みんなのための不動産税金

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不動産税金の実例がここにあり!

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<解答>
 未分割の場合の申告書を提出し、いったん納税してから、分割が決まってから修正申告することになる。

<解説>
(1) 未分割でも納税が必要。
 遺産の分割が、相続税の申告書の提出期限までに行われない場合においては、民法に規定する相続分あるいは包括遺贈の割合によって、取得した相続財産の価額及び承継債務の金額を計算し、これにより相続税の申告をすることとなっている。
 これは、分割の有無により相続税の申告と納税の期限を延期することについては、相続税の実質負担を左右することになるためであると考えられる。

(2) 未分割だと不利になる。
 遺産分割が終了しないと適用を受けることができない相続税の特例には、小規模宅地等の減額、配偶者の税額軽減、相続税の農地等の納税猶予等が存在している。
 原則として、配偶者の税額軽減及び小規模宅地等の減額については、申告期限までに遺産分割をすることが必要となるが、申告期限から3年以内に分割された場合であっても特例の適用を受けることが可能となる。この場合には、「申告期限後3年以内の分割見込み書」を提出することになる。
 また、申告期限から3年を経過する日までに、相続について訴えや和解の申立てがされたこと等により分割されていない場合については、3年を経過した日から1ヶ月以内に税務署長に申請書を提出することにより、これらの事由が完結した日の翌日から4ヶ月以内に分割されれば特例の適用を受けることが可能となる。
 なお、相続税の農地等の納税猶予については、申告期限までに分割されない場合には、特例の適用を受けることが不可能となってしまう。

(3) 分割が確定した後の手続
 申告後、未分割財産が分割されたことにより、相続税額が増加した場合には修正申告を、減少した場合については、期限後申告をそれぞれすることになる。
 なお、この場合の更正の請求は、遺産分割がされたことを知った日の翌日から4ヶ月以内にしなければならないことに留意するべきだろう。

分割によって新たに申告書の提出義務が生じた場合:期限後申告書。
分割によってすでにかくていした相続税額に不足が生じた場合:修正申告書。
分割によってすでにした申告・決定にかかわる税が食おうが過大となった場合:更正の請求。

(4) 相続税の納付
 未分割であった財産が分割されたことにより期限後申告書・修正申告書を提出した者は、その申告書を提出した日までに税額を納付する必要があると考えられる。
 また、通常の期限後申告や修正申告の場合に加算税・延滞税がかかるが、未分割を理由とする期限後申告や修正申告では、次のように取り扱われる。

(一) 延滞税は、その期限後申告・修正申告により納付すべき相続税をこれらの申告書提出日までに納付しているときはかからない。
(二) 無申告・過少申告加算税は、期限後申告書・修正申告書を速やかに提出しているときはかからない。

期限後申告・修正申告の相続税額
期限後申告:期限後申告書により算出された相続税額。
修正申告:(修正申告にかかわる相続税額)-(すでに確定した相続税額)。

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中小法人、つまり資本金の額または出資金の額が1億円以下の法人の優遇税制は、大法人、つまり資本金の額または出資金の額が5億円以上の法人・外国相互会社・相互会社・法人課税信託の受託法人との間に、大法人による完全支配関係がある法人には、適用されることはありません。

平成22年度の税制改正により、平成22年4月1日より後に開始する事業年度においては、中小法人、つまり資本金の額または出資金の額が1億円以下の法人に係る次の制度は、大法人、つまり資本金の額または出資金の額が5億円以上の法人・外国相互会社・相互会社・法人課税信託の受託法人との間に、大法人による完全支配関係がある法人には、適用されないこととの決まりができました。
・貸倒引当金の法定繰入率(租税特別措置法第57条の10)
・法人税の軽減税率(法人税法第66条、租税特別措置法第42条の3の2)
・特定同族会社の特別税率の不適用(法人税法第67条第1項)
・欠損金の繰戻し還付制度(法人税法第80条、租税特別措置法第66条の13)
・交際費の損金不算入制度における定額控除制度(租税特別措置法第61条の4)
 
「中小企業は、財務基盤も弱く資金調達能力に対する税制上の一定の配慮が必要である」ため、政策上に配慮して、上記の中小法人の優遇税制が作られました。一方、大法人の子会社である中小法人にはグループ法人税制が導入され、“大法人が分社化した一つの事業部門”という位置付けになり、独立した他の中小法人と同じ恩典を与える理由が乏しいために、中小法人の優遇税制が適用されないことになってしまいました。
 そして、資本金または出資金の額が5億円以上という基準につきましては、税法上の大法人では社会通念上の大企業より広すぎるため、会計監査人監査が義務となっている会社法上の大会社の定義に準じたものになります。ただし会社法上の大会社は、資本金5億円以上または負債の額が200億円以上の株式会社と定められていますが、中小法人の特例の不適用につきましては、資本金または出資金の額だけによって判定されることになります。
 また大法人による完全支配関係は、大法人が普通法人の発行済株式等の全部を直接または間接に保有する関係のことをいいます。したがって大法人の孫会社・曾孫会社も、大法人による完全支配関係のある会社に当てはまることになるので、中小法人の特例が不適用となります(法人税法基本通達16-5-1)。
 なお、大法人には外国法人も含まれため、資本金または出資金の額が5億円以上である外国法人との間に、当該法人による完全支配関係のある中小法人にも、中小法人の特例が適用されることはありません。

