。もう「汲取り便所」には慣れていますが、今回はさらに、浴室に「FF式バランス釜」がついているようでした。FF式というのは、バランス釜に配管がついていてそのまま屋外に排気するタイプのものです。写真で見る限り、浴室にはかなりの圧迫感がありました。・汲取り便所・FF式バランス釜今回の物件は、これらの理由から相場以下の価格となっていたのですね。しかし、やはり見てみなければ分かりませんので、実際に内見することにしました。駅から直線距離で徒歩8分という事でしたが、実際に歩いてみると、坂の上り下りが何ヵ所もあり、物件に到着するまでに15分以上かかりました。築古戸建のターゲットにもなる高齢者では、駅の往復は厳しいと言わざるを得ません。ようやく物件に到着すると、外観はツタだらけ。10数年近く、誰も利用していないような廃戸でした。中を見ても、・壁や床は、ヤニでベタベタ。・和室の畳はボロボロ。・浴室は、バランス釜の圧迫感。・キッチンは、交換の必要有。という状態で、リフォーム費用は安く見積もっても250万円程度は掛かると予想しました。ここから利回りの計算をします。予想賃料5万円×12ヵ月＝60万円物件価格300万円＋リフォーム費用250万円＝550万円年間賃料60万円÷550万円＝10.91％さらに、バキュームカー等の費用もかかりますので、「汲取り便所」のままでも10％弱程度。これまた現状では、この物件に投資する旨みがありません。そこで、目標とする利回り15％になるには、物件価格がいくら下がれば良いのかを計算します。60万円÷15％＝400万円つまり、150万円の指値が必要となります。ダメ元で交渉してみると、不動産業者より「実はつい先程買付申込が入ってしまったんですよね・・・」との事。金額等は当然教えてもらえなかったのですが、なかなかの強者もいるものですね。今回は、募集図面の情報だけでなく、実際に現地を見てみないと分からない事も多くあるということを改めて学びました。今後も数多くの物件を調査し、自分の希望する利回りが得られる物件を購入するまで、指値交渉をしていきたいと思います。
13Aug
- 築古戸建が380万円！その理由とは？
  最近、投資用物件を購入するために売買HPを閲覧しているとお伝えしましたが、「おっ！」と思うような物件を発見しました。その物件は、築50年の木造戸建で価格はなんと380万円。地域の相場価格は、安くとも500万円以上はします。なぜ、こんなに安いのだろうと詳細情報を見てみると、その安さの最大の理由は、「汲取り便所」でした。いわゆる「ボットン便所」というやつです。この地域では、公共下水道ではなく浄化槽を使用するのが一般的です。この「汲取り便所」を浄化槽に工事する場合は、少なくとも100万円程度を見積もらなければなりません。もし「汲取り便所」のまま使用するとしても、月2回程度はバキュームカーに回収してもらう必要があり、別途費用も掛かってしまいます。その理由から、この物件は相場以下の価格となっていたのですね。しかし、価格は魅力的なため、実際に内見することにしました。外観はそれなりの綺麗さがあって、期待していたのですが、中に入ると「お化け屋敷」のような感覚になりました。・壁はヤニで黄色くベタベタ。・和室の床は底が抜けそう。・窓は建て付けが悪く、開きづらい。・キッチンは交換の必要あり。という状態で、リフォーム費用は安く見積もっても200万円程度は掛かると予想しました。ここから利回りの計算をします。予想賃料5万円×12ヵ月＝60万円物件価格380万円＋リフォーム費用200万円＝580万円年間賃料60万円÷580万円＝10.34％さらに、バキュームカー等の費用もありますので、「汲取り便所」のままでも10％以下となってしまいます。それでは、築古戸建に投資する旨みがありません。そこで、目標とする利回り15％にするにはいくら下げれば良いのかを計算します。60万円÷15％＝400万円つまり、180万円の指値が必要となります。380万円の物件で180万円の指値は、結構な金額ですね。しかし、この物件が長期間売れない「塩漬け物件」になっていることは知っているので、ダメ元で交渉してみました。すると、不動産業者より鼻で笑われ、「絶対にムリですね。売主は全く売り急いでいないので、希望の価格で売れるのを気長に待っている状態」とのこと。それを言われると交渉のしようがありませんので、今回はここで諦めることにしました。今後も数多くの物件を調査し、自分の希望する利回りが得られる物件を購入できるまで、指値交渉をしていきたいと思います。
23Jul
- 事故物件も怖くない！？究極の活用方法とは？
