こんにちは。
畳クレープです！
韓国はさらに寒くなって今日なんか最高も最低も
マイナス…
最高がマイナス3度の世界線。
京都生れの私には耐え難いです
今回は契約の際のポイントについてお話します。
前回の方法などでここにする！と決めた後は不動産に行って契約ですよね！
待ちに待った契約ですが注意してほしいポイントが10個あります。
1．賃貸人の身元&登記簿謄本確認
登記簿謄本で確認すべきことは、
・建物の所有者本人であるか
・担保貸付はどのくらいになっているか
・賃借権、仮差押え、差押えがあるか
→ローンが多すぎると賃貸人が債務不履行すると競売にかけられる危険性があり賃借人が保証金を失う可能性があるため
必ずどういう人から店を借りるのかは理解したうえで契約をしてください
2．管理費について
日本もあるかと思うのですが、韓国にも家賃とは別に電気水道などを含んで
管理費として支払うようにしているところがあります。
大事なのは管理費がないテナントです
契約上は管理費１万、家賃は３万となっており聞いていた家賃４万とは同様なのですが実際は管理費がないのにわざわざ分けて契約したがる方がいるのです。
それはなにかといいますと大家さんの税金を抑えるため。
特に何個も建物持っている方なんかは節税しようと分けがちなんです。
もう少し詳しく話すと大家さんが払う税金は「家賃収入」にたいするものだからで、「管理費」は賃貸所得とみなされないため分けることで節税になるのです
では問題は借家人の立場で見たときに不利益があるのか。
これは正直大きな不利益はないものの、付加価値税が追加されてしまう場合もあるためそこは要チェックして納得の行かない場合は項目を分けずに契約する方向で話を進めるのをおすすめします。
また、実際に清掃·電気など建物の管理がなければ国税庁が不正と判断することが
あり、借家人は責任がないものの後々面倒なことが生じるかもなので管理されてるものがないのに管理費項目を作るのはなるべく避けたほうがいいかなと思います
3．水道代や電気代の確認
当然自分が使った分払うと思いますよね？これが案外違う場合も多いんです
私なんかもそうですが、横の美容室としたの工場と一緒に計算されてそれを何：何：何で払うのか
話し合いで決めて支払うのです。
後々知らなかったなんてならないようにはじめから確認しておいてくださいね！
4．駅近や開発地域、人気スポットにお店を構えた場合にすること
こういった場所はうまくいくと大家さんが再契約の際に家賃上げるって通告してくる場合もあります
法的に家賃の引き上げは現時点で最大5%まで可能なのですが、念のために話し合って契約書の特約の欄に
賃料同結または制限をかけておくと良いです。
★例として★
賃貸借期間中、賃貸料及び管理費は引き上げません。
更新時も賃料引上げ率は0%とします。
商店街建物賃貸借保護法上許容される範囲内でも賃貸人は家賃引き上げを請求しません。
→まあ借家人が希望する場合、10年間の契約更新要求権があるため10年もたてば物価は変わるものでここまでお硬い約束は
大家さんもしたくないと思うので
賃貸料引き上げ時、商店ビル賃貸借保護法上の上限(5%)以下としますが、
実際の引上げ率は毎年0~2%の範囲内とします。
このくらいで結んでおいてもいいかなとは思います
5．権利金保護条項を特約に入れること
無権利で支払わず店の契約をする場合もあるかと思うのですが、権利金(권리금)をもらって移転するなり廃業したほうが
当然良いので特約を入れてこそ出て行けと言えなくなります。
賃貸人は商店街建物賃貸借保護法第10条の4による権利金回収の機会を妨げないため必ず特約に記載してください
6．原状復旧の範囲を明確にしておくこと
これは韓国で最も多く紛争になる部分と言われています。
大家さんとの認識の差で、店をアレンジしてインテリアや施設を変えた場合もとに戻せと言われることがあります。
その場合、賃借人は入居当時の状態に戻さなければなりません。
これもですか？ということにならないように、できるだけ明確に書くことをおすすめします。
7．事業初心者は契約期間は最短にしておくこと
うまくいくとその場を離れたくないので長く契約しておきたい、もしくはもう一生その場でって腹をくくる方も
いらっしゃるかと思うのですが、個人的には2年ごとで十分かなと思います。
というのも初歩だと雰囲気や見た目に囚われて契約しがちで後々どうしてこの位置にしたのだろう…という
後悔が押し寄せてくる場合があるはずです。
私も個人的にコンビニが目の前で人もよく通るしいいかなと思った部分もあったのですが、
コンビニで買ったゴミを店の前に捨てたりデリバリーの人たちがタバコを吸ったりと運営してみて
マイナスな点に気づきもう少し他の場所も検討するべきだったかなと考えています
悪い点がない場所なんてないかと思うのですがその分お店は短めに契約しておくと移転するのにもいいかなと思います。
最近だと韓国の景気が悪いせいで出たくても出れない店の方々が多くいらっしゃるので勢いで
5年はするぞ！なんて契約をしてしまったら大変なことになるかもしれません。
その地域に事故でも起これば人は一気に来なくなりますから…
8．火災保険加入主体の確認
多くの場合大家さんが行う必要がありますが、テナントに押し付ける場合がありますため、
火災保険および建物保険は賃貸人が加入し、費用は賃貸人が負担するよう話しておくべきです。
ただしぶられる場合もあるので飲食の場合は念のために個人的にも加入することをおすすめします
9．事業使用目的変更の制限の確認
私の場合も建物に制限があってお店の上が普通に住民たちが住んでいる感じなので騒音を気にしていて居酒屋はダメとのこと。
事業がうまく行かなかったときに廃業にして新しいブランドにする店も多いかと思うのですが、ダメ！なんて言ってくるかもなのではじめからダメな業種は聞いておくべきです。
10．一般課税者の場合するべきこと
韓国でカフェを開くとなると事業者登録をする際に簡易課税者(간이과세자)にするのか
一般課税者(일반과세자)にするのか自分で選択しなければならないのですが、
一般課税者にした場合は家賃を払うごとに大家さんに税金計算書(세금계산서)を要請してください
メールで家賃送りました、税金計算書お願いしますって伝えると
勝手に対応してくれるため払った側が何かをしなければならないわけではありません。
これを契約の際に聞いておくべきなのは、勝手に簡易課税者だと思って対応してくれない場合も
あるかもしれないということです。
特に一般課税者の場合は以下のメリットがあります
・消費税還付(または納付税額減少)
・費用（経費）認定 →所得税/総合所得税軽減
・税務調査対応 安全
・法的権利保護
→特に付加価値税10％戻ってくるのと消費税還付または納付税額減少は大きいと思うので
必ず発行してもらうようにしてください。
※ちなみに簡易課税者のわたしは発行のお願いをしていませんがそれは年内の売上が一般課税者ほど高くないと
確信しているからです。
…
いかがでしたでしょうか？
ポイントは細かく言うと他にもあるのですがこの辺は抑えといたほうがいいと思うものを個人的にピックアップしてみました！
海外でのオープンは不安もあると思うので気になることや参考になった方はコメントいただけると嬉しいです
なんならお店に来てくれるともっと嬉しいです！笑
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