とあるファンドと銀行の担当者

アーリーリタイヤを目指して不動産投資を始めたやんちゃ親父です。

やく１周間ぶりの記事なのだが・・・別にサボっている訳でもないが、毎晩オリンピック観戦で深夜まで起きているので、どうしても記事の更新が滞ってしまう。。。

これを世間では言い訳という

さて、私は、不動産投資以外にも海外ファンドへも投資している。

その海外ファンドは銀行が窓口をしているので月に何度か私の自宅を訪問してくるのだが、今日も、先日追加投資した時に預けた通帳を自宅に持ってきた。

銀行と、こういう付き合いをしていると非常に便利だ。

定期的に訪問してくれるので、通帳記入を頼んだりできるし、先日も海外の不動産を購入した時も自宅にきて手続きをしてくれた。

いちいち窓口に行って並ばなくていいので非常に便利だ。

銀行の担当者も「なんでもやりますから言ってください」と言ってってくれるので期待には応えてあげたい。

で、今日は、その銀行で投資している海外ファンドについて書こうと思う。

どのファンドに投資しているかは伏せておこうと思うが、今流行の毎月分配型のファンドだ。

実は、そのファンドに投資する前から、銀行の担当が投資案件を何件も勧めてきていたのだが、内容を見るとあまりにもヒドイので、その度に断っていた。

で、最後に持ってきた案件が、今現在投資している毎月分配型のファンド。

そのファンドに投資したのは、短期でも長期でも一応成績が出ているからで、過去の決済実績も悪くはなかったので少額で投資してみようと思ったのだ。

また、こういうところで取引をしていると、不動産投資で融資を受ける際にも有利に働くと思ったのもある。

ただし利益が出ない投資はしたくない

海外ファンドの場合、毎月の分配金が出ていたとしてもリスクは２つある。

１．基準価格の下落

毎月の分配金が出ていたとしても購入したファンドを解約する時に、基準価格が下落していれば売却損がでてしまう。なので、毎月の分配金と現在の基準価格で算出した実際の価格を計算して、本当に利益が出ているかどうか確認する必要がある。

２．為替変動

今回は、特に為替ヘッジなしのファンドという事で為替の変動もリスクとなる。特にこれからさらに円高となれば、為替の変動の影響を受けて基準価格も変動するので、為替も注意してみておく必要があった。

特に、毎月分配型のファンドの場合、毎月、購入した口数によって分配金が口座に振り込まれるので、基準価格まで気を配っていない方もいるようで、以外にもトータルで見ると赤字となっている場合もある

で、私は、そのようなリスクを回避する為に「ドルコスト平均法」という方法を採っている。

ドルコスト平均法とは、毎月決まった額を追加投資する方法で、基準価格が上昇しても下落しても一定金額で追加購入する方法。

例えば１０００万の投資金があるとすると、その１０００万を一度に投資するのではなく、１００万づつ１０回に分けて投資していく。

もし、基準価格が一方向に上昇しつづけるなら、１０００万を一度に投資した方が有利だが、基準価格が一方向に上昇しつづけるような事はなく、上下しながら上昇をしていくのが一般的

