Vol.5不動産購入時のリスクとは？～土地購入編～

皆様こんばんわ！！

今月もあとわずかですね。3月は決算や人事異動などでお忙しい人も多いのではないでしょうか？私たちの会社も、新卒社員が4月に入社しますので（どこの企業も同じですね）

新しい研修テキストの作成やビジネス研修などの下準備に取り掛かっています。

入社してから何年も経ち、今では研修をする立場になりました。

自分達が入社した時も、先輩方に手取り足取り指導して頂いた事を思い出し、指導できるよう頑張らねばなりません！！ファイト！！

さて本題ですが、前回のブログから不動産投資へのリスクやメリットなどについて、経験を元に説明してきました。

今日からは各項目を具体的なお話を元に情報発信できればと思います。

■不動産投資をこれから始める人に「土地に関するリスク」

不動産投資には様々な種類の投資があり、投資から得られるリターンもリスクも異なります。

世の中では、多くの不動産投資セミナーが開催されたり、口コミによる評判などが広がっていますが、その中でも「土地購入に関するリスク」をご説明したいと思います。

基本的に「不動産」は「土地」と「建物」から構成されています。

不動産投資とは「不動産」を購入して投資を行うわけですから、投資を行う決断をする前に、
改めてこの「土地」と「建物」を購入する場合のリスクについて、きちんと知っておくことが大切です。

あたりまえのことを言っているように感じられるかも知れませんが、私も土地を購入する際は、実際に土地を仕入れている不動産投資の会社より土地を紹介して頂きました。

もちろん宅地建物取引業法に基づく重要事項説明など、法的なリスク説明義務がある項目もあるのですが、残念ながら法的な説明義務のある項目だけで、
不動産を購入する際のすべてのリスクがカバーできるわけではありません。

だからこそ不動産を購入して失敗した事例が世の中に多く存在するわけです。

不動産業者も大小様々な規模の業者がありますから、担当者自身や会社自体もリスクに関する認識が低く、消費者から聞く他社の事例の中には、十分なご説明をしないまま契約をしてしまっている例も見受けられます。

建物についても、長年運営をしていく「箱」となるわけなので地震に弱い構造であったり、手抜き工事の物件であっては本末転倒です。（新築の場合）

建築基準法その他関連法規について第三者機関の厳重なチェックのもと施工されているような建築物、法令に則った安全な建物であることが重要ですので、そういった視点を持ち、物件探しをしていきましょう！

土地購入時に検討しておくべきリスク要因は数多くありますが、ざっとご紹介するとすれば下記の通りです。

1.土地の権利に関するリスク
権利書が偽造されており、売買代金全額数千万を失ってしまう。
暴力団関係者から前の所有者がお金を借りており、トラブルに巻き込まれる。

2.土壌汚染リスク
土壌改良が必要になり数百万の改良費用が発生。
土壌汚染が理由で融資がつかず、転売できない。

3.軟弱地盤リスク
地盤を改良しないと建物が建てられない土地で、地盤改良費用数百万が必要に。

4.境界トラブルリスク
敷地が確定できず、建築自体ができない。

5.近隣リスク
近隣に大きな工場があり、騒音が大きく入居者が入らない。

6.地中障害物リスク
建築しようとしたら地下に大きな障害物が埋まっており、
撤去できないので建築ができない。

7.道路に関する使用承諾リスク
土地が面している道路が私有地で、通行や工事に際し許可が必要だが、
昔からのトラブルがあり、許可してもらえない。

などなど、購入前に確認しておかなければとりかえしのつかないリスクがいくつもあります。

実際に私が経験した内容ではありませんが、土地の紹介をして頂いた不動産会社の営業の方から聞いたお話です。

【失敗事例】Aさんのケース
業者から「良い物件があります。相場よりだいぶ安いですよ！」と勧められ、Ａさんは手付金300万円を支払って契約。

契約時に土地所有者の息子さんと契約することになり、ご本人でないことに少し不安になったが、戸籍謄本や身分証明書も見せてもらったので安心。

しかしその後、相続を巡って土地所有者の親族でトラブルが発生。
息子さんが代理人として契約したのは無効だと、親族から裁判を起こされる。
相続に関する協議が完了していないのをＡさんは教えられていなかった為、裁判が決着するまで、手付金は戻ってこなかったとか、、、

土地の権利関係を巡る代表的なトラブルですね。超高齢者社会といわれる現代では、
相続を理由として土地の売買が行われる事例が多くあり、Aさんのような「所有者様が亡くなられた後、相続登記前」の事案などは特に注意が必要だと教えられました。

司法書士から聞いたもっとひどい話では、土地の権利書（登記原因証明情報）を偽造され、
売主と司法書士もグルになって土地売買詐欺を行ったというトラブルもあるそうです。

怖い・・・・・

【失敗事例2】Bさんのケース
インターネットで物件を検索し、割安な物件を見つけたBさん。直接業者に問合せたところ、「その物件あります」ということで直ぐに購入申し込み。しかし不動産投資の本に、「価格交渉が大切」と書いてあったことを思い出し、更に値引きを申し入れたところ、「決済（代金支払い）を1ヶ月以内にしてもらえれば、50万円引きます。」という業者からの回答。

そこで決断し、とんとん拍子に契約をしたそうです。
割安な物件で、すぐに支払う必要もあったので親御さんからお金を借りて、代金を支払い、登記も無事完了。

「いよいよこれからだ！」と思い、アパートの建築見積をとろうと意気込んだBさんに大きな障害が立ちはだかります。前面道路は私道なのですが、他の権利者から通行や工事に関する同意がとれなかったのです。

直接私道の所有者に交渉に行きましたが、「あなたの持っている土地の所有者とは、先代の頃にトラブルがあったので、印鑑は押しません。」の一点張り。
交渉を重ねていますが、解決のめどが立ちません。

このまま交渉すべきか、それとも売ってしまおうか。
Bさんは悩んでいます。

私道のみに接道している物件の中に、割安なものがあるのは事実でしょう。

（そういった土地の案件も過去に紹介されたことがありました）
ただしBさんのトラブルのように私道の通行や工事について他の所有者とトラブルになるケースもあるため、こういった部分は重要なチェックポイントのです。

また近隣の方とのトラブルには「感情論」がつきものです。
収益物件として不動産を購入する場合、数字にだけ目を奪われがちですが、
「建築ができない」「入居者に嫌がらせをされる」といったトラブルになってしまっては、
どんな高利回り物件も「絵に描いた餅」になってしまいます。

ご紹介した失敗事例はごく一部でしょう。（私の情報量は微々たるものですし）

特に不動産に関する知識をお持ちでない、一般の会社員・の方は上記のようなポイントに陥りがちです。

「売主にしっかりと責任の所存が問えるような人、もしくは不動産業者」とうまく巡り合って頂きたいですね。
 

「直接買えて割安だから」「不要なコストがかからないから」
などという甘い言葉に騙されて失敗することの無いよう、
十分リスク検証を行ったうえで不動産購入をご決断頂くようお勧め致します。
 

今日は土地に関するリスクについてご説明しました。

何かご質問などがあればメッセージください。