バンコクの最高級コンドミニアム、98ワイヤレス（その３）

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

視察したショールームは、2ベッド2+1バス、145平米のお部屋でした。2+1バスというのは、各寝室に併設する専用バスルーム以外にゲスト用のレストルームが設けられているという意味です。

全住戸プライベートエレベーターのアクセスですので、エレベーターを降りると住戸の玄関ホールとなります。勿論玄関ホールエリアは所有区分に含まれています。

写真をお見せする事が出来ませんが、玄関ホールにはシューズクローゼットが設けられており、廊下側にでるドアと住戸に入るドアと２箇所あります。ドアは重厚なマホガニー材が使われており、格式の高さを感じさせます。

お部屋の写真も掲載できませんが、サンシリ社のセールスキットに掲載されているものを転載します。（実はこれも駄目と言われています。）実際のショールームの写真とは異なる点をご了承ください。

※リビングルーム

月並みな表現ですが、エレガントでスタイリッシュ、５スターホテルのスイートルームも圧倒するようなインテリアとなっています。内装、インテリアはラルフローレンリビング社により手がけられています。

因みに家具を含んだインテリアなしでの販売価格が73ミリオンバーツ、付けた場合は99ミリオンバーツ、何と26ミリオンバーツ（約8,000万円）の価格差が付いています。価格差だけで他のラグジュアリーコンドがもう一つ買えちゃじゃん、と考えるのは庶民の私だけでしょうか？

このユニットは北向きで眺望が隣接するサービスアパートに若干ブロックされています。南側はアメリカ大使公邸の美しい庭園を見下ろすブロック無しのシティビュー。この眺望の違いだけでユニット価格は３割前後違うとのこと。

ということは、この家具無し73ミリオンバーツのお部屋は最低価格帯に属するんですね？すごいです。

天井高は3.5メートル。リッツカールトン・レジデンスの高層階スカイレジデンスのカテゴリーで3.4メートルですから、それを10センチ凌ぎます。

床材はアメリカン・オーク材を使用。ソリッドウッドですので、ラミネート合板材とは質感が違います。

※アメリカン・オーク材の床

コンピューター制御のスマートホームシステムが備わっており、照明やエアコンの操作は当たり前、エレベーターを呼んだりすることもできます。スマホにも対応していますので、外出先からも操作可能。

キッチンも白を基調にした美しい仕上がり。クッキングコンロはドイツ製ガグナ社のIHヒーター。キッチン家電は全てキャビネットにビルトインされており、オーブンレンジと食洗機もがガグナ社製、冷蔵庫とワインセラーはNASAのテクノロジーを使った何とか社製（失念しました）。

※キッチン

バスルームは厳選されたイタリア製スタトゥリオ大理石が贅沢に使われています。流しや便器はホワイトハウスでも使用されるカリスタ社製。タイではあまり目にしたことのない形です。

※バスルーム

３回にわたり98ワイヤレスをご紹介しましたが、タイ最高峰のコンドミニアムのすごさを感じて頂けましたでしょうか？

購入したい方は、コチラからお問い合わせ願います。サンシリ社では「本気で買いたい人にしか見せない。」というセールス手法をとっていますので、冷やかしは厳禁ですよー。

バンコクの最高級コンドミニアム、98ワイヤレス（その２）

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

何でもサンシリ社はこの98ワイヤレスをセカンド・フラッグシップ・プロジェクトと位置付けているとの事。それでは、ファーストは何だったの？と聞いてみると、ビーチリゾートであるホアヒンで27年前に売り出されたバン・カイ・ムク（Ban Khai Muk）がそれに当たり、7ミリオンバーツで販売されたユニットが現在80ミリオンバーツの値が付いているそうです。この物件を購入した人はさぞや財をなした事でしょう。羨ましや。

※バン・カイ・ムク

ー外観ー

ワイヤレス通りに面したメインイントランスは、品のいい石灰岩の外塀にエレガントな鉄製の門扉が設えられており、中世のヨーロッパ的なイメージを醸し出しています。

※メインイントランス

この門扉は王宮はじめ有名建築の鉄細工を手がけるタイの名門Chuchakが手がけたとの事。

ヨーロッパの５スターホテルのような車寄せには何気にベントレーが駐車されていますが、実はこれ居住者専用のリムジンサービスに使用されます。2ベッドルームのオーナーは月２回、3ベッドルームのオーナーは月３回まで無料で使用できるそうです。もちろんショーファー付きで、１回あたり３時間まで。