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下記のどれかのケースに該当するとき、代替資産を得たときの課税の特例、または5000万円特別控除の適用をうけることができるようになっています。
 (1)地方公共団体等が都市再開発法による第二種市街地再開発事業の施行区域内にある土地等についてその事業の用に供するためにこれらの者等に買い取られ対価を得るとき
 (2)地方公共団体等が被災市街地復興土地区画整理事業で減価補償金を交付すべきこととなる区域内にある土地等について、公共施設の整備改善に関する事業の用に供するためにこれらの者等に買い取られ対価を得るとき
特定住宅被災市町村の区域内の土地等が、平成23年12月14日~平成28年3月31日までに、地方公共団体等に買収されるときには、2000万円特別控除の適用をうけることができるようになっています。また、下記のケースに当てはまるときは、1500万円の特別控除をうけることができるようになっています。このとき2000万円特別控除の適用をうけるときは除いてください。
 (1)公営住宅等の用に供するための保留地が決められたことに伴って、換地処分によりその土地等のうちその保留地の対価の額に応じる部分の譲渡があったとき
 (2)建築物の建築等の不許可に伴って買取り申出にかかる土地が買い取られるとき
所有期間5年超の下記に記してある土地等を譲渡したとき、その譲渡した土地等が下記に記してある事業の用に供するものであるときは、優良住宅地の造成等のために、土地等を譲渡したときの軽減税率の特例(2000万円以下の部分について所得税10%、住民税4%)の適用をうけることができるようになっています。
 (1)特定住宅被災市町村の区域内にある土地等/都市再開発法による第二種市街地再開発事業
 (2)特定被災市街地復興推進地域内にある土地等/被災市街地復興土地区画整理事業
被災市街地復興土地区画整理事業が施行されたとき、その土地等にかかる換地処分により一定の代替住宅等を得たときは、譲渡所得の課税上、その換地処分により譲渡した土地等の譲渡はなかったものとなってしまい、取得価額の引継ぎにより課税の繰延べがおこなわれてしまいます。また上記のような特例の適用のためには、これらの特例の適用をうけるという旨を確定申告書に記して、それぞれの特例に応じて、一定の書類を添付が必要になりますのでご注意ください。

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Q:長年連れ添った妻と、協議離婚をすることが決まりました。妻に慰謝料として渡すのは、一緒に暮らしていた自宅マンション(時価3,000万円)とすることで、協議が成立しました。このような場合に、私や妻に何か税金がかかりますか?


A:離婚による土地建物等での財産分与を行った場合は、分与した人に、分与した土地建物に関して譲渡所得税の課税がなされます。逆に、離婚による財産分与を受けた場合は、贈与税の課税がなされないのが通常です。
ゆえに、マンションを手渡すあなたについては譲渡所得税がかかり、マンションをもらう妻については贈与税がかかりません。

1.離婚による土地建物等での財産分与
現金で財産分与を行えば、課税されません。しかし、土地建物等の不動産で財産分与を行えば、分与した人については譲与所得税がかかります。
ご質問の事例において、あなたは妻に時価3,000万円のマンションで財産分与を行いました。この場合、あなたがマンションを3,000万円で売り、その売却代金3,000万円を妻に渡すことで、妻に対する財産分与義務を履行したというふうに、税務側にはみなされます。マンションを直接妻に対する債務の弁済に用いたことから、現金収入はありませんが、もし譲渡所得税を課さなければ、資産を売って現金により債務の弁済をした人との釣り合いが保てなくなると考えられているためです。

2.財産分与による譲渡所得税の計算
土地建物で財産分与を行えば、分与したときの土地建物の時価が譲渡収入金額とされます。そのため、土地建物の分与を受けた人は、分与を受けた日に、分与を受けたときの時価によって土地建物を取得したということになります。

