備忘録として保有銘柄を残しておくのも良いかと思い、久しぶりに日記書いてます。
個別株は数が多いので、今回はJ-REITの紹介。上場57銘柄中16銘柄を保有中。去年は値下がりが続いていたものの、既に底打ちしており、若干高くなってきましたが、2025.06.17現在の57銘柄平均利回りは4.83％です。高配当リートを複数保有すれば、今でも利回り5％以上可能です。
総資産の5～10％程度をリートで運用するのは悪くない選択だと思っています。リート毎に投資配分および資産レベルが異なるものの、数銘柄買う程度なら、格付けAAの総合型で時価総額2000億円以上に絞れば選びやすいと思います。
保有銘柄は以下のとおり。利率は2025.06.17現在の時価評価利回りです。
総合型
8960 ユナイテッド・アーバン 4.61％
3462 野村不動産マスターファンド 4.83％
8972 KDX不動産 5.00％
8961 森トラストリート 5.10％
3488 ザイマックス・リート 5.58％
3468 スターアジア不動産 5.97％
最初に買うなら、規模が大きい総合型、利回りそこそこが良いでしょう。1銘柄だけ買うなら、KDX、もしくは野村不動産あたりが無難かも。森トラストはホテル比率高めで含みが若干少ない、ザイマックスはバランス良いけど規模小さすぎ、根動き鈍く格付けも劣る。スターアジアは高リスク運用、内容を見て納得できればその分利回り高い。
複合型
8956 NTT都市開発リート 4.76％
8966 平和不動産リート 5.92％
オフィス+住居の複合型だと、NTTが運用手堅く、含みもあるので長期保有してます。平和不動産は住宅比率48％、安定配当ながら利回り高いリートです。
物流施設型
3283 日本プロロジスリート 4.68％
3281 GLP 5.15％
3466 ラサールロジポート 5.25％
3249 産業ファンド（複合型）5.39％
日本プロロジスリートは格付けAA+で頭一つ抜けてますが、その分利回りは低め。個人的にはGLP押しで、次点ラサール。産業ファンドは複合型ながら、中身は産業施設と物流施設で近年物流施設を増やしているので、このくくりで見ていますが、プロロジやGLPと比較するようなレベルでないと思うので、今の利回りでの新規買いはないです。
商業施設型
3292 イオンリート 5.32％
2971 エスコンジャパンリート（複合型） 5.87％
イオンは名前のとおりイオンモールを保有、一部外国にも投資しています。エスコンジャパンは複合型ながら、現状は商業施設+底地なので、このくくりで見てます。エスコンは親会社(中部電力）含めコンプラ意識が低い企業と認識していますが、利回りは高いので考え方次第かと。
住居主体
8979 スターツプロ―シード 5.23％
8986 大和証券リビング（複合型）5.23％
優良な日本アコモやアドバンス・レジなど利回り4％以下まで高くなっていますが、スターツは資産規模や格付けが劣るため、5％以上の利回りです。昔は利回り高くとも、不透明感ありありの運用報告書でしたが、スターツのゴミ箱だからと思い長期保有してました。最近は中身変わってきたのを感じますが利回りも急低下。大和証券リビングは複合型ながら、住居72％+ヘルスケア施設なので住居系で見て良いと思います。利回りはスターツと同程度ながら、中身はこちらの方が上と思いますが、ヘルスケアは長期固定賃料となりがちなので、伸びしろ少ない気がします。
投資信託
日本株式･Jリートバランスファンド（NISAつみたて枠対応）信託報酬 0.209％
日経225と東証リート指数に50％づつ投資します。NISA積立枠を使ってJリートを買うなら、バランスファンドしかないのですが、2分散だとこれくらいしかありません。毎月2万円設定中なので、毎月1万円リート指数買うことになります。ちなみに東証リート指数の比率上位は、8951 日本ビルファンド、8952 ジャパンリアルエステイト、8953 日本都市ファンドの順になります。
その他
上記以外で検討すると、東証リート指数比率上位10位以内では、8954 オリックス不動産、8984 大和ハウスリートあたり。もう少し安く（利回りUP）なれば検討できるのは、3234 森ヒルズリート、3295 ヒューリックリート、大幅下落あれば 8955 日本プライムリアリティ良いです。
以上、参考になれば。
