こんにちは～ゆんです！
夫と2人暮らし新築マンションをフルローンで購入しました。
現在は第一子を妊娠中
当ブログでは、家計・妊娠・新居での暮らしを中心に発信しています
今回は「住宅ローン金利」について。
我が家は10月1日に行われた見直しの結果……
0.5%金利がUPしました
ローン返済を開始して2年程、今回で3回目の金利上昇です
ということで、今回も金利の上昇を受けて、
住宅ローン返済どうしていくのか？
我が家の方針を考えていきたいと思います
！
我が家の住宅ローン契約内容
・借入金額：約 8,000万円
・見直し後金利：1.547％
・返済方法：元利均等
・5年ルール／125％ルール適用
・毎月返済額（現在）：約 15万円
・約50年ローン
5年ルール・125%ルール・未払い利息等については、以前の記事で書いたので、今回は割愛します
以前のシミュレーションでは、我が家の住宅ローン金利が1.5%を超えたら、繰り上げ返済を検討という結論に至りました。
そして今回、我が家の住宅ローン金利が1.5%を超えることに
実際に繰り上げ返済をするべきなのか？
改めて考えてみたいと思います！
もちろん、今後の金利がどうなるかは分かりません
そこで今回は、さらに2回の利上げがあると仮定してシミュレーションしてみます。
今後2回連続利上げを想定（合計＋0.5％）
・2027年4月 ＋0.25％
・2027年10月 ＋0.25％
金利：1.547％ → 2.047％
※あくまでシミュレーションであり、将来の金利を予測するものではありません。
▶5年ルール 見直し後の返済額
👉 約 21万円／月
▶ 125％ルールが適用
5年後の上限：約 19万円/月
125%ルールの適用により、本来必要となる返済額までは上げられないため、元金に充当される金額が少なくなり、元金の減りが遅くなることが考えられます。
ここで考えたいのが、繰り上げ返済をするべきか？という点。
我が家が約50年の長期ローンを選んだ理由が、毎月の返済額を抑えて、その分を投資に回すため。
"長期投資は期間が長くなるほど複利効果が期待できる"
という考え方をもとに、
繰上返済を急ぐよりも、NISAの非課税投資枠をなるべく早く埋め、長期間運用した方がよいのでは？と思っております
一方で住宅ローンは、元金が大きいほど、金利上昇による利息負担も大きくなります。
繰り上げ返済をすれば元金を減らし、将来支払う利息を抑えることができます。
つまり、我が家の選択肢は……
繰り上げ返済をして、
住宅ローンの利息を減らす
VS
NISAを早期に満額にして、長期運用する
我が家に十分な資金があれば、両方を同時に進めたいところですが、残念ながらそんな資金力はありません
そこで、どちらを優先すべきか考えてみました！
1,000万円でシミュレーション
◆5年ルール見直し時に、1,000万円を繰り上げ返済した場合
繰り上げ返済で減らせる利息は、
約500万円～1,000万円
という試算になりました。
ただし、これはあくまで複数のシミュレーションサイトを使った概算
返済額軽減型と期間短縮型でも結果が大きく異なり、特に期間短縮型では、将来支払う利息を大きく減らせる結果になりました。
また、サイトによって「繰り上げ返済後の返済額」「金利」「返済期間」などの設定が異なるため、我が家の実際の利息削減額を正確に算出するのが難しいところ……。
そのため、今回は「1,000万円を繰り上げ返済すると、数百万円～1,000万円程度の利息削減効果が期待できる可能性がある」という、ざっくりした目安として考えたいと思います。
◆では、同じ1,000万円をNISAに充てた場合は？
2027～2029年に1,000万円をNISAに入れて、その後65歳まで運用したとすると、想定利回り別の運用結果は……
・年3%：運用益 約1,400万円
・年5%：運用益 約3,300万円
・年7%：運用益 約6,600万円
※2027年に360万円、2028年に360万円、2029年に280万円を投資する想定
※一定の利回りで運用できた場合の単純計算です。税金・手数料などの細かな条件や実際の値動きは考慮していません。
※実際の運用成果を保証するものではありません
こうして1,000万円という同じ金額で比較してみると、
繰り上げ返済：
約500万円~1,000万円の利息削減
VS
NISA：数千万円規模の運用益の可能性
となります。
もちろん、NISAは元本保証ではありません
一方、繰り上げ返済による利息削減は、住宅ローン金利が変わらないという前提では比較的確実な効果ですむしろ金利が上がる程利息削減効果は大きくなります！
NISAの運用益と繰り上げ返済による利息削減額は、性質が異なるため、
単純に数字だけを見て「NISAの方が絶対に良い！」とは言えませんが、
我が家としては、この結果をもとに長期運用できる資金については
NISAを優先する方向
で考えたいと思います。
今回のまとめ
今回は、
繰り上げ返済とNISA、どちらを優先する？
という観点で考えてみました。
我が家の結論としては、
現時点では、NISAへの投資を優先する！
という方針にしました。
2027年も360万円NISAにいれたいと思います
ただし、今後の金利によって、この方針も変わってきますので、
利上げのたびに都度計算し直して、状況に合わせて判断していく予定です
今回の比較も、あくまで単純なシミュレーション。
将来の金利や投資成果は分からないので、私自身も参考程度に考えています
今回も夫に不安を吐露
笑
夫※楽観主義
「とにかく返していくしかないでしょ」
まあ、そうなんですよねえ
夫の言う通り、マンションはもう購入しているので、稼いで頑張るしかないんですけどね笑
産休・育休で今年から収入は減る予定ですが、毎月の収支をしっかり把握して、住宅ローン返済資金も子どものための資金も老後のための資金も確保していきたいと思います！大変だ
笑
過去住宅ローン関連記事も是非↓
↓住宅ローンを組んだ時の記事↓
以上
本日も最後まで読んでいただき
ありがとうございました♪
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