2019☆買って良かったモノ

皆さん、こんにちは

伊藤です。

今年も、残すところあと僅かとなりましたね。

１２月は、慌ただしく過ぎる毎日で、

あっという間に今年も終わりそうです

少し前に、我が家では『ネスカフェ　ドルチェグスト』を

購入しました。

専用の、好みのポーションをセットし簡単な操作で、

お店さながらの味を楽しめるんですね

この他にも、カプチーノやチョコチーノ、

などの他、スターバックスから

出ているものもありますので、

自宅にいながらゆっくり味わえます

これから、さらに寒くなっていく中、

ホッとできる一杯にオススメです

2019☆買ってよかったモノでした

さて、ティーアールでは、

今週末も高崎市三ツ寺町（中古）や、

邑楽郡大泉町古海（新築）で、

売出しを行っております！！

この辺りで戸建て住宅を

お探しの方、是非足を運んでみて下さい。

お待ちしております

ティーアールプランニングの忘年会

こんにちは！

新井です。

先日ちょっと早いのですがティーアールプランニングの忘年会を行いましたー！

今回の忘年会の場所は

CALMさんにお邪魔させて頂きました！！

お洒落な飲み屋さんなのですが料理も本格的！！

お料理

とっても美味しかったです(*´ω｀*)

今回は日頃お世話になっている業者様もお呼びして大盛り上がりでしたーー！！

今年もあと少しですが、ティーアールプランニングを宜しくお願い致します。

師走に突入です！

皆さん、こんにちは！ＴＲプランニングの堀野です。

令和元年も師走に突入、ホントに1年って早いですね。

12月と言えば・・・　お歳暮、忘年会、クリスマス、などなど

イベント目白押し？ですね。

大人の皆さんはお酒が増える時期・・・肝臓と体調にお気をつけください・・・

さて、そんな師走の時期にちょっと告知を、　

大泉町古海　にて　「新築分譲住宅」現地見学会を開催しております！

1,790万円（土地・建物）駐車場3台、お庭もあります

毎週末、開催予定です。気になる方はご連絡くださいませ

意外？かもしれませんが、12月ってご見学やお問合せが多い月なんです

寒いし、忙しいから、って普通なりますが

年が変わる前に！とか、休みが取りやすいから、などなど

購入をお考えのお客様、売却をお考えのお客様、共にお問合せがある月なんですよね

そういうわけで、令和1年の締めくくりです

体調に気を付けて、年末まで一生懸命頑張って参ります！

では、本日はこのへんで・・・

前橋市☆上野総社神社

皆様、こんにちは♪伊藤です

日ごとに、寒さが増してきましたが、

体調など崩されていませんか

乾燥も気になる季節ですので、

しっかり予防していきたいですね

自宅近くの『上野総社神社』では、

境内の紅葉がとても綺麗に染まっていました

最近では、七五三の参拝者でとても賑わっておりましたが、

初詣は毎年、多くの参拝者の方で長蛇の列となっております。

月に一度、骨董市なども行われていたりしますので、

ご興味のある方は、是非訪れてみて下さい

さて、ティーアールプランニングでは

群馬・埼玉を中心に戸建の新着物件が

続々と入荷してしております

是非弊社ホームページもチェックして

みて下さいね

群馬の観光名所

こんにちは！

新井です。

最近は朝、晩かなり冷え込むので体調管理気を付けないとですね！

先日お休みの日に丸沼高原の方に行ってきました。

丸沼高原と言えばスキー場ですが、今の時期も紅葉が綺麗でお勧めスポットが色々あるのでお勧めですよ！

まずはその名の通り

丸沼！

日本観光地百選湖沼の部、なんと1位とのことです！

すごいですね～！！

ちなみに沼と湖の違いは深さらしいですよ！

知らなかったです(;^ω^)