※車寄せ

※ベントレー

「お客様が到着するので、空港でお迎えしなさい。」といった感じで使用できるのだそうです。ハイソですね〜。

因みにこのベントレー、ブリティッシュレーシンググリーンに塗装された特注品で国内に１台しかないそうです。

ー共益施設ー

—グランドフロア

ロビーに足を踏み入れると格調高い螺旋階段が先ず目につきます。何とも映画から飛び出してきたような景観が広がります。ロビー吹き抜けは23メートルもあります。エントランス上のトーム型の天井は、アメリカのハイドパーク・モールディング社によるもの。

モーツアルトの音楽が聞こえてきそうなレセプションは、エンバシーホールと名付けられ、各国大使館が並ぶこの地区を意識したネーミングとなっています。

デスクにはコンシルジェサービスのスタッフが常駐しており、居住者のあらゆるニーズに応えます。ただの管理事務所の人ではありません。ライフ・コンシエルジェサービスで高名なイギリスのQuintessentially社がその役を担っています。このサービス提供には多額の契約金を支払っているようで、最初の３年間はサンシリ社が負担する為無料となりますが、その後は各邸の居住者が任意での個別契約になるそうです。

※エンバシーホール

ガンプラウンジと名付けられた居住者専用ラウンジの外側には、池が併設する庭園エンバシーテラスがあります。

※エンバシーテラス

因みに池に水を吐き出しているライオンの頭は一個の石灰岩から掘り出して作った特注品だそうです。

エントランスホールやレセプションエリア他の共益エリアの内装はラルフローレンリビング社が手がけており、置かれている調度品は全て本物のヨーロッパ製アンティークが使われています、

—２階

２階には会議室付きビジネスラウンジのステイトラウンジとティーラウンジとなるウイタユティールームが設けられています。

長くなりそうなので、さらっと３階に参ります。

—3階

プルンチットスパ

スパとマッサージルームになります。居住者がお抱えのエスティシャンを呼んで、トリートメントを受けることができます。お抱えがいない方は、コンシエルジェサービスが手配してくれます。

※プルンチットスパ

スイミングプールとジャクジー

31メートル長のプールに大型ジャクジーが併設されています。水はオゾンシステムを使ってお肌に優しいものに浄化されています。

※スイミングプール

他にも最高グレードの機材を備えたフィットネスルーム、多目的エクササイズルーム、キッズルーム、ネイルサロン、スチームサウナなどが完備しています。

といった具合に、各設備が妥協のない贅を尽くしており、セカンド・フラッグシップ・プロジェクトと位置付けたディベロッパーの本気度が如何なく伝わってきます。

次回はお部屋関連の紹介となります。

バンコクの最高級コンドミニアム、98ワイヤレス（その１）

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

先日懇意にして頂いているサンシリ社の日本地区販売責任者の方より、「98ワイヤレスを見に来ませんか？」とお誘いを受けました。98ワイヤレスは平米単価50万バーツ〜（150万円〜）とバンコクでは最高価格のプロジェクト。

今では価格が大幅に上昇し高嶺の花となったあのリッツ・カールトン・レジデンスですら、平米30万バーツ以下の価格でプリセールされたました。それから5年ほど経過した今、プリセール開始30万バーツ〜は驚くに値しない価格と慣れてしまいましたが、50万バーツ〜となると話は違います。

以前から気になってはいたのですが、サンシリは一般公開する事なく、VIP顧客に的を絞ったマーケティング、セールス展開を行ってきた為、僕自身目にする事もありませんでした。

一般公開されなかった関係上、日本市場でもあまり知名度は高くないようで、知る人ぞ知るといった多くのベールに包まれたプロジェクトとなっていました。

ということで、早速足を運んできました。

「これが98ワイヤレスだ。」と写真を並べてその全貌を披露したいのは山々なのですが、サンシリ社の許可が得られません。「宣伝はいいですけど、吉田さんの撮った写真、セールスキットにある写真は公開しちゃダメですよー。」と釘を刺されています。

セールスキットをよく見ると「ヨシダ株式会社に提供された。」と各ページに刻印されています。ゴシップネタや３面記事は大好きなのですが、今回掟破りはしませんが、写真なしでは面白くありませんので、許される範囲で紹介することにします。