  不動産を所有していると、様々なリスクがつきまとってきます。その中で最も怖いことの一つは、所有物件が＜事故物件＞になってしまうことではないでしょうか？当社の管理物件でも入居者が死亡してしまった事故物件がありますが、・事故物件であることを告知して賃貸する。・居室をスケルトンにして倉庫として貸し出す。・Airbnb等の民泊を活用する。など、対処方法はオーナー様によって様々です。今回は、そのうち最も有効だった活用方法をご紹介させていただきます。とある物件は、自殺が発生してしまい、賃貸として募集するにはとてもヘビーな物件。リフォームするにも多大な費用が掛かってしまいます。また、賃貸として通常どおりの募集をしてしまえば、相場の半額程度の賃料で成約できたとしても、仲介業者やエンドユーザーに「事故物件である」という情報が広まってしまいます。それでは今後の募集や既存入居者に対して悪い影響が出てしまうことが想定できました。そこで、しばらくは民泊として運用することにしたのです。民泊では通常賃料程度の収益を得ることができました。しかし、民泊新法の施行により、年間180日以下の運用では利益が最大限に確保できないことから別の方法を考えます。そして考えたのが、「外国人エンドユーザーにのみ募集情報を公開し、賃料を相場より5千円だけ下げる」という方法です。外国人は、文化の違いから＜事故物件＞を苦にせず、賃料が安い方が喜ぶと言われています。また、この物件は民泊として運用していたため、外国人には嬉しい「何の準備をしなくても即入居できる家具・家電付き物件」となっています。結果として、事故物件として告知していたにも関わらず、公開初日から問い合わせが殺到し、公開から1週間で成約してしまいました。この方法であれば、＜事故物件＞としての認知も広まらず、賃貸物件として活用することができます。事故がおきてしまった物件をお持ちの方も、事故物件を購入しようか迷っている方も、様々な活用法がありますので、ぜひ当社にご相談ください。
02Jul
- 既存入居者の事を一番に考えよう！
  賃貸経営において、一番大切なことは何だと思いますか？それは、「既存入居者に長期入居してもらうこと」です。退去してから入居が決まるまでは、・リフォーム費用・仲介業者への広告料・空室の機会損失など、とても出費がかさみます。そのため、「いかに退去させないか」がとても重要になってくるのです。多くの大家さんは、満室にするまでの空室対策やリフォーム、業者営業等は必死に行ないます。そして、入居が決まったらそれで満足して、入居者に対して何もしなくなってしまいます。しかし、既存入居者の満足度を常に高めておかなければ、退去に繋がってしまうのです。そもそも、なぜ引越してしまうのか？「引越のきっかけランキング」を見てみましょう。第1位住んでいた物件に不満があったから第2位より良い条件の物件を見つけたから第3位結婚したから第4位転勤・転職をすることになったから第5位更新の時期にきたから＜参考元：リクルート住まいカンパニー＞3位と4位の理由は仕方がありませんが、それ以外は避けなければいけないポイントです。例えば、大家さんが入居者に対して定期的に感謝の気持ちを伝えたり、トラブル対応でも迅速に行動すれば不満は溜まりません。また、常に入居者の声をもらいやすい環境にしておき、要望に対しては即アクションするという体制をとりましょう。さらに、更新のタイミングは、満足度を上げる最大のチャンスです。長期入居して頂いているので、・更新料を免除します。・業者によるクリーニングをサービスします。・設備も古くなってきたので交換します。などとすれば、満足度が高まります。他にも、入居者の誕生日にプレゼントを贈ったり、共用部の設備をグレードアップさせるなど、満足度を上げる方法はたくさんあります。少しずつでも良いので、実践することで「入居者満足度」を高めて長期入居してもらいましょう。
20Jun
- 日本ＶＳコロンビア
  こんにちはやったっ！やったよ！！日本が２対１でコロンビアに勝利しました！おめでとう！ひさびさに興奮しました(^.^)
11Jun
- 保証適用の注意点！○○は必ずもらおう！
