今後日銀が金融政策を変更した場合、変動型住宅ローン金利(変動金利)はどうなる?

 住宅ローンの変動金利とは、借入期間中に適用される金利が、市場の動向に合わせて変動するものを言います。では、「市場の動向」とは何を基準とするのか?その基準となるのは短期プライムレートです。固定金利の場合は、長期10年国債の金利を基準とします。他方、変動金利の場合は、短期プライムレート、つまり銀行等の金融機関が優良企業向けに、短期（１年以内の期間）で貸し出す時に適用する、最優遇貸出金利が基準となるのです。この短期プライムレートは日銀の政策金利に連動します。そして、この短期プライムレートは、2009年1月から現在に至るまで、「1.475％」と変わっていません。

 　現時点でも短期プライムレートがどうしてこんなに低く抑えられて変わらないのかというと、日銀は現在、日銀当座預金の一部にマイナス0.1％付利するマイナス金利政策を取っているからです。そのため短期2年国債の利回りは現時点でもマイナスのまま推移しています。仮に日銀が、現行のマイナス金利政策を解除すれば、マイナス金利政策の導入で出来上がった現行のイールドカーブに対し上昇圧力が加わり、短期金利も上昇することなります。結果として、短期プライムレートも上昇し、住宅ローンの変動金利も上昇することになるでしょう。

　つまり、今後日銀がマイナス金利政策を変更、解除した場合、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性が高いということになります。

  但し、住宅ローンの変動金利の場合、急激な金利上昇で返済負担が重くなるのを避けるため、通常は「5年ルール」、「125％ルール」が設けられています。変動金利が引き上げられる場合でも、毎月の返済額が5年間は固定される5年ルール（以降5年毎に変更）、6年目に金利が見直される場合でも、その増加額は+25％以内（＝1.25倍以内）にする125％ルールが適用されます。通常は、これらのルール適用により、ローンの借り手に対して急激かつ過酷な返済負担が課せられる事態を回避する仕組みとなっています。

不動産管理とプロパティ・マネジメント

　プロパティ・マネジメントという言葉を最近メディアで目にするようになりましたが、このプロパティ・マネジメントと従来型の"不動産管理"とは、実は似ているようで異なります。

　一般的に不動産管理は、建物や土地などの不動産を管理することを指します。これには、建物のメンテナンスや清掃、設備の点検や修繕などが含まれます。

　一方、プロパティ・マネジメントは、不動産オーナーに代わって管理業務や不動産運営（経営）を行うことを指し、不動産管理よりも広い概念といえます。つまり、不動産管理は「不動産そのものを管理」することに焦点が当てられているのに対し、プロパティ・マネジメントは「不動産の運営（経営）」に焦点が当てられていると言えるでしょう。これには、テナントの募集や賃料の回収、キャッシュフローの管理なども含まれます。

　もう一つ、似た概念に商業用不動産の賃貸支援業務を指すリーシングがありますが、一般にリーシングは不動産仲介を中心とする業務であるのに対し、プロパティマネジメントは不動産の管理・運営に重点を置いたより広い概念です。

　プロパティ・マネジメントでは、PM会社が不動産オーナーに代わって不動産の管理業務や運営（経営）を行います。一棟のマンションや商業施設等の大型不動産を購入して管理、運営するような場合は、リスクも大きくなることから、不動産の所有と経営を分離する考えで、適切に不動産の管理、運営をサポートしてくれるプロのPM会社に依頼することで、うまくリスク管理ができて、所有する不動産の資産価値の向上にもつながるでしょう。

　尚、PM会社の選定基準は、個々のニーズに応じて異なりますが、一般的には以下のようなポイントが挙げられます。

・ 入居率が向上するか

・ 建物の資産価値が高くなるか

・ 純利益の増加につながるか

　また、PM会社を見直すタイミングとしては、入居率が下がった時や資産を入れ替える時などが挙げられます。

お部屋を借りる際に重要なポイントとは

お部屋を借りる際の部屋選びに重要なポイントは?