また、逆に、基準価格が一方向に下落しつづけるなら１０００万を一度に投資した場合、損失が大きくなる。

そこで、そのリスクを回避する為にドルコスト平均法を採用して分割で購入するのだ。

よく、株式投資やFXなどで建玉を追加する方法を「ナンピン」というが、そのナンピンを想像するかもしれないが、ドルコスト平均法はナンピンとはちょっとばかり違う。

ナンピンの場合、同じロットの建玉を入れるが、ドルコスト平均法は同じロットとはならない。

なぜなら、常に同じ金額を追加で入れるからだ。

簡単に例を挙げてみると、こうだ

最初、基準価格が１０，０００円の時に１００万円投資すれば、１００口購入できる。

次に、基準価格が５，０００円となった時に追加で１００万円投資すれば、２００口購入となる。

さらに、基準価格が１５，０００円となった時に追加で１００万円投資すれば、６６.口購入となる。

つまり

トータル３００万の投資で、３６６口を購入した事になるので、平均獲得基準価格は１２，０００円となる。

この時点で、全口数を売却すれば、５４９万円となるので、２４９万のキャピタルゲインを得る事になる。

逆に、ドルコスト平均法を採用せず一括購入の場合

最初に基準価格が１０，０００円の時に３００万円投資すれば、３００口購入できる。

が、基準価格が１５，０００円となった時に売却しても４５０万しかならない。

つまり、一括購入は、ドルコスト平均法に比べて、９９万もの差が出てしまう。

今回は、最終的に基準価格が上がった時に売却した時の例だが、逆に下がった時の例も挙げてみる

ドルコスト平均法の場合

最初、基準価格が１０，０００円の時に１００万円投資すれば、１００口購入できる。

次に、基準価格が１５，０００円となった時に追加で１００万円投資すれば、６６.口購入となる。

さらに、基準価格が５，０００円となった時に追加で１００万円投資すれば、２００口購入となる。

この場合も、

トータル３００万の投資で、３６６口を購入した事になるので、平均獲得基準価格は１２，０００円となる。

つまり、この時点で、全口数を売却すれば１８３万となるので、１１７万円の損失となる。

次に、ドルコスト平均法を採用せず一括購入の場合

最初に基準価格が１０，０００円の時に３００万円投資すれば、３００口購入できる。

が、基準価格が５，０００円となった時に売却しても１５０万しかならない。

つまり、一括購入は、ドルコスト平均法に比べて、３３万も損失が大きくなってしまった

つまり、基準価格が上がろうと下がろうと、一括購入よりもドルコスト平均法で追加購入した方が有利だという事が分かると思う。

それは何故かというと、ドルコスト平均法で購入した場合、常に一定額で追加購入するので、基準価格が上がれば、追加口数は少なく、基準価格が下がれば、追加口数が増えるので、獲得平均基準価格が下がっていく事になるからだ。

なので、ファンドに投資する場合は、ドルコスト平均法で投資する事をお薦めする。

しかし、このファンドを勧めてくる銀行の担当者は、ドルコスト平均法すら知らない

にも関わらず「このファンド売れてる？」と質問すると「売れてます」と回答するから困ったもんだ。

それどころか、為替相場のチャートも見てないらしい

それで通用するところが怖い

私と言えば、最近では、その為替相場と、基準価格の変動の周期性が分かってきた。

なので、基準価格が明日は上がると予測して、銀行の担当者を呼出し「今日の基準価格で購入できるか？」と聞くと、どうも、海外という事で今日申し込んでも購入は翌日になるそうだ。

納得いかないがルールであれば仕方ない

今後は、底を狙うのはやめよう。

で、その銀行の担当者が、今日来た時に、「やっぱり価格上がったね」というと

「そうですね！やんちゃ親父さんの言ったとおりでした！」

と関心しきり。と、ここまでは良いのだが

「今度から、やんちゃ親父さんに聞いてからお客さんに薦めます！」

などと調子に乗ってくる。

おいおい、私はお前のアドバイザーじゃないぞ・・・

この担当者、嫌いではないが、もっと勉強しろと言いたい

サブリース

アーリーリタイヤを目指して不動産投資を始めたやんちゃ親父です。

最近、不動産情報を散策していると、サブリースしているアパートの一棟売り物件をよく見かける。

サブリース

サブリースとは大型の物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーに運営代行をフィーを支払って委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。

というものであるが、アパートメントのオーナーにとって、運営代行会社が一括で借り上げてくれるから空室の心配も家賃滞納の心配もなくリスクが少ない

そんな、サブリース物件を満室稼働中で利回り１５％以上のものまで売りに出されている。

何故だろう？

満室稼働中で利回り１５％以上もあれば普通は手放さない。そこには何か手放したくなる理由があるはずだ。

で、よくよく見てみるとこんな一文が書いてある。

「現在○○○による一括借り上げ中ですが、継承はされません。所有権移転後、約2ヶ月の引継ぎ期間を設けて、入居者の引継ぎ業務がなされます。 」

気になった物件があったので、直接不動産屋に聞いてみた。

するとこんな回答が返ってきた

「一括借り上げは継承されません。所有権移転時に現所有者との借り上げ契約は解約となります。所有権移転時に「引継合意書」を交わし、入居者の引継ぎ業務を行います。ですので、引継期間中に入居者が退室し、引継期間満了時に全てが空室になる可能性もあります。」