立地

ワイヤレス通りに面して建っています。この通りには日本大使館、アメリカ大使館などタイ国と良好な関係を持つ先進国を中心に各国の大使館が軒を連ねています。他にもルンピニ公園、高層オフィスビルが集まるオールシーズンズプレイスやコンラッド、オークラ、パークハイアット、プラザアテネ等の名だたる高級ホテルなどが並びます。つまりは超一等地。

交通量も多いのですが、高さのある木(Gampu)の植樹が行われており、緑豊富な通りとなっています。

※ワイヤレス通り

この界隈は王室の所有地が多く、レジデンスの多くは30年の定期借地権付き物件ですが、98ワイヤレスは例外的に永久所有権付きとなっています。因みに数件隣にあるオリエンタル・レジデンスも30年間の定借コンドとなります。

98ワイヤレスに向かって左側は広大な敷地のアメリカ大使公邸があり、こちら側のお部屋は美しい庭園を見下ろすことができます。セキュリティ上の問題は無かったのかな？

逆側はセンターポイント（サービスアパート）があり、こちらの眺望は若干ブロックされてしまいます。

BTSプルンチット駅は200メートルほどのところにあります。徒歩2-3分ですが、こういったところに住む人には関係ないかも知れませんね？

※ロケーションマップ

物件概要

敷地面積約3,200平米

地上25階、地下5階（駐車場）

総ユニット数 77ユニット

※98ワイヤレス外観

今日はここまでです。次回はお部屋、施設等を紹介します。

賃貸投資の勝ち物件を捕捉せよ！ （その２）

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

前回の続きです。

弊社のシステムで今年4-6月3ヶ月間の賃貸実績を調べてみました。

新規契約と契約延長を合わせると600件強が成約となっていました。その中、４万バーツ未満での賃貸件数は合計75件ですので、600件をベースにすると、シェアは12.5%しかありません。

その内訳を1万バーツ毎の価格レンジで見ると、以下となります。

〜9,999バーツ                1件

10,000〜19,999バーツ      8件

20,000〜29,999バーツ    25件

30,000〜39,999バーツ    41件

合計                            75件

弊社の取り扱いの中では低価格ゾーンとなる4万バーツ未満の価格帯の中でも、その半数以上が30,000〜39,999バーツとなっています。

因みに弊社では他の日系賃貸業者の多くがやっているような、「家賃3万バーツ未満はお断り」といったポリシーはありません。

仲介以上に入居後のサポートが主業務となり、更に日本と比較にならないぐらい問題発生件数が多いタイでは、確かに低価格賃貸では採算が合わなくなってしまうのですが、弊社では全てのお客様にサービスする方針を変えるつもりはありません。

さすがに1万バーツを切ってしまうと仲介できる物件も少なく困難を極めるのですが、「仲介できない物件でも、住居情報だけでもご提供する」ようにしております。

とは言え、実際はほとんどのお客様が日系現地法人の駐在員の方で、その９割弱の方が４万バーツ以上の予算を有しているのが実情です。

十分な予算を割けないお客様の多くは、「日系賃貸業者は高額物件しか扱わない。」との先入観を持っているのも、シェアが低い理由になっているかもしれません。

そこら辺の議論は後日に回すとして、本題に戻します。

ボリュームゾーンと呼ばれる10ミリオンバーツ未満の物件は、弊社の取り扱いに限定して言えば、賃貸投資には不向きなのです。

「別にヨシダではなく、他社に賃貸依頼をすればいいじゃないか？」と言われてしまいそうですが、先述したように他の日系業者の多くは最低家賃を設定しています。

日系業者以外の選択肢も勿論ありますが、物件を購入したまでは何とかなっても、英語やタイ語を駆使して、現地の商習慣を知らない中、賃貸付けを行う能力を有している方は限定的だと思います。

又、タイですので、騙されるといった憂き目に会うケースが発生しても全く不思議ではありません。

弊社が10ミリオンバーツ以上の賃貸投資物件をお勧めする理由は、高いものを買って欲しいからではなく、タイに住む日本人の賃貸傾向の実績によるものなのです。

蛇足になりますが、最近できたコンドミニアムで人気のベスト3は、

1.      エッジ・スクムビット23

2.      ルンピニ24

3.      ノーブル・プルンチット

で、賃貸勝ち物件と位置付けられます。

※エッジ・スクムビット23

※ルンピニ24

※ノーブル・プルンチット

1、2は、1ベッドルームであれば、10ミリオンバーツ未満での購入が可能ですが、将来価値を勘案するとエッジ・スクムビット23の方がお勧めです。

お問い合わせは、コチラからお願いします。

賃貸投資の勝ち物件を捕捉せよ！

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

前回、物件管理の委託件数が増加している、テナントを早く見つけたい為タイ人オーナー物件も増加中、といった趣旨の説明をしました。

管理を請け負っている物件を見ると、最近弊社で売買仲介をした物件を別にすると、やはり賃貸付けに強くなさそうなコンドが多いことが分かりました。まあこれは予測の範囲内です。何もしなくても瞬く間にテナントが付いてしまうような人気物件は、自身で管理できないといった事情がある場合を除いては、テナント付の関所手形的な理由で管理契約などを結ぶ必要は全くないからです。

