昨日、法人物件の契約、決済でした↓
大阪の売主様事務所にて、売主様、司法書士の先生、仲介不動産会社、私、で集合。
契約の流れ
仲介不動産会社から重要事項説明を聞き、その後ネットバンキングで売主様へ振込、売主様が入金を確認してハンコ押して契約完了。
司法書士の先生(登記費用)と委任状の手続きをし、その場で支払。
仲介業者様に仲介手数料をネットで振込。
当日のお金の動き
売主様への振込額
物件価格(土地、建物) 7,200,000
固定資産税(日割、343日) 25,285
4/23〜5/31までの家賃(相殺) -121,600
小計 7,103,685円
仲介手数料(不動産会社へ振込)
330,000円
登記費用(司法書士先生へ現金支払)
188,000
不動産取得税
(暫定、半年後くらいにわかる)
100,000
一年に一回
固定資産税 26,900
火災保険料(地震も) 53,000
月々家賃(9.6万)振込時に不動産管理料(5,280円税込)が引かれて入金
契約後半年ほどで不動産取得税の通知書が届くので納付する。
表面利回り＝年間家賃➗物件価格×100＝16%
実質利回り(約13%)↓
【家賃(1年分)-(固定資産税+保険料+管理料)】÷(物件価格+初期費用+不動産取得税)×100
借入をせず、現金で支払っているので経費を引いた家賃がそのまま口座に残っていきます。
現在中古戸建18軒保有。
毎月の家賃 907,000円、年間で1090万円。
年間経費は固定資産税(30万)と保険料(61万)、管理料(60万)くらい。
まぁ退去があってリフォームすることになると修繕費がかかりますが。。。
これが銀行で借入をすると、
印紙税
銀行事務手数料
保証会社保証料+手数料
抵当権設定費用+手数料
団体信用生命保険料
借入金利
などなど余計な費用がかかり、利回りが低くなります。
銀行の定期預金が高くても1.4%の時代(だいぶ高くなったね
)、実質利回り10%以上は御の字。現金はインフレで価値も目減りするし、、
多少リスクあっても複利運用するべし。
毎月いただく家賃は手を付けず、翌年の物件購入費用に使います。
複利の力を実感しています。