こんにちは、ypkです
こんにちは。
今日は勝手に
不動産投資について
思うところをつらつら書きます。
あくまで私の考えです。
(いや、いつもそうだけど)
都内不動産を見始めて、早数年。
よく聞く不動産投資の定石である
「家賃収入で稼ぐ」とは
全く違ったやりかたが、
都心不動産のスタンダードに
なりつつある気がします。
多分、これまでの不動産投資は
なるべく安い、貯金で払える数百万とかの
木造築古アパートを
人が住みたいと思えるレベルに
リフォームして住んでもらい、
出来るだけ長期間、
毎月の家賃収入をコツコツ得る
というのが常識だったのだと思います。
(やったことないから詳しくはわからない)
つまり、インカムゲイン、利回りが命。
出口戦略？なにそれ？みたいな。
物件なんて使い潰してなんぼ！みたいな。
でも、今都内の都心では、その逆。
正直利回りなんてめちゃくちゃ低い。
それでもマンションが、
売れる。売れまくる。
都心の不動産が上がり続けてて、
新築で買った時よりも
高値で売れる。
下手したら中古市場で、
数年後に倍とかで売れる。
だから利回りつまりインカムゲインが
少なくても
売却益つまりキャピタルゲインで
儲けるからOK！
キャピタルしか見てません！
みたいな人たちが増えてる気がします。
(私もその1人)
レバレッジもかけてなんぼ、みたいな。
年収10倍くらいの物件を
フルローンで！！ペアローンで！！とかね。
確かに無謀な気もするが、ただ、
ここ10年くらいで、23区で
新築の区分マンション買ってたら
相当難あり物件じゃない限り、まず
ローン残債割れはしてないんじゃないかな。
(中古は分からない)
つまり、答え合わせとしては
そういう選択のほうが正解だったわけで。
新築は広告費とかが上乗せされてるから
買った瞬間に2-3割下落する、
なんてのも、
今の新築の都心マンションにおいては
まずありえません。
これはつまり、
都心マンションは
インカムではなくキャピタルで稼ぐのが
新しいスタンダード
に
なったってことなのかなぁ
と思います。
我々夫婦にもそっちの方法が
合ってるので
(古い物件の管理とかリフォーム、
修繕とかしたくない)
今後もこのやり方で
新築マンションを
ちょこちょこ買い増して
(時に売却して)
いくんだろうなぁ。
と思います。
ただ、都心部のマンションは
ご存知の通り価格上昇中、
ましてや新築を買おうとすると
なかなかのお値段になるわけで。
現金を無限に持ってりゃ話は別ですが
不動産投資の場合
多くの場合は投資用ローン頼みとなりますね。
自宅用なら住宅ローン。
そこのローンの枠を
いかに上げていくか
(＝会社員としての年収を上げる)
そしてフル活用するか、
というのが大切になってくるんですかね。
そう考えると、
会社員はやめられねぇなぁ〜〜
とりとめのない話になってしまいましたが
今日はこの辺で。
(不動産について話す相手が
夫しかいないから、発散したかっただけです)