  先日、当社の管理物件で「夜逃げ」が発生しました。入居者は、ベトナム国籍の留学生で、もちろん保証会社には加入していました。この保証会社では原状回復費用も保証に含まれていたため、代位弁済を請求したのですが、「お支払いできません」との回答。なんとこの保証会社では、退去立会時の入居者のサインがないと保証できないとの事でした。外国人入居のリスクである「夜逃げ」は、保証会社によってリスク管理できているはずが、なんと落とし穴があったのです。「いやいや、サインがあろうがなかろうが、契約者に支払い義務はあるわけで・・・」と食い下がっても、決まりなのでと受け付けてくれません。これでは、「夜逃げリスク」に対して不安が残ります。そこで、・立会サインなしでも保証される保証会社・敷金等のデポジットを多くし、事前に担保をもらう。等で、対策することにしました。そして先日、別の外国人入居者との退去立会があったのですが、とにかく部屋が汚い状態でした。居室内を外履きの靴で生活していて、部屋はカビだらけ、ゴキブリの死骸も落ちているような状態。そして、原状回復費用の金額を見せると、烈火のごとく怒り出しました。「こんなに金額が掛かるわけない！根拠を見せろ」「友人はクリーニング費用だけで済んだと言っていた」など、いろんな事を言ってきますが、とにかく落ち着いて説明して、サインをもらう事だけに集中します。結局、サインをしたら無言で帰ってしまうぐらい激怒していたのですが、サインをさせることには成功しました。後日、入居者に請求書を送っても支払われないので、保証会社から代位弁済してもらうことができました。このようなケースでも、サインをもらえずに帰ってしまっていたら、保証してもらえなかったでしょう。保証会社に入っているからといって、何でも保証されていると思ってはいけません。必ず、・保証範囲はどこからどこまでか？・保証適用できないケースは？を確認し、利用する保証会社についてもオーナー自ら精査していきましょう。
21May
- 投資用戸建賃貸の利点とは！？
  最近、投資用物件を購入するために、売買HPの閲覧や内見をよくしています。現在の資産状況から、1,000万円以下の物件をターゲットにしています。その中で私が狙いをつけているのは、「戸建賃貸」です。なぜ「戸建賃貸」に限定しているのか、いくつか理由があります。（1）管理費、修繕積立金が掛からない区分マンションでは、月5,000円～20,000円程度の管理費と修繕積立金が毎月発生します。単純な表面利回りにはこれらの費用が含まれていないので、利回りが高く見えますが、実質利回りではガクッと下がります。また、修繕積立金といってもマンション自体の修繕費なので、居室での修繕費は別で支払わなければいけません。（2）建物の古臭さをなくすことができる基本的に、1,000万円以下の投資用物件は築年数の古いものしかありません。この古い物件が賃貸物件として戦うための課題は、「古臭さをなくす」ことです。そのためには、外観を塗装や改修してしまうのが手っ取り早いのですが、区分マンションの場合は、勝手に塗装や改修をすることができず、決議を取る必要があります。さらに、所有者それぞれに考え方が違うため、自分の思い通りにすることはほとんど難しいでしょう。一方、「戸建賃貸」の場合は自由に改修することができ、室内と外観を統一してリノベーションすることも可能です。（3）出口戦略の選択肢が多い投資をする際、必ず考えなければいけないのが、「最終的にどうするのか？」という出口戦略です。この出口戦略の種類が多いのが、土地もセットになっている「戸建賃貸」です。・住む・貸す・売る・建て替える・取り壊して別の用地として利用するなど、様々なプランを考えることができるのが大きな利点です。上記の理由から、「戸建賃貸」に絞って投資用物件を探しています。しかし、なかなか良い物件には出会えないものですね。先日も「おっ！」と思う物件があったのですが、すぐに買付が入ってしまいました。やはり良い物件を買うためには、良いと思ったらその場で買付を入れるようなスピード判断が必要です。投資用「戸建賃貸」を購入した際には、また報告させて頂きます。
16May
- 不動産投資に必要な事
  今、投資用不動産を購入しようと物件探しをしています。仕事柄、いろんな情報が入ってくるため、マイナスなポイントばかり気になってしまい、どれも良くない物件に見えてしまいます(ー_ー)!!もちろん勉強も大切ですが、勢いも重要ですねー０
11May
- GW休暇
  今年のGWはいかが過ごしましたか？今年は、遠方に旅行はせず、地元の友達家族とまったり過ごしました。すっかりリフレッシュしました。
07May
- 口うるさいオーナーはダメ
  こんにちは先日、管理物件で入居者より、「自転車を少しはみ出して駐輪したら、オーナーに怒鳴られた。かなり腹が立つので、退去します。」との事。このオーナーは、物件の最上階に住んでいて、ちょっとでも自分の快適性がなくなると管理会社に連絡してきて、注意をするように言っていきます。少しの事で毎回毎回注意されると、入居者としては不満が溜まる一方です。賃貸経営はサービス業なので、オーナーは我慢しなければいけませんね。
30Apr
- 内見成約率を上げるための秘策とは！？