いくつかの仲介業者に「部屋が空いたよー。」とメールすれば、程なくテナントがついて一丁あがり、といったところかと思います。又、そういった物件は値切られたり、あれしろこれしろ等という面倒な要求を突きつけられたりと言うこともあまりないでしょうから、そういった面でも勝ち物件を所有しているアドバンテージが発揮できるわけです。

過去ログの中古コンドミニアムバイヤーズガイドでご紹介した、賃貸人気度Aのコンドミニアムがまさにそういった物件です。（過去ログ参照：中古コンドミニアムバオヤーズガイドトンロー編）

※日本人居住率70％以上、不動の賃貸勝ち物件Quattro Thonglor1

※日本人居住率70％以上、不動の賃貸勝ち物件Quattro Thonglor2

弊社では5年前から日本人駐在員が10名以上いる大手企業15社を対象に、会社から支給される家賃手当を調査しています。勿論、その20倍以上に及ぶ家賃手当を熟知していますが、トラッキングする対象として大手企業に絞り込んでデータ分析を行っているわけです。

実数となりますので当然コンフィデンシャルな内容になるのですが、傾向としては、

単身世帯：3.5-8万バーツ　5万前後が最も多い

夫婦世帯：5.5-9万バーツ　6-7万バーツが最も多い

子供のいる家族世帯：6-9万バーツ       7-7.5万バーツが最も多い

となります。どれも日本を代表する有名企業ですので、手当も日本人の賃貸料の中でも高めのレンジに位置している事をご理解願います。

インターネット他の付帯経費も予算に含めたりするのが一般的ですので、実際純然たる家賃部分に充当するのは、上記数値から10％差し引いた額となります。

平均利回りが5％前後と下降気味の家賃利回りより逆算すると、家賃4.5万バーツで物件価格は9ミリオンバーツとなります。それでは、9ミリオンバーツ出せば賃貸投資は安泰かと言うと、必ずしもそうとはなりません。収益還元率が下降中のバンコクでは、4.5万バーツの家賃を安定して獲得できるユニットの販売価格は10ミリオンバーツを超えているのがほとんどなのです。

弊社では賃貸投資を考えられているお客様には10ミリオンバーツ(3千万円以上)の物件をオススメしています。（過去ログ参照：予算別に見るタイの不動産投資）

もっと安い家賃収入でいいから安い物件はないの？と皆様は当然思われる事と思います。でもこれに関しては上記の過去ログでも触れていますが、決して簡単ではありません。

そこら辺の事情に関しては、次回弊社の賃貸実績データをご紹介しながら説明を加えたいと思います。

賃貸契約業の舞台裏

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

前回はEDGE Sukhumvit 23のユニット完成後即賃貸契約をまとめたお話をしましたが、賃貸利回り狙いの投資家の方には興味のあるポイントかと思いますので、弊社のテナント付作業の裏側を簡単に触れてみたいと思います。

現在多数のユニットオーナーの方と物件管理契約を結んで頂いております。勿論有料なのですが、弊社では日系他社の価格の半分以下といった格安設定をしているせいか、管理契約数は急ピッチで増えています。

管理内容は長くなりますのでここでは言及しませんが、管理契約を頂いた場合最優先でテナント付を行いますので、最近はタイ人オーナーからの申し込みも少しずつ増えてきています。

日本人オーナーが日本にいながらの賃貸経営を基本に管理サービスを提供しておりますので、管理内容には正直タイ人オーナーにはあまり意味のない支払い代行等の管理項目も含まれているのですが、日本人テナントを早く見つける為の関所手形のように捉え、これで部屋が埋まるのなら安いもんだと考えている節があります。

但し、どんなユニットでも簡単にテナント付できるわけではありませんので、そこら辺は契約時に十分な説明を行うことになります。弊社は駐在委員を中心に日本人テナントが99％ですので、それに適さない立地の場合はお断りするケースもあります。又、日本人が住むスタンダードに見合わない内装、インテリアなどもNGです。

