住宅新報1面 に掲載されました
１１月２日の住宅新報１面に掲載されました。
見難いと思いますので、自分の所だけ転載致します。
『アジアの時代を先取り
「巣立つ人」最後の登場人物は、１１月に会社を設立する岡元幹夫氏。３大メガバンクに属する元銀行マン。安定した職にありながら不動産投資コンサルタントの道を志したのは０７年ごろ。社名は東京エステートバンク（東京・南青山）。
「主に中国、台湾などの海外投資家向けに日本の収益物件の取得、管理、税務手続きを代行・サポートする会社」だ。実は、同氏は既に「東京大家スタイル」のブランドで国内投資家に対するコンサルティングや物件管理業務を行ってきた実績を持つ。
新会社は、新たな顧客となる海外投資家が、日本への不動産投資に関する実務の一切を任せる窓口となる。いわゆる投資のためのワンストップサービスを１１月から開始する。そのため、台湾・北京・上海語の精通者をパートナーに加えた。
同社は売買取引を行わず、投資家には提携先の不動産会社の物件を紹介する。管理も同社担当エリア以外は提携先に委託する。従って、売買契約書や重要事項説明書などの翻訳サービス、賃貸に出す際の契約書やごみ出しルールなど解説書の翻訳、入居時説明、退去時立会などの通訳などが不動産会社や管理会社向けの主要サービス（有料）となる。』
今回一緒に事業を行う仲間は、ここ最近、大家として活動していた中で知り合い、共感できた方々です。
知り合ったきっかけはバラバラで、目的も今回の事業と異なり、このような展開になるとは全く想像していませんでした。
縁というのはどう進展するか分からないものですね。
先日、ある大家さんの結婚式に招かれました。
２次会も含めると数十名の大家さんが参列致しました。
司会進行・受付、そして式で流した新郎新婦の紹介ビデオ作成も大家の友人が行いました。
結構、感動の式でした。
大家という共通の接点を通して、プライベートでもアットホームな交流ができることは素敵なことだと思います。
大家さんというのは、各々は独立した不動産賃貸経営者です。
最終的に責任は自分が負うことになります。
でも、積極的にポジティブに活動していれば孤独ではありません。
不動産経営に限らず、一般の事業会社でも言えることです。
自分は銀行員時代に友情で結ばれて助け合う企業の経営者の方々を見てきました。
孤独と思われる方は、自ら心を閉ざしている方が多かったと思います。
経営というのは、他の個人・法人と交流して、そして信頼・信用を得て、初めて成り立つものです。
専門分野のサラリーマンとかでしたらありかもしれませんが、心を閉ざして孤独な経営者では成長は無いでしょう。
皆さんもぜひポジティブに積極的に交流していただければと思います。
但し、不動産賃貸経営は慎重に、そして緻密にお願いします。
自分もこれからも大家さんとしての交流を楽しみつつ、皆さんの幸せの一助になる活動ができればと思ってます^^
不動産の法人化① （最近の税制の動き）
ジェービルです。
昨日は、「東京大家の会」オフ会を開催。
大家さん、土地家屋調査士さん、管理会社さん等交えて、時間無制限飲み放題でしたので、
夕方から６時間通しで、飲み語りました。
普段ブログ等では絶対書けないコアな内容も多かったです。
いつも思いますが、大家さんの飲み会は話が尽きないです。
参加者の皆さんお疲れ様でした。
昨日のオフ会でも一部話題に上がりましたが、、最近の政府税制調査会の動きを
見ていると、大家さんにとって影響が大きいことが多いです。
＊内閣府ホームページ参照
１.所得税
所得税は、税を調達する能力が落ちている。
高所得者ほど負担が大きい累進性を強化して、再分配効果を強めるべき。
累進性を強める方法としては、<span style="color:#ff0000">サラリーマンの給与所得控除に上限を設け、
高所得者からの税収増を図る考えでほぼ一致</span>。
また、「配偶者控除」や「扶養控除」の見直しも議論。
→これは、「こども手当」も絡みそうです。
所得税最高税率４０％の引き上げも賛否が分かれる。
→実際に最高税率を上げても、税収増にはあまり結びつかないです。
ただ、消費税税率アップの前に、マス層の不満感を和らげるために
実施するかもしれませんね。
２.相続税
（１）あるべき基礎控除の水準
・ 20 年近くに及ぶ地価下落を踏まえ、高止まりしている基礎控除の水準をどのように
見直し、資産再分配機能を回復させるか。
・ 低下傾向にある課税割合（平成20 年：4.2％）をどのように是正するか。
（２）税率構造
過去の累次にわたる改正における、①最高税率の引下げ、②税率区分の削減、
③ブラケット幅の拡大に伴い低下してきた相続税の資産再分配機能を
どのように回復させるか。
（３）死亡保険金・死亡退職金
死亡保険金・死亡退職金の非課税措置について、課税ベースの拡大を図る必要性や