  今年の繁忙期も終わりを迎えましたが、あなたの物件の入居状況はいかがでしょうか。問合せ・内見数は多かったが、あまり成約には至らなかった・・・という方もいらっしゃるかもしれませんね。一般的に内見成約率は、・新築物件の場合、3人に1人が成約する。・中古物件の場合、5人に1人が成約する。と言われています。この内見成約率を少しでも向上させることが出来れば、その分空室率も下がっていきます。本日は、この内見成約率を上げるための秘策を説明させて頂きます。===============================（1）エントランスは、物件の顔！===============================成約率を上げるためにまず大切なのは、第一印象です。内見をする際、最初に訪れるエントランス。このエントランスが汚れていたり暗かったりすると、それだけで印象は最悪です。・ポスト周辺にチラシ等のゴミが錯乱していないか？・放置自転車等、駐輪場に自転車が乱雑に置かれていないか？・共用灯が切れていないか？など、これらは普段からしっかりと管理しなければいけませんが、空室期間中は特に力を入れて清掃を行ないましょう。===============================（2）室内には必ず照明器具を設置する。===============================仕事終わりなど、夕方や夜間に内見をすることがあります。その際、照明器具を設置していないがために、部屋が暗くて隅々までチェックできず、検討外にされてしまう・・・といったことは絶対に避けなければいけません。照明器具がついていない物件であれば、必ず事前に設置しましょう。居室で過ごす大半の時間は夜なので、照明をつけたときにどんな印象になるのか？を感じてもらうことも大切です。また、もし居室の電力メーターがスマートメーターとなっている場合は、契約をしなければ電気が使えませんので、空室期間中は大家名義で契約しましょう。===============================（3）周辺環境をアピールする！===============================内見者が一番知りたい情報は何か？それは、物件の周辺環境です。例えば、・一番近いコンビニ、スーパーはどこか？・周辺の駐車場はどこにあるのか？・おすすめの飲食店は？など。ただ、案内している仲介営業マンにこれらの質問をしても、答えられないことが多いです。なぜなら、営業マンにとっては数ある中の一物件に過ぎず、周辺環境までリサーチしていないケースがほとんどだからです。そこで、物件の周辺環境をアピールした「周辺MAP」を大家が自ら作成し、室内に置いておきましょう。このMAPがあれば、営業マンに訊く必要もありません。また、既存入居者や退去者に、よく利用した飲食店、施設などをアンケートを取って、常にアップデートしていきましょう。他にもまだまだありますが、本日はここまで。成約率をアップさせるために大切なのは、「他とは違う物件」だということをアピールできるかどうかです。ライバル物件がしていない空室対策をすることで、「差別化」をしていきましょう。
28Apr
- 短期マスター講座でお話ししてきました。
  こんにちは先日、不動産実務検定２級の短期集中マスター講座で講義をしてきました！いつもの開催と違って（？）本気の大家さんや講師になりたい方だったので、白熱しました。たまには、こういった刺激も良いですね。
09Apr
- いよいよスタート！民泊新法「住宅宿泊事業法」
  これまで様々な問題が起きていた「民泊」ですが、6月15日より「住宅宿泊事業法」が施行されます。施行以前は「旅館業法」か「特区民泊」の許可や認定がない状態でAirbnb等を運営すると、違法となっていました。しかし今後は「住宅宿泊事業法」の届出を行なうことにより、合法で民泊運営をすることができるようになります。今回は、「住宅宿泊事業法」について詳しくみていきましょう。まず大きなポイントとして、「旅館業法」や「特区民泊」の場合は、許可や認定が必要だったのに対し、「住宅宿泊事業法」は届出をすることで運営できます。これまで、なぜ無許可で運営する事業者が多かったのかというと、許可や認定を得るための要件が厳しかったり、せっかく時間をかけて手続きしても許可が下りなかったり、といった理由があります。その面倒な手続きが、一定要件さえクリアすれば届出をするだけで済むのですから、とてもラクになります。その一定要件とは大きく分けて2つあり、・1年間の営業日数が180日以内・住宅として一定の条件を満たしているとなります。さらにその中でも、「家主居住型」と「家主不在型」で大きな違いがあります。「家主居住型」とは、家主が住んでいる家の1室に宿泊させることです。この場合は、家主が苦情受付者となって管理することができます。