これは欧米人オーナーの方によく見受けられるのですが、元々自己居住を念頭に置いて購入したせいかもしれませんが、かなり自分の趣味に偏ったというか、一般人には奇抜としか思えないようなインテリアのお部屋をよく見かけます。キッチンキャビネットが真っ赤だったり、壁が壁画のようになっていたり、照明が少ない為暗すぎたり、巨大な仏像の絵が飾ってあったりと、一度「欧米人オーナーのお部屋あるある」を写真付きで特集したいぐらいです。

※奇抜なインテリアのお部屋（イメージ）

※仏像インテリア（イメージ）

似たような趣味の人もいるのかな？と思いながらも管理契約などは結ぶことなく引き上げてくるのですが、そういったお部屋は勿論空室が続きます。弊社では内覧にご案内することは決して無いからです。そんな部屋に案内すれば瞬く間に信用は失墜する可能性は大、勿論そんなリスクは犯しません。

ある程度の出費で改善できるようなお部屋であれば、マイナーなリニューアルを依頼することもありますが、あまりにもひどくオーナーの方が自信満々の場合は、時間の無駄を避け、失礼の内容にお付き合いをお断りしております。

管理契約を締結した後のテナント付は、弊社の最も得意とすると業務となります。

賃貸物件を求めているお客様の依頼は、インターネットや電話などで入ってくるわけですが、実際はそういったウオークイン的な一般賃貸客よりは、弊社を賃貸業者として指定頂いている現地日系企業の総務様やその会社から紹介された駐在員のご本人からお問合わせを受けるのが大半です。前者をBtoC、後者をBtoBとした場合、比率は1:9といったところでしょうか？

ヨシダ不動産は設立が2011年ですので社歴は短いのですが、2013年に買収しグループ会社となった小林株式会社は1985年設立です。創業32年となるバンコクの日系不動産会社のパイオニア的存在です。32年の間に顧客となり、社内データベースに登録されている企業数は1590社にのぼります。。

※小林株式会社HP抜粋

※社内データベースシステム(CRM)画面

JETROの資料によると2016年4月時点でタイ商工会議所に登録している日系法人数は1707社、タイ商務省の資料によると2014年11月までに法人登録された日系企業は累積8890社ですので、1590社の累積顧客企業数は手前味噌になるものの驚くべき数字と言えます。

日系企業の場合、公正さの兼ね合いから複数の不動産業者をしているのが一般的ですが、弊社を一社指定というところも少なくありません。嬉しい限りです。

その場合は総務の担当者様から「4月に新しい駐在員が５組きます。２組が家族で後は単身ね。」といった感じでオーダーが入ります。その会社の予算は勿論の事、会社の所在地や選んでいい物件悪い物件は熟知しておりますので、後は半ば自動的にことが進んでいくわけです。

こういった日系企業からの指定を受けるのは実は簡単ではありません。日系企業、特に大手企業は一般的に敷居が高く、ぽっと出の不動産業者が連絡をしても電話にも出てくれないでしょう。設立したばかりの実績のない業者では全く相手にされないわけです。

一社の顧客を獲得するのですら大変なのですから、1590社の顧客データベースを築き上げるまでには想像を絶する程の、と言うと大げさかもかもしれませんが、多くの人間により大きな努力が払われたことは間違いありません。

1590社と言う顧客企業こそが弊社のかけがえのない宝物だとつくづく思います。

エッジ・スクムビット23賃貸滑り出し好調！

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

完成引渡しが終了しつつあるEDGE Sukhumvi 23(エッジ・スクムビット23)。弊社も数件を日本人のお客様に販売仲介を行いました。3-4月にかけて依頼を受けた内装工事や家具の買い付け・搬入を終了し、賃貸担当者に「即刻テナントを付けるんだー。」と号令をかけたところ、10日もかからず賃貸契約がまとまりました。

※EDGE Sukhumvit 23

その一部をご紹介すると、

1ベッド 33平米　35,000バーツ/月

1ベッド 43平米　45,000バーツ/月

上記以外の契約も含めて、全て日本人単身駐在員の方が借りてくれました。

平米単価20〜21万バーツで御購入頂きましたので、6％前後の利回りが確保できた訳です。最近のスクムビット中心部では平均利回りが5％前後と低下している中、なかなかの結果となり仲介業者としてはホッと胸を撫で下ろしている次第です。