制度の趣旨の今日的意義の低下を踏まえ、見直すべきではないか。
様々な金融商品が相続財産に含まれている状況の中、死亡保険金についてだけ
他の商品にはない特別の取扱いとなっていることを、課税の中立性の観点から
どのように考えるか。
死亡保険金については、自分も相続税を絡めて、生命保険に入っています。
相続税の課税対象が広がるならば、アパートローンの団信の活用強化も
検討せねばならないです。
３.法人税
法人税率の引き下げをめぐっては、菅首相が２０１１年度の税制改正議論において
引き下げ方向で検討するよう指示していることを明らかにしており、海江田担当相は
「税率が下がることになると思う」と踏み込んだ発言をしています。
ただ、最近の報道を見ていると財務省と経済産業省の駆け引きが激しそうです。
ますます法人化の巧拙が不動産賃貸経営にとって重要になってきそうです。
不動産コンサルティングをしていても、この質問が多くなりました。
また掘り下げて書きたいと思います。
ディープインパクト
今週は、賃貸住宅フェア、そしてコンセプト型シェアハウスＰＪの打ち合わせ、不動産業ＩＴ新スキームセミナー、不動産起業塾住宅新報本多論説主幹講師のお話しと不動産業界情報について幅広くインプットしています。
数年後の業界の状況は、大きく変化すると痛感しています。
その中でも、一番衝撃を受けたのが、長嶋修さん のブログでも紹介されていた行政刷新会議の規制・制度改革分科会でまとめられた第一次報告案。
内容としては、
まず【都市中心部の容積率の緩和】です。
これは、職住接近や郊外開発の抑制の視点で
「・社会的費用の高い郊外開発抑制のためのインセンティブとして、郊外の緑地等から都市部へ容積率を移転可能とすることは、効果的であり、乱開発や不正行為等を防止する措置を講ずることも含め検討すべき」
また、
「・老朽建築物の建替えは、耐震性・環境性能の向上、バリアフリー化など高齢化社会への対応の面でも促進すべき問題であり、そのインセンティブとして容積率の緩和を検討すべきである。」
さらには
「・日影規制について、近隣住民が補償等の代替措置で了解するのであれば、指定容積率まで建築可能とすることを検討すべき」
これらの事項に対する解説は長嶋修さん のブログをご参照ください。
総じて、街の中心部の空間の有効活用が図られる政策です。
逆をいえば、郊外には厳しくなる政策です。
不動産の動向については、政策に大いに左右されます。
平成バブルの崩壊のきっかけの一つとなった不動産貸出の総量規制。
当初、マスコミは、さほど取り上げていませんでした。
でも、銀行で融資担当であった私は、これは大変なことになると現場で実務を通じ心配が膨らんでいったことを覚えています。
既存の状態を大きく変えるディープインパクト。
最初、発見するときは、ほとんど分からない小さな事象です。
人口が減り、既存の道路・水道等のインフラの維持もままならなくなっていく今後、地方・郊外のコンパクトシティ化の流れは早まっていくでしょう。
そこで、発表された行政刷新会議の規制・制度改革分科会でまとめられた第一次報告案。
その流れを具体化していくものだと自分は考えています。
１０年後、２０年後、取得した不動産の周辺がどう変化していくか予測することが、今後、さらに重要になっていくでしょう。
そうなる前に売り抜ければいいやという、出口戦略もいつまで通用するか分かりません。
横山成人さんのブログで紹介されているグーグル不動産しかり。
それ以外にも、不動産に限らず、どんどん情報やノウハウは瞬時に普遍化していくと思われます。
もちろん活字や画像、データでは掴みきれないノウハウが大家業にはあります。
不動産は<span style="color:#ff0000">リアル</span>エステートです。
バーチャルでは分からない、リアルな人の付き合いや、物件のデューデリ、維持・運営のスキルを磨くことが、今後、大家さんとして生き残っていくポイントだと思っています。
賃貸住宅フェア
昨日は、賃貸住宅フェアに行ってきました。
ホワイトベースでお世話になったモダンアパートメントさんのブースです。
会場では、旧知の多数の方々とも短いながらも、ご挨拶。
セミナーもいろいろとあちらこちらに駆けまわって聴いていました。
夜は、主催した大家の会合同懇親会。
当初、３０名で予定していたのが、何度か枠を増やしまして１００名で締め切り。
当日は、昨年お世話になった鈴木ゆり子さんや木内淑規さん、他の方にも飛び入り参加頂き、最終的には１１０名を超えました。
いろいろご準備頂いた共同幹事のＮＯＲＩさん、お手伝い頂いたｈａｒｕｃｈａｎさん、ちくりんさんには感謝です。
いたらぬ点が多々ありまして、ご迷惑おかけいたしました。
でも開催したことに謝辞を頂き、やって良かったと思っております。
自分も楽しめました。
ご参加頂いた方、本当にありがとうございました(^O^)/