こちらは吹割の滝です！！

テレビでは見たことがあったのですが生で見るのは初めて！！

かなりの迫力です！

自然の力ってすごいなと思いました！

まだちょっと早かったのですが紅葉も綺麗で来週にはもっと綺麗になると思うので是非、遊びに行ってみては如何でしょうか～？

群馬県内にもまだまだ知らない魅力的な所があるなと感じた僕の休日でした(*´ω｀*)

売却物件、続々と！

こんにちは！堀野です

あっという間に11月に入りました！そして来月は師走・・・

本当に一年早いものです。さてさて10月は売主様より

売却物件をお預かりする機会が多い月となりました。

有難いことでございます。↓↓↓

高崎市内から埼玉県深谷市・本庄市と　中古物件を４件お預かりし

商品として市場にお出しすることが出来ました。ご興味ある方はお気軽にお問合せ下さい♪

本庄市日の出中古の売主様は、以前（2年前くらい）に私が本庄市内でお住替えを手伝わせて

いただいたお客様のご紹介でした。どの業者さんに頼もうか思案して相談したところ

私の名前をご紹介くださったとの事でした。本当に有難いことです。

お客様の大切な財産をお預かりし、管理・売却する責任を改めて感じた10月になりました

不動産を売りたいなあ、と思ている方がいらっしゃいましたら、一度ＴＲにご相談ください。

朝・晩、だんだん冷え込んできました。皆様、お身体には気を付けて！

令和元年もあと2か月です。頑張っていきましょう！　ではでは。

不動産　売却　☆part2☆

売却査定から完了までの流れ

土地・不動産を売却したいお客様がやるべきことを一連の流れにしてご紹介します。実際に売りに出す場合、どのよう流れで契約まで進めていくのか見ていきましょう。

◆ステップ１　情報収集及び売り出したい不動産の価格相場チェック

不動産会社や買主にいいようにされないためには、売主側もある程度の知識をもっておくことが大切です。
一般的には売りたい物件と近しい条件をネットから情報収集をして相場観を把握しておくことが良いとされており、主にチェックすべき点は以下になります。
・間取り、立地、物件までのアクセスや築年数などが似ている売り物件を探して価格を確認
・国土交通省より公表されている時価を確認する

また、路線価で確認するというパターンもありますが、路線価で価格を見る場合、地方になりますと、路線価より実際は価格が低くなってしまうケースがあります。
逆に都心の場合は路線価よりも３倍になるケースもあるため、あまり参考にならない可能性があります。そのため、地価を確認したい場合は『公示地価』を参考にしたほうが良いでしょう。

◆ステップ２　査定依頼をする

「不動産会社を選ぶ際の注意点」でも説明させて頂きましたが、査定の見積もりを取る際に損をしないポイントは『複数社から相見積もりを取る』ということです。ただし、査定をしてくれる会社によって価格の出し方が異なります。途中でもご紹介しましたが、法外が高値査定を出す悪質業者に御注意ください。

【一般の売却査定で出す場合】
「市場価格」と言われる、所謂ネットで検索すると誰でも閲覧することが可能な売却価格を出します。

【ティーアールの売却査定の場合】
媒介価格（一般に売出す価格）・処分価格（売り急ぐ場合の一般処分価格）・買取価格（業者（宅建業者）が買取値段）の三段階査定価格をお出しします。

前者の「市場価格」ですと、一般査定で査定された価格からさらに下がる場合があり、いくらで売れるという確定した金額が言えません。処分価格は最悪売れるであろうの想定価格です。買取価格は不動産業者が修繕後再販を行うに中る想定仕入価格です。買取価格は市場価格と数百万円の違いがあります。これは大きいでしょう。ですので、少しでも高い会社に売ることを考えましょう。しかし、担当者とのやり取りでストレスの問題を考えた時、対応が良い会社に売りたいものです。価格差の程度

にも依りますがば、担当者の印象が良い不動産会社所を選んだほうが良いでしょう。
一方、不動産のティーアールでは、お客様が買取御希望の際、提示した金額で必ず売ることができますし、何月何日に決済というのが決められるため、明確なスケジュールをもって売却されたいお客様の場合は、非常に動きやすくなります。