「家主不在型」とは所有している賃貸物件の1戸に宿泊させることです。この場合には、「住宅宿泊管理業社」に管理を委託しなければなりません。以上が届出をするための要件になります。ただし、「住宅宿泊事業法」の届出をしても・地域の条例で営業日数の制限をすることができる。・区分マンション等の管理規約で　民泊を禁止にすることができる。といった制限をされている可能性がありますので、必ず事前に調査をしましょう。Airbnbでは、6月15日以降は「住宅宿泊事業法」の届出番号を提出しないと掲載ができなくなってしまいます。現在民泊を運営している人は、必ず届け出を行なうようにしましょう。ただ、「1年間の営業日数が180日以内」といった規制がありますので、空室物件として入居募集しつつ、同時にAirbnbでも宿泊者募集をするというのが当面の選択になるでしょう。当社でも「住宅宿泊事業法」の届出をしますので、今後も進展をお伝えしていきます。
02Apr
- 繁忙期の振り返り！
  今年の繁忙期もあっという間に終わってしまいました。今年もさすが繁忙期という申込数でしたね。満室にならなかったオーナーの特徴は、「様子をみてしまう」ことでした。ある程度期間を決めたら、迅速に条件変更しないとダメですね。
18Mar
- ～地元のサイトも賃貸募集にフル活用！～
  こんにちは。あなたは、賃貸募集する際の手段と言えば、どのようなことが頭に浮かびますか？・店頭広告・ポータルサイト・不動産会社ＨＰ・物件ＨＰ・賃貸情報誌・物件看板などなど。昔は、店頭広告がメインでしたが、インターネットの普及により、ポータルサイトに掲載していない物件は、時代遅れの物件といえます。今は、不動産会社に行かずとも、スマホで物件を検索し、部屋を実際に内見しないでも部屋を決めてしまう若者も増えてきています。そのため、所有物件がポータルサイトに掲載されているかどうかは必ず大家自ら調べなければいけません。ただ、通常のポータルサイトは、不動産会社が掲載業務をしているため、大家がどれだけ頼み込んでも、「掲載してくれない・・・」「情報を更新してくれない・・・」といった問題を抱えています。そこで、お勧めしたいのが、「地元の掲示板ジモティー」という掲示板サイトです。このサイトは、ＣＭでも宣伝されていて、「家具・家電」や「不要物」を売り買いするだけの印象がありますが、実は、不動産の賃貸・売買もできるのです。無料会員登録すれば、大家自ら掲載できるので、掲載されないストレスを感じる必要がありません。先日も、購入してから１年以上空室が決まらない大家さんに紹介したところ、なんと２件の反響がありました。しかし、・内見をしないで決めるという無職の成人男性・親権者の同意がない未成年者といった、なかなかクセが強い入居希望者でした。基本的には、安価で売っているサイトなので、属性の良くない人からの問合せが多いです。ただ、・定期借家契約にし、契約期間を短くする。・保証会社は必須。・引越し理由を明確にする。といったリスク管理をしっかり行い、管理会社とうまく連携できれば、入居を了承しても良いと思います。今は、不動産会社に頼らずとも、入居希望者自ら部屋探しをする時代です。まずは、エンドユーザーの目に付く機会を増やすことで空室の問合せを増やすことができます。不動産会社がやらないのであれば、大家自ら「どんな媒介」でも利用し、賃貸募集をしていきましょう。
11Mar
- 長期入居してもらうために
  さて、長期入居してもらう前に、人はなぜ引っ越すのか？それは、・今住んでいる物件に不満があったから・・・・今住んでいる物件より良い条件の物件を見つけたから・・・更新料を払わなければいけないからが一番多いアンケート結果です。まず、一番簡単な満足度アップ方法は、更新料をなくしてしまう事です。家賃と更新料の計２ヵ月分を支払うのって、結構な負担ですよね？その負担を、普段、きれいに生活してもらってるから特別になくしてあげます！と言ってあげましょう。すると、入居者の満足度は一気に上昇します。さらに、良い入居者であれば、また何かのインセンティブがもらえるかもしれない・・・とますます良い入居者になってくれるのです。もちろん、不動産会社の事務手数料分を支払わなければ、いけないと思いますので、事務手数料だけは入居者だけに負担してもらうのも良いでしょう。まずは、入居者の負担を軽減してあげましょう。
10Mar
- 【既存入居者に長期入居してもらうためになにができるか？】
