久々にブログ更新させていただきます！！
今年の、繁忙期は、かなり動いております、
オーナー様方々、
不動産業者の中でも
今年は、ここ数年ないぐらい動いていると
皆さんおっしゃっています。
とてもありがたいお話である反面、なかなか帰宅できず
繁忙期終われば、家族サービスしないといけないなあと
思うだけでいつも終わってしまう
ＴＭファシリティーズスタッフです。。。
弊社では、この繁忙期オーナー様のご理解・ご協力のもと
たくさんのお客様にお部屋を借りていただいております。
ありがたいかぎりでございます。誠心誠意
管理させていただきますので
今後とも末永く宜しくお願い致します！
空室問題で困っているオーナー様からの
ご相談も頂戴しております。
繁忙期に、入居者が多数退去され、原状回復工事も
行う予定だそうですが、予算をかけれないので、
困っておられるという
お声をいただいております。
空室募集に対する考え方ですが
私は、空室以後、３カ月以内にお客様に借りていただけるように
プランを考えオーナー様へ提案させていただいております。
３カ月以内に決まれば
問題はありませんがきまらなかった場合、
家賃が４万円と想定すると
合計１２万円の機会損失となります。
３カ月後に、家賃を下げる提案をすれば、最初の募集段階で、
リスクも説明した上で管理会社は
オーナー様に提案すべきだと私は思います。
たとえば、募集段階で１０％値引き設定し、
３万６千円で募集すれば、
同条件で募集するより
決定率は格段にあがります。しかし良い側面の裏側には
悪い側面もあります
１０％値下げし、５年居住された場合
４０００円×６０ヶ月＝２４万円のロスがでます。
一概に言えませんが、家賃を値下げしだすと、
値上げが難しくなる傾向にあり,
お客様の層も低下します（クレーム・滞納・原状回復時のトラブル等）
管理会社は、競合マンションの動向・近隣の
新築物件の建設を加味しながら、
オーナー様の物件が同条件で決まることが難しいと
判断すれば、上記の２４万円を
従来の原状回復工事プラス
付加価値として施工提案するのも手だと思います。
２４万円あれば、ウォシュレット施工
電熱コンロからＩＨヒーターへ変更
洗面化粧台交換
ＴＶモニター付インターフォン等、
など設備をリニューアルできます。
建物の資産価値も向上しますし、同条件で
募集するので入居者様の層も維持することができます。
また、長い間住んで頂いているお客様にも上記施工を
してあげてもよいと思います。入居者さんはもちろん
喜んでいただけますし、相当な理由が
ない限り解約することなく
居住してもらえると思います。
設備グレードもあがりますので、オーナーの
資産価値向上につながります。
部屋を決めるという考え方も大事ですが、
現在住んで頂いているお客様に長く居住
していただけるようにマンション管理をすることが
実は、
一番大事だと私は思います。
管理会社は、オーナー様の物件で、利益をだす
という考え方ではなく
オーナー様の物件資産を
向上させ喜んでいただき、入居者様には
快適に住んでいただくことによって
管理会社は利益を
だせるのだと私は思います。
これはすべてのビジネスに共通して
言えることであると思います。
ＴＭファシリティーズスタッフ