不動産お役立ち情報！
1966年6月29日の午前3時50分、台風４号の影響で米国アラスカ州アンカレッジで足止めを余儀なくされていた若者４人が、日航機"MATSUSHIMA"で予定より大幅に遅れて羽田空港に到着しました。
彼らグループの名は「THE BEATLES」。長旅の疲れを見せず、ハッピを着て手を振りながらタラップに姿を現したこの時の様子は、今でも時より目にするほど有名なシーンになっています。
日本だけでなく、世界的にも異常なほどの人気だったビートルズのコンサートチケット。日本では、はがきによる抽選で販売され、３日間の日程に対して２１万枚近くの応募があったようです。その人気にあやかろうと、日本航空と協同企画のタイアップで、東京－大阪間、東京－福岡間、東京－札幌間の航空券と入場券がワンセットになったツアーが企画されました。このツアーには東京から大阪または福岡、札幌まで行って、飛行機で東京まで戻ってくるということを前提に申し込んだ熱狂的なファンもいたようです。
ちなみに、その時の会場が日本武道館。当時は「日本の武道の伝統を損なう」として、日本武道館の使用について散々もめたとか。この事に象徴されるように、彼らの来日は、ひとつの大きな事件だったと言えるようです。
と言うことで、たまには若き日のお気に入りのＢＧＭを聞きながら休日を過ごすのも素敵ですね。
今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞
「東京カンテイが“東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告”を公表」
この報告は、不動産専門の情報サービス会社、㈱東京カンテイが宮城県内の分譲マンション全1,460棟の被災度をまとめたもので、「被害なし」は50.5％と、約半数のマンションに被害が認められず、被災したマンションは相対的に少なかったことが分かった。
＜トレンド＞
新耐震・旧耐震の比較では「小破」、「中破」ともに旧耐震の被災割合が高く、「大破」も旧耐震物件の 1 棟のみだった。直下型地震だった阪神・淡路大震災では、旧耐震マンションの 3.4％が「大破」判定されていることを考えれば、被害を受けたマンションは僅かな棟数に留まっていると言える。
今回、唯一「大破」認定されたマンション（1976年竣工）は宮城野区にある。同区は震度 6 強だったことに加え、70 年代前半に竣工したマンションも多い。
一方、震度 6 弱を記録した青葉区、若林区、泉区では、被災状況に違いがあり、青葉区と若林区は「被害無」がともに 50％を超えているのに対し、泉区で は35.3％と低く「小破」 20.9％ 、「中破」3.6％と他の2 区と比べ高くなっている。
また、泉区では旧耐震マンション（3 棟のみ）には被害が出ておらず新耐震マンションで「小破」21.3％、「中破」3.7と、他地域と比べて被災度が高い。同区は河川や湖沼が点在しており、建物の耐震基準の違いよりも、地盤の固さや土地の形状の違いが被災度に影響しているものと考えられる。
太白区は震度 5 強であったが、被災状況は、震度 6 弱の若林区よりも悪く、「被害無」は 43.5％に留まっていて、こちらも泉区と同様に地盤や土地の形状の影響を考慮する必要がある。
報告では、建物の耐震状況に加え、建物が建っている場所の重要性が再確認されたと言える。
今月のトピックス!! なんでもＱ＆Ａ
前回は特集でお休みでしたが、今月からは４月に続いて、不動産取引に関するトラブル事例を取り上げていきたいと思います。
もちろん、多くの取引は安全に問題なく行われていますが、なかにはトラブルに発展してしまうケースもあります。
ここでは、そうならないような注意点を挙げながら、実際に起こり得るトラブルについて考えていきましょう。
トラブル事例 ２
「自宅を建て替えようとしたら、今の大きさの家は建てられないと言われてしまった。」
トラブル発生状況
中古住宅を購入してから８年、建物の築年数も20年を超えているし、そろそろ子供も大きくなってきたので、思い切って建て替えようとハウスメーカーと相談を始めたところ、「今の建物と同じ広さの建物は建てられない」と言われてしまいました。具体的には今よりも約10㎡も小さくなってしまい、６帖一間分の広さが減ってしまう計算です。
これだと、子供たちの部屋と広めの寝室に趣味の部屋という楽しみにしていた構想を考え直さなくてはならず、がっかりです。
家族の理想の間取りを実現するには別の場所に買い替えるか、現状の建物を活かして大幅なリフォームで対応するかしかないと言われました。理想の間取り優先か、それとも我慢か… 思わぬ出来事に困惑するばかりです。
原因
現状の建物が現在の法令などに適合していない状態になっている可能性が高いようです。この内容は、購入後に法令が変わった場合を除いては、不動産業者に義務付けられている重要事項説明で説明しなければならない事項ですので、不動産業者の説明不足か調査ミス等が考えられます。
このような既存不適格の建物になってしまう原因は大きくはふたつあります。