なんと、現在満室稼働中であっても、契約移転で空室になる可能性があるというのだ

これでは、満室稼働中の物件を買う理由がなくなる。

そもそも深読みすると、サブリース物件云々というより現在満室稼働中で利益が出ているのであれば、オーナーチェンジであろうと、サブリースを継続したいと考えるのが普通だ。

それを、サブリースを継続しないという事は、対象のアパートメントで利益が出ていない可能性が高いという事になる。

だから、アパートメントに対してサブリースを解除したい、もしくは、サブリースの金額を下げたいという要望を出したのではないだろうか？

そこで、ネットで調べてみると、同じようなサブリース物件でのトラブル事例が頻発しているようだ。

一例であるが、サブリースをしている大手不動産会社のR社の事例

R社の場合３０年間、家賃保証制度というのがあります。30年にわたり、大家さんのアパートを丸ごと借上げ、その手を煩わせることなく管理・運営を完全サポートするものです。つまり一括借上げ30年は、契約から10年間借り上げ家賃は変わりません。

その後2年毎に社会情勢・近隣相場を考慮して、新しい一括借上賃料を改定になります。いずれにしても家賃保証の引き下げになってきます。

と言いますのは　最近の賃貸市場の厳しさがうかがえます。

R社は２０１０年３月期の連結最終損益が７９０億円の　赤字になったと発表がありました。アパート入居率の低迷を受けて、固定費削減を目的にした構造改革費用など約４３０億円の特別損失を計上。最終赤字は７３年の創業以来で最大になりました。

R社は地主からアパート建築を請け負い、その地主に家賃を保証してアパートを転貸する事業を展開している。需要低迷でアパート入居率は期中平均で８２％強と、前の期から約６ポイントも低下しています。

家賃保証分も補えず、営業損益は２９６億円の赤字と従来予想から赤字が１４億円膨らんだ結果です。

固定資産の減損など　多額の特別損失を計上したのは　１１年３月期以降は入居率が８２％～８３％でも　連結営業黒字を確保するためですが、本社建設を計画していた　不動産開発を中止するほか、店舗も閉鎖しています。

又負担となっている地主への家賃保証料も、相場実勢にあうように引き下げる見通しです。

該当のアパートメントがそうであるとは断定できないが、上記の例のような現オーナーと運営代行会社の間に何か問題が発生しているのは想像できるし、すくなくとも該当アパートメントで利益を出せていないか、今後、利益を出しづらい状況にあるとは予想できる。

売却物件には様々な理由があって売却しようとするものだが、少なくともプロである運営代行会社が、その物件を手放したいと思うような物件であれば素人が手を出すのは非常にリスクが伴うのではないだろうか？

少なくとも、私はプロではないので、この物件に手を出すのは止めておいた方がよさそうだ。

入居者が決まらないマンション

アーリーリタイヤを目指して不動産投資を始めたやんちゃ親父です。

アメブロを書き始めて思った事がある。

果たして「ペタ」は機能してるのか？

最初は「ペタ」してくれる事は嬉しく思ったのだが、その「ペタ」をしてくれる人のブログを訪問すると、どうも業者やアフリエイターらしき人がほとんどだった。

まぁ、それでも不動産投資関係の記事を書いてるブロガーであれば参考にもなろうが

　FX及びバイナリーオプション

　ゲームアフリ

　携帯アフリ

はたまた

　金箔エステ

などなど・・・

はっきり言って私のブログを見てないだろう？

もし、今日のこの記事を読んだら、不動産投資に関係ない方は「ペタ」を止めてほしい。「ペタ」されても見ないから。

さて本題

先日「不動産投資しても賃貸に住んでる 」を書いたのだが、その続きで「入居者が決まらないマンション」の話を書こうと思っていた。

だが、いつもの如く、横道にそれて「ゆとりローン」の話をしてい、長くなって書けずに終わってしまったので、今日はその続きを書こうと思う。

先日も書いたが、私は賃貸に住んでいる。

今までも、何度か引越しをしているので、それまで数知れず物件を見ている。

それは、きっと不動産投資をする上で生きていると思うのだが、その中で、私自身結構いいなと思った物件で、申し込んだ挙句、申し込みを取り消した物件というのがあるので、それを紹介しようと思う。

