マンションの価格を知りたいですか？
「マンションは管理で買え」とよく言われます。確かに、その考えは一理あります。
しかし実際の査定では、管理状況だけでなく、立地・階数・方位・専有面積・修繕履歴・市場動向など、さまざまな要素を総合的に分析して価格を算出します。
マンション管理士である私が、管理の重要性についての持論も交えながら、マンション査定の考え方を分かりやすく解説します。
１ そもそも「査定」ってなに？
査定とは、ひと言でいえば 「似たマンションがいくらで売れたか」を基準に、あなたの部屋の条件で調整して、妥当な売り出し価格を考える作業です。
査定の対象は、主に中古の居住用ファミリータイプマンションを対象にしています。
逆に、次のようなものは査定が困難な物件です。
- 定期借地権マンション（事例が少なく比較が難しい）
- 収益物件（投資用ワンルームなど）
- 店舗・事務所が中心の建物に併設された住戸 など
「売れる価格を当てる魔法」ではなく、説明できる根拠を積み上げて、納得しやすい価格を作る道具・手段というイメージです。
２ なぜ根拠が必要なの？（法律の背景）
宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介契約で価格について意見を言うとき、その根拠を明らかにしなければならないとされています。
だから、プロは「なんとなくこのくらい」ではなく、
- どんな事例（過去の成約）を使ったか
- 何を良い・悪いと評価したか
- どう計算したか
を、筋道立てて説明できるようにしています。
３ マンション査定の心臓部は「事例比較方式」
考え方はとてもシンプルです。
- 近い条件の成約事例マンションを1つ選ぶ
- 事例と査定対象の違いを点数で比較する
- 事例の㎡単価を基準に、点数差で価格を調整する
イメージとしては、テストの採点に近いです。
「駅近」
「向き」
「眺望」
「管理状態」
などを項目ごとに点数化し、合計点で比較します。
４ まず最重要：良い「比較相手（事例）」を選ぶ
精度は どの事例を選ぶかで大きく変わります。
事例選びの優先順位
- 同じマンション内の成約事例（これが最強）
- なければ 近隣・同種の別マンションの成約事例
- できれば満たしたい条件（ざっくり）
- 特殊事情のない通常取引（急いで安売り、買い進み等で相場とかけ離れていない）
- 成約時期は、できれば 過去1年以内
- 専有面積・階数・間取りが近い（例：面積差30㎡未満、階差10階未満、部屋タイプが近い）
- 最寄駅が同じ、築年差±3年以内、総戸数や階層も近いほど良い
やってはいけない比較
- 新築分譲マンションを事例にする
- 徒歩物件とバス物件を混ぜる
- エレベーター有りと無しを混ぜる
- 格（ネームバリュー）が違いすぎるマンション同士を比べる
ここを外すと、計算が正しくても結論がズレます。
査定は「計算」より先に「相手選び」が大事、ということです。
５ 査定プロセスは9ステップ
Step1：事例マンションを選ぶ
上で説明した「比較相手」を決めます。
Step2：基本情報をピックアップ
- 所在地、築年月、専有面積、最寄駅、総戸数、階数、管理費、修繕積立金など
- ここで大事なのが 専有面積の扱い
- 専有面積は「壁芯（販売面積）」で扱う
- バルコニー面積は専有面積に入れない
Step3：交通・立地は？
- 徒歩かバス利用か
- 徒歩分（徒歩1分＝80mが目安）
- 周辺環境（閑静、住商混在、住工混在など）
- 生活店舗が近いか、公共施設が便利か
Step4：住戸位置は？
- エレベーターの有無
- 所在階（最上階は加点）
- 方位（南は評価されやすい、北は下がりやすい等）
- 二面採光など「他面に開口部」があると加点
Step5：専有部分（部屋の中）の状態は？
- 室内の維持管理（リフォーム状況、傷み）
- 柱・梁・天井（天井高、梁の出方）
- ゆとり（収納、リビング・バルコニーの広さ）
- 騒音・振動（窓を閉めた状態で）
- 眺望、バリアフリー、専用庭など
Step6：維持管理はどうなってる
ここは“マンション全体の健康診断”。
- 長期修繕計画が適切か
- 管理費・修繕積立金の負担感
- 清掃・保守が行き届いているか
- 管理員の勤務形態（巡回、日勤、24hなど）
- 管理委託の形（全部委託が標準、コンサルがいない自主管理は不安材料）
Step7：敷地・共用部分を入れる
- 土地権利（所有権が標準、借地は下がる）
- 外観・エントランスの雰囲気
- 耐震性（新耐震か？旧耐震は税制度で不利になる）
- 省エネ性能
- セキュリティ、ネット対応
Step8：流通性比率で最終調整
ここが最後の現場感です。
点数計算で出た査定価格に、0.85〜1.10の範囲で係数を掛けて調整します。
簡単に解釈すると
- 売れやすいなら少し上振れ
- 売れにくいなら少し下振れ
とする仕組みです。判断材料は4つ
- 価格帯が売れ筋から外れていないか
- 需給（その地域に物件が多すぎる／希少か）
- 地域特性（知名度、売れ行きの速さ）
- その他（心理的に敬遠される施設の影響など）
Step9：査定結果と売却戦略
査定結果と売却時期を比較し
- チャレンジ価格
- 標準価格
- 売り切り価格
を決める。
６ ここだけ押さえれば、査定の見方が変わる。
最後に、知識ゼロの人が査定を受けるときの超重要ポイントをまとめます。
- 事例は何を使った？（同じマンション内か、近い条件か）
- 徒歩/バス、エレベーター有無は揃ってる？（禁則を守れているか）
- 室内だけでなく管理状態も見ている？（管理は価格に効く～）
- 流通性比率を掛けたなら理由は明確？（ここが説明力）
- 査定額は1点ではなく売出の幅で考える（戦略の話）
まとめ
査定は「計算」ではなく「説明できる根拠づくり」
- 近い事例を選び
- 事例とあなたの部屋を同じ物差しで点検し
- 差を点数で見える化し
- 市場の売れやすさで微調整し
- 戦略をまとめる
この仕組みを知っておくと、不動産会社の査定が「高い・安い」だけでなく、どこが評価され、どこが弱点なのかまで読み取れるようになります。
天神不動産は対岸目線ではなく、売主様とワンチームとなり、
- 戦略立案
- 売却計画
を策定します。