とりあえず思い浮かぶものとしては、家賃、立地・周辺環境、間取り、最寄り駅までの距離・時間などが挙げられます。以下、箇条書きにしてみます。

1. まず家賃。収入に見合っている家賃の部屋を探すというのは基本でしょう。

2. 次に、立地・周辺環境。周辺にコンビニ、スーパーマーケット、ドラッグストア、ディスカウントストア等があると便利です。

3. その次は間取り。リビング・ダイニングキッチンや寝室、仕事部屋や趣味部屋、収納スペース等の広さや間取りは、借りる際に熟慮しないと後で後悔することになりかねません。

4. 電車通勤の場合は最寄り駅までの距離・時間。都心部では電車やバス等の公共交通機関が充実していることから、駅近の物件を選ぶことで車を持たないという選択肢もあるでしょう。

5. 最後に思い付くところを一纏めにすると、築年数や耐震性、日当たりや窓のサイズ、玄関の広さや靴収納、居室の空調や換気機能、バス・トイレ別、コンセントの位置や数、インターフォンと鍵の種類、所在階数やベランダの実用性と防犯性なども重要ポイントです。

相続登記の義務化と空家問題

昨今、土地・建物の相続登記が未登記のまま放置されているため、登記簿を見ても所有者が分からない、「所有者不明土地」が、防災・減災・街づくりなどの公共事業の妨げになっていることが社会問題化しています。この登記簿を見ても所有者が分からない土地の面積は、全国で九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。

 こういった「所有者不明土地」問題の解決を図るため、法改正がなされ、とうとう令和６年４月１日から、相続登記が義務化されます。また、同日以前の相続で相続登記がなされていないものも義務化の対象になること、この相続登記を怠ると罰則が科せられる可能性もあることから注意が必要です。

　この「所有者不明土地」問題は、社会にとってデメリットがあるだけではありません。相続人側にとっても、相続登記を行わず未登記のまま長期間放置することて゛、より権利関係が複雑化し、相続人調査に時間や費用が掛かるほか、土地を直ちに売却できない等のデメリットもあります。

　尚、上述の相続登記義務化よりも前に、既に平成27年5月には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）が施行されています。この空家法は、空家等の活用拡大、管理の確保、※「特定空家等」の除却等に総合的に取り組むことを目的としており、その施行により、空家等の所有者の責務の強化、空家等の活用拡大と管理確保、※「特定空家等」の除却等促進が図られています。また、空家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めることとされています(法3条)。

※「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいいいます(空家法2条2項)。

　以上のような総合的な諸政策により、「所有者不明土地・建物」に関わるこれまで論じられ続けてきた諸問題の解決が期待されています。

地震防災対策のための地盤調査

日頃、頻繁に地震に関するニュースを目にしますが、何といっても一番警戒すべきは首都直下型地震でしょう。グラっと来るたびに「とうとう来たか!?」と気が気では有りません。首都直下地震とは、東京都周辺の首都圏に最大級の被害をもたらす可能性のあるマグニチュード7クラスの大地震のことです。東京を中心とする首都圏は、国の政治、行政、金融、経済などの中枢機能が集中した地域であることから、いったん大地震により大きな被害を受け中枢機能が損なわれると、その影響は国内のみならず海外まで広く及ぶことが懸念されます。文部科学省の地震調査研究推進本部によると、南海トラフ地震と首都直下地震は、今後30年以内に発生する確率が70％と高い数字で予想されています。

　ただし、地震の発生は予測が難しく、正確な確率を示すことはできません。そのため、日頃から防災対策を行い、備えることが重要です。また、都心部の土地や住宅を購入する際には、地盤の調査など防災上の視点も加味することが必要です。国立研究開発法人産業技術総合研究所（産総研）では、東京都心部の地下数十メートルまでの地質構造を3次元で立体的に見ることができる次世代地質図「3次元地質地盤図～東京23区版～」を公開しています。この3次元地質地盤図は、無償でだれでも簡単に閲覧できます。都心部でこれから不動産の購入を検討されている方だけでなく、既にお住まいの方にとっても参考になると思います。

