こんちは
今は15号の現状回復も終わり
何もやることないので
書くことも特にない。
なので頭の整理に
備忘録記事を書いてみた。
テーマは「客付け持論」
先日ひとり社長さんの記事に
「売買における
ポータル掲載の鮮度」
の事が書いていた。
これは売りたい物件をポータルに
売手の希望額で出しても
時間の経過とともに
鮮度が落ちてそのうち
誰も関心を示さなくなる❗️
というもの。
全く持って断固同意する持論
であるが、これは賃貸物件の
募集にも当てはまる事だと
考えている。
むしろ賃貸募集広告の方が
顕著にこの反応は現れると思う。
なぜなら売買物件より
賃貸物件の方が掲載物件数が
圧倒的に多いので
鮮度が落ちると
とたんにポータルに
埋もれてしまうからである。
埋もれ方が半端ないのだ。
当然賃貸営業さんの記憶からも
消え去られてドツボにハマる
ことになる。
特にドツボにハマる傾向として
物件を作り上げたコストから
実利回りを逆算して
賃料を決めた場合に
しっかりこの穴に落ちる事になる。
マーケティングしてないからね。
当然である。
そこで客付けにおける
さすらいの戦術をご紹介する。
そのエリアにおける
マーケティングを加味しながら
その物件の個性と唯一性を
勘案して初めに強気賃料で出す。
なぜならどんなすさんだエリアも
物件に唯一性があれば
エリアプライスを
凌駕する賃料で決まる事も多い。
希望しないエリアだがこの家に
住みたい❗️というパターン。
また閉じた(物件が出にくい)
エリアなら供給が少ないために
そのエリアで良い賃貸物件が
出れば引っ越ししたい。
引っ越したいけど
そのエリアに出ない❗️
とポータルを定期的に目ている
引っ越し予備軍がいるからである。
しかし強気賃料オファーしても
反響が取れず
内覧数が殆ど無い時は必ず
2週間で電話で価格改定を行う。
その際の価格改定は
84000なら→8000or75000
92000なら→90000or85000
最後の数字が5000か10000で
終わるカタチで価格改定を行う。
何故ならポータル検索サイトの
賃料設定は5000円単位である。
入居者には予算があり
予算のmax額で検索するから
5000円単位で閲覧する
客層が変わり
「鮮度が上がるからなんです。」
それを繰り返し探りながら
その物件のブレークポイントを
探すのです。
ブレークポイントとは
その賃料になるととたんに
内覧が増えるという
その物件の真の実力の事。
ブレークポイントさえ
把握できれば
1回目退去後の2周目の募集の方が
客付けは圧倒的に速くなる。
しかしながらそのブレークポイント
が低くなればなるほど客質は
落ちる傾向になる。
そんな物件やそもそも
ブレークポイントが無くて
連帯保証人巻けずに
緊急連絡先で客付けなど
入居条件を妥協しないと
客付けに支障がある物件は
即売却の対象としている。
オーナーチェンジで出てる
物件のうち８割くらいは
そんな物件であるか
今入ってる店子の質の問題か
家の瑕疵の問題だと考えている。
そもそも楽して自身の財布に
お金入れてくれる優秀な投資案件は
自身の境遇において
しかるべき理由がない限り
保持するもの。
それにそんな物件売るときは
周りの仲間が欲しがるので
そんな人達に売却する事になる
事が多い。
本当に美味しいものなら是非
知り合いに売ってあげようと
考えるのが人情である。
さすらいもこれまで40軒ほど
物件を購入稼働しているが
これまで３軒売却した。
みんなそれらが原因である。
それを「資産の入れ替」なんて
売手に都合の良い
理由のわからない言葉で
片付けられている。
しかし本質は
「物件、店子が出来損ないで
手に負えん❗️」😭💦
「近い将来この家ヤバイな〜」😰
「全然えー店子入れへん❗️」😮💨
というのが現実である。
途中売りすると所得税か法人税に
健康保険料も恐ろしく上がる
し消費税の対象となるので
売却は極力長期保有して最後
自身が健康でなくなって
旅にも余り出れなくなった時に
全部売って一気にたくさん
税金払うのが
ベストだと考えている。
何故なら金の自由の選択肢の力が
持病の不自由の力で
相殺されるから。
その環境で一気に
税金たくさん払って
金が目減りしても
金を使う選択肢が減ってるから
自身にとっての金の力が低下して
大した意味はなくなるからである。
金は健康なうちに使ってナンボ❗️
と昨年亡くなった森永卓郎さんも
亡くなる前に言っていた。
さすらいも来年還暦を迎える。
いつ
遊ぶんだい❓️
😁
今でしょ❗️
沢山遊ぶためだけに働いてます。
おわり。