エッジ・スクムビット23はMRTスクムビット駅まで徒歩3分、BTSアソーク駅まで徒歩5分の好立地。バンコク中心部では2路線が共に乗り入れているポイントは他にMRTシーロム・BTSサラデーン駅しかありません。従ってこの上なく希少性の高い立地となります。

3月にプリセール開始となったペッブリー駅前のEsse at Singha Complex(エッセ・アット・シン・コンプレックス)は平米単価28万バーツ〜、MRTスクムビット駅前に建築中のAshton Asoke(アシュトン・アソーク)は平米単価26万バーツ〜などを鑑みれば、多少のグレードの違いはあるもののお買い得な物件と言って間違い無いでしょう。

27-35階にのみ設定されている２ベッドのリセール物件も平米単価23万バーツ〜とやはり他に比べて割安感がある為、こちらも数件売れました。セカンドハウスとして賃貸投資の為が購入動機となっていますが、この価格での購入であれば間違いなくキャピタルゲインを手にするのではないでしょうか？

お問合せは、コチラから。

洪水はコンドミニアムマーケットを後押しする？

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

ここ１週間というものタイのほぼ全土で豪雨に見舞われ、バンコク中心部でもあちこちで通りが冠水する事態となりました。

※バンコク冠水（出典：バンコクポスト）

ここ10年ほどでバンコク市内各所に大型の排水トンネルが設けられ、洪水・冠水に対する耐性は大幅に向上しましたが、それでも今回の豪雨では所により１時間で169ミリという降水量を記録。この数字はバンコクの排水能力の３倍を超えており、こうなると洪水をくいとめる術はなく、現在バンコク都庁は２つの大型排水トンネルを建設中であるものの、更なる対策の検討に迫られている模様です。

昨日もほぼ１日中振り続けており、日本で言うゲリラ豪雨といった強烈な状態も朝から数時間続きました。東南アジアではスコールと呼ばれる短時間で集中的な降雨が典型的ですが、昨日はそれが長時間に及びました。僕も事務所の窓から眺めていましたが、日本でよく表現される「バケツをひっくり返したような土砂降り。」では言葉が足らず、「プールをひっくり返したような。」と言った方がより的確に状況を射止めていると感じます。水煙で視界10メートルといったところでしょうか。

ヨシダ不動産はアソークとプロンポンの中間エリアであるスクムビットソイ２５とまさにバンコク中心部にあります。やはりスクムビットの中心部でもあちこち冠水が発生しました。

この時期の雨であれば２時間程の豪雨で冠水すると２時間程で水が引いていき、いつも以上にひどい渋滞が発生する程度で大きな被害にはなりません。

しかしこれが続くと、雨季の後半ともなればダムの水位が上昇し果てには決壊、それが川やバンコク市内に多数ある運河の氾濫を招きます。バンコクは東洋のベニスとの異名がある事を思い出して下さい。ベニスには芸術的な美しさでは及びませんが、運河の数は凌駕します。そして、排水トンネルも機能不全に陥り慢性的な大洪水を引き起こすのです。

2011年10-11月はまさにそういった事態に陥りました。上流から徐々に水位が上がり始め、アユタヤ地方では大洪水となり工業団地内の多くの工場が操業停止となりました。そしていよいよドンムアン空港周辺まで洪水は押し寄せてきました。

その頃になると多数の日系企業の駐在員やその家族は日本に一時帰国、またはパタヤなどでホテルの客室を確保し避難するといった対応を図っていました。

バンコク市内の小売店では飲料水が買い占められ、ついには１本も買えない状態に陥りました。その頃僕自身もバンコクにおり、危機感を抱いたのを覚えています。そして間も無くバンコク中心部も洪水が到達するとの予想の中、パタヤに２週間程避しました。余談にはなりますが、パタヤのコンビニに行くとペットボトルの飲料水が普通に売られており、拍子抜けしました。緊急時の物流システムの脆弱さを垣間見た次第です。

そしてタイトルにあるコンドミニアム市場はどのように動いたかと言うと、さすが2011年のプリセール価格は前年度割れこそしたものの、2012年からは価格も着工数も上昇に転じ、2013-15年は大幅上昇の結果となり、現在に到るまで安定上昇が続いています。

洪水問題が解消した後は、その頃の現地新聞にも掲載されていましたが、バンコクでは一軒家よりも集合住宅の方が安全だとの認識が大きく植え付けられ、その感情がコンドミニアムマーケットを押し上げたとの事です。