詳しい情報は産総研のウェブサイト「都市域の地質地盤図『東京都区部』」で確認することができます。

人口減少・高齢化とコンパクトシティ+ネットワーク

2025年問題(75歳以上の人口が全人口の約18％)が間近に迫る中、2040年には65歳以上の人口が全人口の約35％、2065年には総人口が9,000万人を割り込み、高齢化率は38％台の水準になると推計されています。

(我が国の人口について:厚生労働省HP)

このように我が国で未曽有の人口減少・高齢化が進む中、現在、政府はコンパクトシティ+ネットワークを推進しています。

ここでコンパクトシティとは、高齢者が安心して暮らせるように、医療・福祉・商業等の生活機能を集約したコンパクトな街づくりを推進し、このコンパクトシティに高齢者の移住を促して、特に高齢化が進む地方都市において地域の活力を維持することを指します。 さらに、こういったコンパクトシティと連携した公共交通ネットワークを再構築し、それぞれの拠点を地域公共交通ネットワークで結ぶことで、コンパクトで持続可能なまちづくりの実現を目指しています。例えば、街中でよく見かけるコミュニティバスは、コンパクトシティと連携した地域公共交通ネットワークの一例といえ、コンパクト＋ネットワークの実現に寄与しているといえます。

  土地や住宅を購入する際も、政府の進めているコンパクトシティ+ネットワークを考慮し、購入対象となるエリアが街の中心部や生活拠点などに、福祉・医療等の施設や住宅が集約されるような将来性のある地域であることを見極めることも必要かと思います。これにより、将来高齢者となっても生活関連施設への移動に不便の無いコンパクトシティで生活することができるでしょう。

空き家問題が引き起こす都市のスポンジ化現象とその対応策

平成30年住宅・土地統計調査（5年ごとの総務省統計）によると、全国の空き家数は848万9千戸と過去最多となり、全国の住宅の13.6％を占めていることが分かりました。空き家については、少子高齢化の進展や人口移動の変化などを背景に、増加の一途をたどっており、管理が行き届いていない空き家が、防災、衛生、景観等の面で人々の生活環境に影響を及ぼすという社会問題が起きています。また、空き家の有効的な利用のための対応が各地において必要とされています。この空き家問題は、いわゆる都市のスポンジ化現象を引き起こしています。

都市のスポンジ化現象とは、都市の内部で空き地、空き家等の低未利用の空間が、小さな敷地単位で時間的・空間的にランダムに相当程度の分量で発生する現象を言い、要は都市に散在し、増加を続ける低未利用地のことを指します。これに対する対策として、国土交通省は「改正都市再生特別措置法」を平成30年7月15日に施行しました。この法律により、都市のスポンジ化対策（低未利用土地権利設定等促進計画・立地誘導促進施設協定）が総合的に推進されます。

具体的な対応策としては、まず、現に発生したスポンジの「穴を埋める」ための現対処方策が有ります。例えば、土地等の媒介や所有と利用の分離を通じた空き地等の利活用や、土地・建物の利用放棄等への行政の関与・働きかけの手法の導入などが挙げられます。

次に、スポンジ化の発生を予防する「穴の発生を予防する」対策があります。例えば、まちづくりを主体的に担うコミュニティ活動を推進する仕組みづくりなどが挙げられます。

また、改正都市再生特別措置法による「低未利用土地利用促進協定制度」や「跡地等管理協定制度」、改正都市緑地法による「市民緑地認定制度」など、既に制度化されたものもあります。

2025年問題と不動産市場への影響

2025年問題は、1947年～1949年の間に生まれた約800万人の団塊の世代が、75歳を超えて後期高齢者となり、社会保障費の急増や公共サービスの縮小が見込まれる問題を指します。