ひとつ目はいわゆる「違反建築」。建物の建築面積や延床面積には様々な規制がかかります。敷地面積に対する建物の建ぺい率、容積率の制限がその代表的な例ですが、その他にも前面道路の幅員が4ｍ以下の場合などは、所有地の一部を道路部分と同じように考えなくてはならないなどの制限があることもあります。
違反建築とは、それらの制限を無視して、制限を超える大きさの建物を建ててしまうことです。残念ながら、なかにはこういった建物があり、中古として売買されることもあります。また、新築当初は問題なくても、購入後に所有者の方が、増築などによって建てた部分が制限を超えてしまうような場合も大きな意味ではこれに該当します。この場合は、登記簿上の建物面積変更をしていないことも多く、売買の際には、正確な物件調査が要求されます。
ふたつ目は、前述にもある購入後に法令が変わってしまったケース。購入時に、あらかじめ計画されていれば不動産業者からの説明等がありますが、後から法令が変更されるということも無いことでありません。
また、こういうケースは、分譲マンションでも起こりうることですが、マンションは建て替えという問題がすぐには起こらないため、戸建ほどの大きな影響はないと言えます。
予防策
前述のとおり、中古物件で、その建物面積が現状の法令に反する状態になっている場合は、売買契約前の重要事項説明において不動産業者から説明されることになっていますが、その際にいくつか確認しておく必要があります。
まずは、売買される敷地の面積。当たり前の話のようですが。登記簿上の面積と実際に測量した時の誤差があるのかないのか。前面道路から敷地に対して制限があるかどうかなど、意外と見落としがちな内容です。
次に、建ぺい率と容積率の制限。ご自分が住みたいエリアの住環境にも大きく影響するこれらの規制は、物件を見学する際にも確認しておくのが必要です。
あなたはどっち？ 季節の花
紫陽花、花菖蒲、そして薔薇の見ごろも始まる頃でしょうか。
季節の花は私たちの心を癒してくれます。
ところで皆様は、お部屋に花を飾りますか？いわゆる「生け花」や「フラワーアレンジメント」などの本格的なものや、ちょっとした一輪挿しなど、お部屋に花があるとだいぶ雰囲気も変わってきます。
今回は、部屋に飾る「季節の花」について触れていきたいと思います。
《習慣にはなっていない》
普段、あまり花を飾らない人にその理由を聞いてみると「水替えなどの手間が面倒で、すぐに枯れてしまいそう」「高い・もったいない」「飾る場所がない」という現実的な答や「花を飾る気分的、時間的な余裕がない」という感情的な部分を原因とする答えが返ってくるでしょうか。
いずれにしても、部屋に花を飾るのが習慣になっている方は多くないのが現実のようです。
《部屋も綺麗に？》
花はそれを見ると「綺麗」「可愛い」などの刺激や癒しを与えてくれます。ちょっとした時間に花が目に入ると、気分転換にもなります。また、その香りは「リラックス」した気分や「落ち着き」を与えてくれます。ハーブティーやアロマなど多くの場面で、花の香りが使われているのは、その効用が証明されている証しでもあります。
そして、部屋に花を飾る意外な効用は「部屋が綺麗になる」ということかもしれません。
リビングのテーブルや窓際に飾られた花の周りに、雑然とした雑誌や小物は似合いません。実際に花を飾ると部屋を綺麗にしようとする気持ちが高まるという調査結果もあるようです。
まずは一輪挿しから始めてみてはいかがですか？
ことば 《事業用借地権》
平成4年8月1日に施行された借地借家法で創設された定期借地権のひとつ。専らが事業用の建物の所有を目的とし場合の借地契約です。契約期間は10年以上50年未満と決められています。
この契約期間は、平成20年1月1日に借地借家法が改正された時点から採用されたものです。その前までは、10年以上20年以下(改正前の借地借家法24条)でした。事業用借地権は、ガソリンスタンドやロードサイドショップなどで幅広く使われており、土地所有者が店舗などを建設してこれを賃貸する建物賃貸方式に比べると、土地所有者にとって、建物投資や借入金返済の事業リスクを負わずに地代収入を得ることができるというメリットを持っています。改正前は、借地権の存続期間（借地期間）が10年以上20年以下に限定されており、従来から問題点とされていました。事業用借地権の借地人は、借地期間の満了時に、建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければならないという決まりになっていています。従って、改正前の事業用借地権を利用する借地人は、どんなに長くても20年後には、建物を取り壊して更地にして土地を土地所有者に返さなければなりませんでした。
一方、建物の税法上の償却期間は、多くの場合20年を超える長い期間に設定されていますので、建物を取り壊すときに、会計上の除却損を計上しなければならず、土地を借りる企業等にとっては、大きな障害となっていました。平成20年の改正によってこの点が大きく改善されました。
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