A県N市賃貸マンション

　平成20年築 鉄筋コンクリート造4階建て
　住所/最寄駅：A県N市／駅 徒歩3分
　専有面積：150.00m2
　賃料：18万円／月

この物件、実は今住んでいる戸建賃貸の前に決めようと思っていた部屋だ。

実際、申し込みもしていたのがだ、直前にキャンセルした。

まず部屋について

新築のマンションで、まだ入居者がおらず私が初めての申し込みであった。部屋の作りも4LDK+納戸の今風の間取りで、リビングも広く、キッチンも良い、また、シューズインクローゼットも完備するなど設備も申し分無かった

立地も駅徒歩３分で、大通りから一本中に入った道で車通りも激しくなく、また、車で５分～程度に大型スーパーもあるので買い物にも不便はない

また、私はワンコも飼っているので、ペット可も選択した大きな要因であった。

まったく申し分無かった物件であったので、即、申込書を書いたのだが・・・

実は大家さんが良くなかった。

この部屋の大家さんは、マンションの４階に住んでいた。それ自体は何も問題ないのだが・・・

まずペットを飼う場合に、管理費のアップと、敷金を＋１ヶ月分欲しいという。

まぁ、ペットを飼うと部屋が傷みむ可能性が高くなるので、敷金を１ヶ月分ほど乗せて欲しいという事は良くある話なので、私としては問題ない

だが、管理費のアップと、敷金を＋１ヶ月分と２つの条件は厳しいと感じた。

なので、敷金を＋２ヶ月分出すので管理費のアップは止めてほしいと、私は要望した。

敷金を余分に１ヶ月出しても、退去時にそれほど掛からければ戻ってくるし、また、それ以上掛かってしまえば、どうせ追加で払う必要があるので、敷金を余分に出すのは問題ない