　この問題は不動産市場へも大きな影響を及ぼすと懸念されています。例えば一人暮らしが出来なくなった後期高齢者は、介護付き高齢者向け福祉住宅に転居したり、特別養護老人ホームに入所したりするでしょうし、そうなると今まで住まわれていた住居は「空き家」となります。また、お亡くなりになる方も増えて「相続」により老朽化した住まいが譲渡・売却されることも増えるでしょう。その結果、不動産市場の需給バランスが崩れることが懸念されているのです。

　不動産投資や住宅購入をお考えの方は、不動産価格の下落を招きかねない2025年問題を今後も注視していくことが必要かもしれません。

「2022年問題」と不動産市場への影響

「2022年問題」というのをご存じでしょうか?「2022年問題」とは、生産緑地問題のことを指します。生産緑地とは、都市圏の市街化区域内の農地のうち、生産緑地法で指定された農地のことを言います。三大都市圏特定市内の生産緑地はR3.12.31現在、約1.2万ヘクタールとなっています（国土交通省：農地面積の現状）。生産緑地は1992年に改正された生産緑地法で規定され、その際多くの土地が生産緑地として指定されました。生産緑地と指定された土地では営農（農業を営むこと）義務が課されますが、生産緑地として指定されている限り、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といったメリットを受けることができます。

ただし、生産緑地法では、生産緑地の指定が30年間とされているため、1992年の30年後、つまり「2022年」になると生産緑地指定が解除され、生産緑地全体の約8割にあたる面積の営農義務が終了することで、宅地化する土地が一気に増えます。宅地になると、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予を受けることができなくなるので、土地を売却したり賃貸経営で負担を補うなど、リスク回避の新たな動きが随所で発生するでしょう。結果として、生産緑地だった土地が一気に市場に流出し、土地の価格が暴落したり空き家が増えたり、周辺の中古マンションの価値の下落等々のデメリットが表面化する懸念があるのです。このような、生産緑地の解除によるさまざまな影響の問題が、「2022年問題」です。

尚、政府も1992年の改正法施行以来、生産緑地法を複数回改正するなどして、対応策は打ち出してきてはいます。

いずれにしろ、2023年4月現在、まだ上記の問題が表面化している兆候は見られないようですが、現在住宅購入を検討している方々や不動産市場関係者は今後の推移に注目する必要があるでしょう。

都心部の賃貸物件については、1LDKの間取りが好んで選ばれる傾向

　東京都の単身世帯の割合(令和2年国勢調査)は50.5％と全国最高で、夫婦2人子無し世帯の17.1％を合わせると、67.6％となります。1世帯当たりの人数は1.92人と全国最低。

　また、神奈川県の単身世帯の割合(令和2年国勢調査)は35.8％、夫婦2人子無し世帯の割合は19.9％で、合わせて55.7％です。1世帯当たりの人数は2.45人。

　このように、都心部では今や安定して多数派となってしまった単身世帯や夫婦2人子無し世帯に人気の間取りは1LDKです。都心部で1LDKの間取りが人気の理由は、やはり、コロナ禍での住みやすさとコストパフォーマンスにあります。

　以下に賃貸物件で１LDＫの間取りが選ばれる理由を箇条書きにしてみます。

・　在宅勤務やテレワークが増えたことで、仕事とプライベートの区切りをつけるために、リビングと寝室を分けたいというニーズが高まった。

・　1LDKは、ワンルームよりも広く快適に暮らせる一方で、2LDKや3LDKよりも家賃が安く抑えられるというメリットがある。

・　一人暮らしや同棲カップルにとって、寝室とキッチンが仕切られている1LDKは、プライバシーと快適さを両立できる。

・　都心部では交通や生活の利便性が高いため、1LDKでも十分な住み心地を得られる。

・　家主にとっても、コロナ禍が収束した後も、出口戦略として1LDKの物件は需要が高く、売却や賃貸に有利になるという見通しがある。

・   都心部では地価が高く土地が限られているため、限られたスペースを有効に使えるコンパクトで投資効率重視の1LDKが選ばれる。

　以上のような理由から、コロナ禍の下、都心部の賃貸物件については、1LDKの間取りが好んで選ばれる傾向にあると言えます。