  こんにちは先日、大家塾に参加してきました。テーマは、【既存入居者に長期入居してもらうためになにができるか？】です。このテーマは、本当に重要です。大家さんの多くは、空室対策は頑張るが、入居が決まったらあとは放置。釣った魚にはエサをあげない状態です。しかし、賃貸経営では、実は、退去から次の入居者が決まるまでが一番費用が掛かります。そのことを考えると、いかに既存入居者に長期入居してもらうか？が大切かわかってきます。次回より、詳しく見ていきましょう。
28Feb
- 【本日最終/残５！】「サルでもできる！満室実現ゼミナール」期間限定キャンペーン
  こんにちは、鹿股です。「サルでもできる！満室実現ゼミナール」ＤＶＤですが、期間限定キャンペーンもいよいよ【本日/残５セット】で終了します。↓　　↓　　↓http://www.superfp.com/manshitsu_jitsugen_compこの価格、特典で入手できるのも＜本日限り/あと５セット限定＞となりますので、この機会に必ず購入してください。繁忙期も、いよいよ残り１ヶ月となりましたが、募集状況はいかがでしょうか？このＤＶＤをご覧になった方からは、続々と成果報告が届いています。・４部屋あった空室が実践することで満室になった！・このＤＶＤを見るまでは、現管理会社の対応が当たり前だと思っていたが、全然ダメだという事がわかった。どう改善すれば良いかまで教えてくれているので、優位に改善提案することができた。・基礎から応用まで非常に勉強になった！色々な空室対策本を読んだり、セミナーに参加してきたが、今までで一番勉強になる内容だった！などなど。物件を成約させる方法を知っているか知らないかで、賃貸経営の結果は大きく変わっています。買って後悔しない自信作と胸を張って言えますので、必ず、本日中にご購入ください。↓　　↓　　↓http://www.superfp.com/manshitsu_jitsugen_comp鹿股追伸今回の最大の目玉である、「満室保証」は、このキャンペーン期間限定の特典です。もし、この「サルでもできる！満室実現ゼミナール」の秘策をすべて実践しても空室が埋まらない場合、全額返金させて頂きます。このキャンペーン以降は満室保証をすることはありませんので、必ず本日中にお申込みください。↓　　↓　　↓http://www.superfp.com/manshitsu_jitsugen
26Feb
- 空室対策の「イロハ」から実践しよう！
  先日、友人より「同棲するので家を探してほしい」という要望がありました。普段、自社の管理物件を内見案内することはありますが、他社の物件を案内するのはそう多くありません。他社物件の調査もできるため、可能な限り多くの物件を見に行くことにしました。今回のコラムでは、他社物件を内見した際に気になった点を、ピックアップしていきます。＜電気が点かない＞内見案内は、比較対象がないと決断できないため、一日に4～5件の物件を見せて、選んでもらうようにします。そのため、午後から内見が始まったとすると最後の物件を見るときは夕方になっています。いざ室内に入って、ブレーカーを上げても一切反応なし。室内はうす暗くて、詳細に見ることができません。結局、その物件は検討外にせざるを得ませんでした。現在はスマートメーターの普及により、契約者が電気契約を解約した場合に、即電気を通電しないようにすることができるようになりました。空室期間は、必ず大家名義で契約するようにしましょう。＜室内が臭い＞玄関を開けた瞬間、「臭い！」と、感じた部屋もダメでした。長期間の空室で、水流し・換気していないために発生してしまう「空室独特の臭い」です。もちろん、長期間空室であったことが原因なのでしょうが、「入居中もずっと発生していたら嫌だな」「何日くらい経ったら消えるのだろう？」など、余計なマイナス情報を内見者に与えてしまうことになります。必ず、・定期的な空気の入れ替え・芳香剤の設置を行ない、室内の匂いにも気を付けましょう。＜共用部が汚い＞「ポストの近くにチラシがたくさん落ちている」「さびている自転車が何台も放置されている」「外観の印象が汚い」など、共用部が汚いことはとても印象が悪いです。・清掃頻度が足りていないのか？・管理会社のチェックが甘いのか？必ず原因を探り、常に清潔な物件を目指しましょう。以上が、他社物件を内見案内した際に気になった点です。通常、空室対策と言うと、条件面を変更したり、物件の設備を新しくしたりすることが多いです。しかし、その部分だけではなく、内見した際に感じる＜印象＞を良くすることで、内見成約率は上がります。内見者は【お客様】であって、気持ち良く内見できるような準備を大家はしておく必要があります。少しでも＜良い印象＞を与えられるような空室対策を日頃からしていきましょう。

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