しかし、管理費のアップは、毎月のコストが増えてしまうので面白くない。

なので、管理費のアップはなし、敷金を＋２ヶ月分で提案した。

それはOKと返事が来た。

これで決まると私は思ったのだが・・・

次に

　退去時は壁紙は全部張り替えする

　ペットはエレベーターに乗せてはいけない

と要望してきた。

おいおいそれはないだろう。

国土交通省のガイドラインでは以下のように示されている。

①原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

つまり、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化している。

もちろん、私（ワンコ）の故意や過失のおいて壁紙を毀損したのであれば、それを修復する義務がある。なので、それを考慮して敷金を＋２ヶ月分で提案した。

だが、必ず退去時は壁紙は全部張り替えするのであれば、計算上、敷金２ヶ月分では足りない計算となる。

この提案には、さすがに私も呆れた。

さらに「ペットはエレベーターに乗せてはいけない」は閉口した。

私が借りようとしていたのは３階なのだが、ワンコの散歩にいく時は階段を使わないといけない事になる。

４０過ぎのオッサンに階段はキツイ

「もしもエレベーターでそそうをしたら？」という大家の気持ちは理解できる。だが、飼い主だってそれは気を使うのだ。

この条件をみて、普段は穏やかな妻も「やめよこんな部屋」と怒り心頭。こういう時は女性の方が決断は早い。

という事で、この部屋をキャンセルした。

結局、大家さんの部屋に対する気持ちが強すぎるのだ。

自分の持ち物を人に貸しているという気持ちが強いから、

　汚されたくない

　壊されたくない

　退去したら元どおり綺麗にして返してほしい

と要求が強くなるのだ。でも、それでは入居者は付かない

人に貸したら汚されるのは当たり前

そんな心構えで臨まないと不動産賃貸などできないだろう。

実際、それから１年が経つが、未だに借主を募集をしている。若干家賃は下がったようだが・・・

不動産投資しても賃貸に住んでる

アーリーリタイヤを目指して不動産投資を始めたやんちゃ親父です。

実は私は戸建賃貸に住んでる。

不動産投資してる人間が賃貸に住んでる事が不思議に感じる人も多いのではないだろうか？

ウチに出入りしてる銀行の担当者なども

「いや～立派なお住いですね～」

などと初訪問時にゴマをすったりしていたが

「賃貸だから」

と返すと驚く（それが面白い）

銀行の担当者も、本業の事業も順調で、不動産投資や、ファンドへの投資などもしている事は知ってるので、住んでいる家も当然持ち家だと思うのだろう。

だが、私は賃貸に住んでいる

いや、投資をするようになって本当につくづく実感するのだが、本当の資産とは「貨幣を尺度とする評価が可能で、かつ将来的に会社に収益をもたらすことが期待される経済的価値」だと思う。

私も若き頃、ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだ口だ

でも、その時は、どうも自分の事だとして考える事ができなかったのだが、人生経験を経て、自分で事業を興し、投資をするようになって、ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん、貧乏父さん」に書かれてかれている事が、す～と頭に入ってくるようになった

ただ、会社の先輩や同期達が、賃貸で家賃を払っているのが勿体ないといって、長期ローンを組んで、持ち家を購入するのを見て違和感は感じていた。

確かに、持ち家を買えば家賃は払わなくても済むだろう。その変わりローンの支払いがあるのだが、３０年程の長きに渡ってのローンを完済すれば、晴れて自分のものとなる。

そもそも、私、３０年という長期に渡ってローンを組むというのが嫌だった。

私が社会人になった当時は、バブルの真っ最中で毎年給料が上がっていくのが当たり前で、年を重ねれば、収入が増えていくので、ローンの支払いも負担が軽くなっていくというのが当たり前の考え方であった。

さらに、当時は「ゆとりローン」なるものが幅を利かせていた。

「ゆとりローン」とは、かつて、日本の住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）が提供していた住宅ローンで、融資してから5年間は超低金利による返済でその後は金利が段々と高くなる仕組みで、1993年に導入されたが2000年に廃止された。

こういう私も、家を見るのは当時から好きだったので、新しいマンションのモデルルームが公開されたりすると彼女（今の嫁）と見にいったりした。

その時、必ずこの「ゆとりローン」を勧めてきたのもだ。

確かに、（当時の）結婚適齢期25才程で結婚して自宅を所有するとなると、毎月の支払いは多くできない。

そこで、この「ゆとりローン」なるものを導入したのだが・・・・現在では「国家ぐるみの巨大詐欺では？」などとも揶揄されている。

そもそも、ゆとりローンが機能するためには、三つの条件である。

　1.所得が伸びつづける。
　2.社員の雇用は生涯保障される。
　3.地価は必ず上昇する

今、現在社会をみれば誰でも分かると思うのだが、そんな事は100％保証されない。

マンションの販売会社のセールスマンは「最初に支払いが少なく、賃貸で家賃を払っている位なら自宅が買えてしまう。」と口説いてくる。

しかし、ローンの計算書を見て、10年後に支払額が倍増する事を指摘すると、「確かにそうなんですが・・・」と口を濁す

そんな甘い言葉で騙されてしまって、「ゆとりローン」で、苦しんでいる方が多いと聞く。

そもそも、私は３０年も縛られるのが嫌いだし面白くないから、買う事もなかったので苦労せずに済んだが、その判断は間違って無かったと思う。

先の、ロバートキヨサキ氏の言葉を借りるなら持ち家は資産にはならない。

なぜなら、「将来的に収益をもたらすことが期待される」事がないからだ。そればかりか固定資産税も払わねばならないから負債だ。

逆に、私は賃貸に住んでいるので、その家賃から仕事部屋の割合分で経費として計上しているので、節税効果を生んでいる。

また、賃貸なら飽きたら別の場所に引越しすればいいし、収入が減ったら小さい部屋に移れば良い。臨機応変に対応できるのが良い

もし、不動産投資で莫大に利益がでて、お金が余って余ってしかたなくなったら買っても良いとは思うが・・・

バーゼルコレクション

アーリーリタイヤを目指して不動産投資を始めたやんちゃ親父です。

不動産関係の記事だと飽きてきそうなので、プライベートの事も残そうかと思った。

以前、腕時計を何本か購入した時計屋からハガキが届いていた。

なんでも「BASEL COLLECTION」という事で、世界的な腕時計の見本市であるバーゼルワールドの２０１２年に発表されたモデルが入荷したので展示会を開くという。