3.居住用財産の譲渡に係る課税の特例
分与を行った財産が夫婦の居住用土地建物である場合において一定の要件を満たしているときには、居住用財産の譲渡に係る課税の特例の適用を受けることが可能です。
居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例及び軽減税率の特例に関しては、配偶者・直系血族等の特別な間柄にある人に譲渡した場合には、適用を受けることができないとされています。それゆえ、離婚による土地建物等での財産分与についても、特殊関係者である配偶者に対する譲渡となり、特例の適用を受けられないのではないかという疑問が生まれるでしょう。しかしながら、「居住用財産の譲渡者から婚姻に伴う財産分与、損害賠償その他これらに類するものとして受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者は、上記の特殊関係者に該当しないものとする」ということになっていますから、離婚による財産分与の譲渡は、特殊関係者に対する譲渡には含まれません。
なお、戸籍除籍前の譲渡でも、その直後に除籍をしている等、離婚による財産分与と認められるときには、適用を受けることができると考えられています。

4.財産の分与を受けた人に対する課税
離婚による財産分与を受けたときは、贈与税がかからないのが通常です。これは、離婚による財産分与の請求権を相手に行使した上で取得したものであり、無償による財産の収受ではないという考えによります。
ただし、以下のような場合は、贈与税の課税がなされます。
(1)分与を受けた財産の額が、婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額やその他全ての事情を考慮してもなお過多である場合
その過多である部分に、贈与税がかかります。
(2)離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたものであると認められる場合
離婚により分与を受けた財産全てに、贈与税がかかります。

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Q:10年超所有している事業用資産を売って新たに事業用資産を購入した場合に適用できる買換え特例とは、どのようなものですか?また、税制改正の内容は、どのようなものですか?


A:10年超所有している事業用資産を売って、一定の事業用資産を購入した場合には、9号買換えの特例を適用できます。ただし、平成24年の税制改正で、買換資産が土地等であるときについて、一定の要件が規定されました。

事業用資産の買換えの特例は、事業用資産の売却時に発生した譲渡益について、後々に課税を繰り延べる特例だといえます。
そのうち、9号買換え(旧16号買換え)は、「何でも買換え」という通称を有し、国内に存在する10年超所有している事業用資産を売り、新たに国内に存在する事業用資産の購入した場合に適用できる、使いやすい制度でした。しかしながら、平成24年の税制改正で、次の通り、買換資産の範囲が改正されました。

1.税制改正前
 (1)譲渡資産
  国内にある土地等、建物又は構築物で個人により取得がされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
 (2)買換資産
  国内にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置

2.税制改正後
 (1)譲渡資産
  国内にある土地等、建物又は構築物で個人により取得がされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
(2)買換資産
  国内にある土地等(事務所、事業所その他の政令で定める施設(以下この号において「特定施設」という)の敷地の用に供されるもの(当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含む)又は駐車場の用に供されるもの(建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて政令で定めるやむを得ない事情があるものに限る)で、その面積が300㎡以上のものに限る)、建物、構築物又は機械及び装置
税制改正後は、買換資産が土地等であるときには、次の二つの要件が求められます。
面積要件・・・面積が300㎡以上のものに限られます。
特定施設の敷地であること・・・特定施設とは、事務所、工場、作業所、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設(福利厚生施設以外のもの)のことです。駐車場は、その駐車場を管理する事務所等の建物等がない限り、買換資産に当たらないのが原則です。ただし、都市計画法等の一定の規定により建物を建てられないやむを得ない理由がある場合、買換資産として認められます。

 なお、この特例は、平成26年12月31日が適用期限です。

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Q:妻と工場を営んでいましたが、地域が再開発されることから、妻と共有している今の工場を売って、違う地域で新しく工場を購入する予定です。買い取る工場用地は500㎡であり、私が5分の3、妻が5分の2の資金をやりくりして購入する予定です。売却で発生する税金は少ないほうが助かりますので買換え特例を適用しようと思っていますが、注意することは何かあるでしょうか?


A:平成24年の税制改正で、買換資産に関して面積要件が規定されました。共有で買換資産を取得した場合における面積の判定は、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算をした面積によって行います。

1.税制改正前の取り扱い(9号買換え)
税制改正前においては、事業用資産の買換えの際の買換資産について、別段制限はありませんでした。それゆえ、国内にある土地等、建物、建築物、又は機械及び装置であるなら、適用することができました。

2.税制改正後の取り扱い
税制改正後においては、買換資産が土地等であれば、面積要件と、特定施設の敷地であるこという要件を満たさなければならなくなりました。そのうち、面積要件については、面積が300㎡以上であることが必要ですが、共有で取得した場合における面積の判定は、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算をした面積によって行います。
そのため、買換資産が土地等である場合に、あなたや妻が買換え特例を適用できるかどうかについては、次のように判定します。
(1)あなた
 500㎡×3/5=300㎡≧300㎡
 ゆえに、あなたに関しては買換え特例を適用できます。
(2)妻
 500㎡×2/5=200㎡<300㎡
 ゆえに、妻に関しては買換え特例を適用できません。

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