タイ人は日本人と似て伝統的に土地付き一軒家思考が強かったのですが、慢性的な市内の渋滞問題、1999年のBTS開通に端を発したマストランジットインフラの充実化、などが都市への人口流入を助長。そしてそこに洪水といった自然災害が更なる後押しをする結果となりました。

タイの人口6,700万人に対して、バンコクの人口は2010年時点で（資料が古くてすいません）825万人、周辺県を入れたバンコク都市圏はなんと1,600万人（2016年時点）を超えていますので、人口の集中化は日本のそれを軽く超えています。

この都市化は更に進んでいますので、バンコクが東京の人口を超える日がいつか来るかもしれません。バンコク中心部のコンドミニアム価格の上昇も何ら不思議ではないことが改めて分かる訳です。

回復基調が続くバンコクコンドミニアムマーケット

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

3月末からつい先日までタイ国外にいることが多く、ヨーロッパの某国にいた4月初めには時間を見つけちょこちょこと書けていたのですが、その後はあちこちへと移動が続きすっかり当ブログから離れてしまいました。

つい先日のバンコク不動産マーケットに関する英文記事を見つけました。ニュースソースは外資系不動産大手コリヤーズで、2017年第一四半期のコンドミニアム着工件数が2016年の同時期に比べ若干の伸びを見せたとの事。

2016年中、ディベロッパー大手は積み上がった在庫を掃く事に集中し、新規プロジェクトの発表を控えていたが、様々なプロモーションが功を奏し在庫一掃に目処がついた為、新規プロジェクトの開始に舵を切っているようです。

昨年は3期連続で新規プロジェクト発表が減少したものの、その間販売達成率が順調に推移したため、今年に入ってディベロッパー間での景況感が改善された事がこの結果に繋がったようです。

因みに販売達成率は、2016年第1四半期：55％、2016年第4四半期連続：57％、2017年第1四半期：60％と上昇が続いているとの事。

「バンコクのコンドミニアムの営業達成率はこんなものなの？」とつい思ってしまいます。新規プロジェクトがプリセールになる度に、初日2日間で完売とか80％販売とかいう話をよく耳にするので、大きく違和感を抱いてしまいますが、考えて見れば人気プロジェクトが大きな話題となっている影で、それ程でもないプロジェクトがやはり相当数存在するようです。

このコリヤーズのレポートもGreater Bangkok、すなわちバンコク首都圏を全般的に捉えている為、バンコク中心部のみを見ている僕の数値感とは大きく異なって来ます。

考えて見れば在庫が積み上がったのも郊外のプロジェクトのみに言える事であり、バンコク中心部のプリセールでそのような話はついぞ聞いた事がありません。そもそも回復基調という言葉自体に対して「不調だったの？」とつい疑義を抱いてしまいます。

その反面、この市場の動きに僕はある種の安堵感を覚えます。在庫が積み上がればディベロッパーはプロジェクトを手控えるといった堅実さをわきまえている点が見て取れるからです。

過去10年間のコンドミニアム市場を見ても、販売動向を見ながら供給のコントロールをして来た事が見て取れます。特に暴動や洪水などで景況感が下がった2011年前後にも昨年以上にプロジェクトを手控える動きがありました。そしてその後市場は大きな痛手を被る事なく着工数も販売価格も上昇に転じています。

タイの不動産市場はバブルでは無いかという意見を耳にする事があります。特に1990年に日本で起きたバブル経済崩壊を記憶している日本人から発せられるケースがほとんどなのですが、実際の市場は上記の通り十分に理性的な動向となっています。

参考までにCBREから発表された、2016年第4四半期時点での、バンコクコンドミニアムの竣工ユニット数の推移、バンコク中心部のハイエンドコンドミニアムのリセール価格の推移、２点のグラフをご覧下さい。

※バンコクコンドミニアムの竣工ユニット数の推移

※バンコク中心部のハイエンドコンドミニアムのリセール価格の推移

郊外では上位中間所得層の実需買い、中心部では富裕層やアジア近隣諸国の投資、という流れは全く衰えを見せておらず、2017年のバンコクコンドミニアム市場は予測通りの上昇を継続するものと思われます。

シラチャの賃貸投資はこれからが本番

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

前回賃貸利回り投資物件としてキーン・シラチャを紹介しました。シラチャの賃貸投資はもう魅力が無いと感じている投資家の方も多いと思いますが、実際は正しい投資物件を選択する事によりバンコク以上の賃貸利回りを容易に得る事が可能です。

