用途地域とは？

建築基準法には建物を建てる際には様々な法律の規制の中で建てて行く必要があり、建てられる場所や建物の大きさや様々な守るべき事柄が書かれています。

建物を土地に建てる為にはその土地の地目が宅地などの建築が可能な地目である必要があります。

地目は不動産登記規則（平成１７年法務省令第１８合）によれば２３の種類に区分され諸条件で変わってきますが、住宅建設は一般的には宅地で行われ、山林や原野、雑種地でも建築は可能ですが、建築完成後宅地に地目変更を行う事が多く、田や畑や道路などには原則建築はできないのです。

地目とは不動産登記の上での土地の分類の仕方であり、建物が実際に建っているからといって必ずしもそれが登記簿上宅地とは限らないので建て替えの際や土地を購入して家を建設する際に建てる事が出来るとは限らないので注意が必要です。

地目の変更は簡単には出来ず特に農地の場合は農地法に基づいて農業委員会などに申請を行い農地転用の許可を受けなければ変更できず、農業振興地域内の農地の場合変更はできません。

つまり新築や建て替えのできない土地もあるという事です。

用途地域　

都市計画という法律で、まず都市計画の地域内か外か対象外の３つの地域に分類されどの地域かは役所の建築指導課などに確認することができます。

都市計画においてその土地が市街化区域にあるかそうでないかです。

計画的な都市づくりを進めるための法律として都市計画法というものがあり、その中で建物を集中させて都市を形成する市街化調整区域とその周辺部で建物を建てるのを抑制する市街化調整区域などが定められています。

これは人が住む場所を集中させることで都市のインフラ整備などを円滑に行う必要性から定められています。

都市計画区域は、国土の25.7%しか占めていませんが、人口の91.6%の人が住んでいます。

都市計画区域は、都道府県ごとに定められ都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる（都市計画法第7条）。

市街化区域と市街化調整区域を分けることを、法律上は「区域区分」と言うが、一般には「線引き」と言われています。

つまり、
都市計画区域内
市街化調整区域
指定外の３つに分類されています。