不動産のティーアールに買取業者紹介依頼するメリット
・瑕疵担保免責ができる（雨漏りがあったとしても業者が買い取っているのでお客さんが対応する必要が無い）※但ケースに依る
・業者が購入する値段が確定しているので、相続後の分割協議が決まる
・広大な土地を所有している方でも査定が可能
・再建築不可の物件でも引取りが可能
・提携の相続専門の税理士事務所依り、空き家の特例が使えるなどの相続対策のアドバイスができる
・底地や借地権についても取り扱い可能
・提携司法書士事務所もあるので、登記のスムーズに対応できる

また、不動産のティーアールの場合は担当者が各不動産会社へ連絡を取り、お客様の不動産を最も高く買い取ってくれるところを探します。そのため、窓口も一つで済み、複数社への相見積もりも取れることになるので、売却を検討される際にはおすすめ致します。

◆ステップ３　価格決定→売却先の検討→契約→決済時期を決める

複数社の見積もり査定を比較し、納得のいく不動産会社と契約を進めます。（場所によっては測量を行うケースもあります。）

また、決済時のタイミングで本人確認書類が必要になります。

◆ステップ４　売却活動

購入を希望されているお客様の立ち会い（空き家や土地の場合は必要ありません。）また、一般的にはこのタイミングで清掃や残置物の撤去をし、売主がキレイにしておきます。
※不動産のティーアールの場合、売買契約の後に媒介時はティーアールが、買取時は買取った業者が清掃等を行います。

◆ステップ５　売買契約

仲介業者・売主・買主の３者がそろって行います。不動産のティーアールの場合、３者間の契約完了後から引き渡しが完了する前までに、一般の媒介の際はティーアールが、業者買取の際は買取った業者が掃除や残置物の対応を行います。
◆ステップ６　引き渡し

無事に物件を引き渡したら完了です！

不動産にティーアールでは、売却後の確定申告等、売主様に有利な手続についてもアドバイスさせて戴いております。

また、近年　相続により不動産を取得されたお客様からの売却査定のご依頼やご相談が増えております。

不動産のティーアールは、「相続したけれど住む人がいない」「管理や固定資産税を考えたら、売却して現金化したい」などのご相談や、売却したいが建物の老朽化や、または荷物がたくさん残っていて、処分に困っておられる方などから、さまざまなご相談をお受けしております。不動産はただ持っていても維持費がかかりますので、不要ならば売却を検討されることをお薦め致します。

相続不動産に限らず、不動産の取引には必ず「登記」と「税金」の問題が関わってきます。また、不動産を売却するには、仲介する不動産業者も必要になります。
不動産のティーアールでは、「登記」と「相続」を専門とする「司法書士」「弁護士」また税金対策に強い「税理士」とタイアップし不動産の売却手続きをサポートさせていただいております。

相談につきましては総て無料にて承っております。また、「売却査定価格(売却相場)だけでも知りたい」「所有不動産の運営(賃貸)を検討したい」とお考えの方、無料にて、査定・運用御提案を行わさせていただいております。

「空地」・「空き家」問わず、お気軽にご相談下さい。

お電話・ファックスでも、ホームページのお問合せからでも、どちらからでも結構です。

まとめ

不動産を売却する場合は、そのケースによって気をつけることが異なります。
住宅、ローン残債が残っている場合、相続した不動産の場合、賃貸中の場合などでそれぞれ注意点が異なりますので、一概に売却のノウハウは言えません。

まずは地元で誠実な良い不動産屋を見つけて、適切な査定をしてもらうことから始めましょう。
またそのためには、購入時に売却の可能性も考えて良好な物件を選ぶことも大切だと言えるでしょう。

是非、不動産のティーアールへご相談ください

HAPPY　LIFE.....