なんだセールスか

と無視をしたいたのだが、自宅にも電話が掛かってきていたので出てみると

当日は、購入した時計の洗浄と制度チェックなどのメンテナンスとシャンパンが用意されるという

はっきり言って、シャンパン等には興味が無かった？が、時計のメンテナンスはして欲しいと思ったので、タイトなスケジュールを無理やりこじ開けて訪問する事にした。

その訪問日が今日だったのだが、いきなり別室の通されドアを閉められる・・・

やや、これは購入のサインをするまで出さないつもりか？

などクダラナイ事を考えていると、としばらくして担当の女性店員が来て「シャンパンもご用意してますが如何ですか？」と爽やかな笑顔で聞かれた。

私は、「いや、今日は車で来ているので・・」と言いかけて、「でも、妻が運転するからいいか」と、言い直しシャンパンを頂く事にした。

暫くして、私にはシャンパンとチーズ、妻にはオレンジジュースとお菓子を出してくれた。

担当の女性店員曰く

「こういった催しは銀座なのではやっていたのですが、今回こちらでは初めてでして、特別なお客様だけに、２０１２年バーゼルワールドで発表された新作を見て頂く機会と設ける事ができました」

なるほど・・・特別な客というフレーズ、そして、シャンパンなどの粋なアイテムを駆使して、なんとか購入に結びつけようとするのは、営業の常套であるが、特別扱いされるのは嫌いではない。

で、さっそく、そのバーゼルワールドの２０１２年に発表された新作を持ってきた。

のはいいが、若干、テーブルが狭く、さもするとシャンパングラスを倒して、新作にシャンパンが掛かってしまいそうで怖い・・・

右手でシャンパングラスの下を常に持ちながら、左手で時計を見せて貰うなど少々神経を使った。

さて、その新作がだ、HPから写真を抜粋したので掲載しよう。（本来は実際の展示品の写真を撮りたかったのだが、撮影している光景が滑稽に見えそうでやめた・・・）

オイスター パーペチュアル スカイドゥエラー

コスモグラフ デイトナ

他にも、いくつかモデルがあったが、目を引いたのがこの２本

スカイドゥエラーは、世界中を飛び廻る旅行者のための時計で、第2タイムゾーン表示と月表示を備える年次カレンダーを搭載した初のロレックス。久しぶりの新しいモデル

デイトナは定番モデルであるが、ベゼルにレインボーカラーのサファイアが美しくセットされたもので、その色鮮やかさが半端でない

ややこれは欲しい

と、すっかり爽やかな女性店員に嵌められてしまった。

「で、価格は？」と聞いてみる。私の場合、興味がなければ価格を聞くことはない。

「こちらのイエローゴールドのモデルで（確か）８９０万となっております。」

おい腕時計１本が９００万かよ

普通のデイトナは持っているので、大体の価格の予想はできるのだが、予想以上に高かった。

中古の区分所有のマンション１室と同じ金額

思わず「収益マンションで利益を生んでくれるなら、即買いなんですけどね～」と、お茶を濁す。

時計はキャッシュ・フローを産まない

ただ、この時計、限定ではないと確認したので、キャッシュでポンと買えるようになったら買おうと心の中で決心した。

何事も目標（夢）は必要だ

どちらにせよ。まだ販売できる現品はないらしく、また、発注した１本の入荷時期も未定との事で、また現物が入ったら連絡しますとの事であった。

帰り際に、お土産（チョコレート）と、新作が掲載されている立派なカタログを渡されて店を後にした。

あっしまった！

時計のメンテしてもらい損ねたっ