2年程前までの異常な程の供給不足といった状況が緩和され、需給バランスが取れてきているのは事実ですが、日本人が満足して居住できる水準の物件に限定して考えれば未だ足りていないのが現実です。

今回はそこら辺の事情を説明したいと思います。

シラチャの現状として、日本人が居住する水準にあるコンドミニアム物件はほぼ片手で数えられるぐらいしかなく、中には築10年以上になる古めの物件や新しいものの狭くてクオリティが低いなどの問題を抱えた物件も含まれます。

前者の古めの物件は100平米以上と広くていいのですが、天井が低かったり、ハーバーフロントの立地で眺望はいいものの買物などには不便だったりと何らかのマイナス要素を抱えています。

後者の新しいものの〜に該当する物件は、日本人駐在員の急増による供給不足を背景に地場のディベロッパーが建築したものばかりで、率直に評価してバンコクで日本人が居住する最低グレードのコンドミニアムよりも見劣りします。

2年程前までは近隣工業団地に勤務する駐在員の急増、2009年の日本人学校開校による家族世帯の急増などにより、シラチャでは日本人が居住するに堪えうるレベルの住居の不足が常態化していました。従来の住居供給の中心にいたのは、コンドミニアムではなくサービスアパートや賃貸アパートでしたが、コンドミニアムよりも先に満室となっていた為、空きを待っているウエイティング数が3桁に届くといった異常な事態に陥っていました。

バンコクに比較して会社により支給される平均家賃補助額が低めとなっているシラチャでは、サービスアパートなどに住むには予算が足りない方も多く、そういった方々を中心にコンドミニアムを選択するケースもありましたが、それ以上にサービスアパートやアパートが空いていないために、コンドミニアム住まいを余儀なくされる方の方が割合的に多かったと思います。

先述した通り選択肢の少ない中で、多くの日本人がクオリティの見合わないコンドミニアムに住んでいました。しかもそのクオリティに見合わない高額の家賃で・・・。

供給不足を背景に中古コンドミニアムの価格も高騰し、中には築後価格が3倍近くに高騰した物件も有りました。高騰後の価格で購入しても、賃貸客を付ければ利回りが10％近く得られる市場環境でしたので、当初の売り出し価格で購入したオーナー達は利回り30％近くを享受し、3年ちょっとで投資額を回収するといった夢のような利益を手にしていたわけです。

そういった物件はバンコクの最低グレードに比しても見劣りするレベルでしたが、それでも他に選択肢がなかった為に高利回りをもたらしてくれました。

そしてこの状況は昨年から大きな変化を見せ始めました。

その先陣を切ったのはマリナ・ベイフロント。ロケーション的には中心部からはずれているものの、物件クオリティはバンコクのラグジュアリーコンドに決して見劣りしません。その辺の下りは前回ブログを参照ください。（過去ログ；キーン・シラチャ プリセール開始！）

現在プロジェクト販売されているナイツ・ブリッジ・オーシャン・シラチャは、バンコクでは準大手ディベロッパーに数えられタイ証券取引所に上場しているオリジン社による開発です。こちらもマリナ・ベイフロントに続きハイグレードコンドとして定着するものと思われますが、こちらもシラチャ中心部を微妙に外れています。但し、トップス・スーパー（トゥクコム内）や日本飲食店へのアクセスには便利ですので、生活利便性は決して悪くありません。

 

※ナイツブリッジ・オーシャン・シラチャ

そして前回ご紹介したキーン・シラチャ。こちらは物件クオリティ、ラグジュアリー感、立地といった全ての条件を満たしており、2020年の完成後には賃貸物件として圧倒的な存在感を示すことになると確信します。

予算のある単身、ご夫婦世帯の駐在員市場では無類の強さを発揮し、既存のコンドミニアムを賃貸市場から引退させる程の人気を得るものと推測します。

日本人居住者数が下降していると思われているシラチャですが、それは事実ではありません。今年4月の時点での日本人学校の生徒数は443人で、昨年よりも10%弱増加しています。家族よりも圧倒的に単身世帯の多いシラチャですので、単身者はそれを上回って増加しているものと推測します。

まさにゴールドラッシュで濡れ手に粟といった圧倒的な貸し手市場は既に消失しましたが、間違いない物件選びをする事によりシラチャではまだまだバンコク以上の賃貸利回りが得られるのです。

キーン・シラチャに興味のある方は、コチラからお問合わせ下さい。