不動産　売却について　★part1★

こんにちは

台風が去ったら一気に冬が始まりそうな気温になりましたね

秋の紅葉も好きですが、雪山はもっと好きです

冬に向けて風邪をひかない様、いっぱい食べて、程よく運動して今から体力付けましょう

さてさて、今日は〔不動産　売却〕についての流れ・ポイントをお話したいと思います。

１．依頼する不動産会社を選ぶ

不動産を売却する場合、自分自身で買手を探すこともできますが、親戚や知人に限られ、広く購入者を募い希望価格で売却することは難しいでしょう。
不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることができます。いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。

不動産会社と聞くと、駅前で物件の情報をたくさん張り出している小さな店舗。あるいはテレビなどで宣伝している大手の不動産会社をイメージする人もいでしょう。どちらも業種としては同じ不動産会社なので、どちらに売却を依頼してもかまいません。大手は店舗や人員が多いので、手持ちの物件情報や顧客リストが豊富な面があり有利に売却できる場合があることも確かです。
一方、中小で地元に根付いて営業している場合は、大手にはない物件や顧客の情報を持っていることが多く決まったサービスメニューなどがなくても、担当者がきめ細かく対応してくれる等のメリットがあります。

買い換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売却も併せて依頼すれば、売却できることが購入の条件のため、売却活動に力を入れてくれます。

また、自宅などに売主募集というようなチラシを入れてくる不動産会社には、そのような物件を求めている買い希望顧客がいる可能性があります。

一般的には上記のようなことが言えますが、売却を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行ってくれます。最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、信頼できる会社だと思ったら、その不動産会社にお願いすればよいでしょう。

２．売却活動の流れ

売却を依頼する不動産会社が決まったら売出し金額を決定し、不動産会社と媒介契約を締結し、正式に売却活動の依頼をします。

まず、不動産業者に物件の相場等を考慮した査定を行って貰います。不動産業者は査定金額の根拠を掲示したうえで査定額・売却条件を掲示の上、売出価格のアドバイスを行います。不動産業者と相談し売主様が売却価格・
売却条件を決めます。
※売出価格を決めるのは、所有者である売主様です。不動産会社の査定額で売りに出さなければならないわけでは有りません。査定額はあくまでも参考にしていただき、不動産会社と売主様が相談の上、売主様が決定します。
※売主様は「少しでも高く売りたい」のが心情です。その心情に付け込んで、自分が売却依頼されたいばかりに、あえて実際の相場よりも過度に高い査定額を掲示し「このお値段で売れます！」と勧誘する悪質な不動産会社がいるので注意してください。悪質業者に依頼し相場より大幅な高値で売出し、当然売れずに価格を下げ、時間ばかり過ぎ、結局売れたのは当初査定当時の相場を大幅に下回ってしまった･･･といった被害を被ってしまったお客様が多数いらっしゃいます。

ちなみに、弊社の場合、お客様の売却希望スケジュールに余裕がある場合、まず「一般に募集し高めの価格設定」で市場へ売りに出します。それでも売ることが難しければ価格を下げたり、さらに、途中で業者買い取りに切り替えたりするといった柔軟な対応も行っています。「より早く＆より高く」売却する為に、悪質業者に御注意ください。

相続や税金の問題が絡んでいると、売却額では得をしても、税金の部分で後から大きな損をしてしまう可能性があります。不動産を売却すると通常、多額な税金が取られてしまいます。少し工夫をしておけば、大きな節税ができたというケースも少なくありませんので、不動産会社に相談しましょう。

売出価格が決まりましたら、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、きれいに見えるように清掃しておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

３．売買契約

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
続いて、融資特約についてです。売買契約を締結した後、買主が住宅ローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これを融資特約といいます。個人間取引において融資特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きが必要となり、不動産会社に依頼を行って貰います。
そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。
引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

４．物件を引き渡す

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。これらの手続は不動産会社が代行して行ってくれるのが慣例です。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要ですが、こちらの手続も不動産会社が代行して行ってくれるのが慣例です。

以下、おさらいとして、売却査定から引き渡しまでの流れをまとめてみましたので参考になさってください。

つづく・・・・・