今日、、、

ニュースになっていました。

マンション価格、過去最高

一口にマンションと言っても「実需用」と

「投資用」とあるわけですが、この記事

は「実需用」のマンションのことです。

昨今、実需用（自身で住むため）の新築

マンションは各社かなり販売が停滞して

きております。

大きな原因は記事にもなっている通りな

のですがマンション価格が高騰し過ぎ

ているからです。

では、なぜマンション価格が高騰してい

るのか！？

それは、土地代の高騰と建設コストが

鬼のように高騰しているからです。

リーマンショック時、すなわち２００９年

の土地価格は、驚くほど相場が崩れて

いきました。

皆様に分かりやすいように数値にして

ご説明をさせて頂くと、正常な適正価

格を仮に１００とした場合、２００９年は

東京都心部で７０～８０と言った感じで

した。

それがゆっくりと上昇していき、２０１０

年～２０１１年くらいにやっと１００に戻

った感じでしょうか。

２００９年頃は建築コストも安く、正常な

適正価格を仮に１００とした場合、２０

０９年はやはり７０～８０くらいの感じで

した。

２００９年（リーマンショック後）

土地価格　７０～８０

建設代　　７０～８０

それが、２０１０年秋頃くらいから２０１１

年はじめあたりに、土地代が正常価格

（１００くらい）になったかなと思った矢先

あの忘れもしない大惨事が起きてしまい

ました。

２０１１．３．１１

それからは復興のために建設会社や工

務店、解体業者、産廃業者が被災地へ

行きます。

当然、復興が最優先事項であるため全

国からニンクさん、職人さん、ありとあら

ゆる作業員さんが被災地にとられてしま

います。

その結果・・・

建設業界の人手不足

建設業界の人件費高騰

マンションを自社開発している会社は、

土地を取得したあと、すぐに建設をはじ

めていきたいわけであります。

ところが、建設会社が作業員の確保をで

きず、工期がどんどん遅れていきます。

その結果・・・

プロジェクト融資（銀行からの借入）に対

する金利がどんどん増えていきます。

それどころが、融資の最終返済期限が過

ぎてしまうため、他行へリファイナンスのお

願いをせざるを得ない状況となります。

当然、金利だけでなく融資手数料が２重に

かかってきたりと無駄なコストが何百万～

何千万単位でどんどんかさみます。

銀行への返済期限が迫り、金利だけがど

んどんかかってしまう・・・

頼むから何でもイイから早く工事開始して

くれ・・・

そうすると、バカ高いニンク代を要求され

無理やり作業員を調達してき、工事は始

まるわけでありますが、作業員のレベル

が低かったり、１日当たりのニンク代が破

格になります。

それを含めた建設代はみるみるうちに高

くなり正常な適正工事価格を仮に１００

とした場合、１３０くらいまでなりました。

建築費がそれだけ上がると、もともと考え

ていた価格でマンションを売ったら赤字に

なります。

そのため、値上げせざるを得ない状況と

なりマンション価格は上がる一方となりま

した。

その後、極めつけは・・・

東京五輪誘致成功

あれが決まった瞬間、特にマンションデベ

ロッパーの人間はため息と落胆がハンパ

でなかったと思います。

ただでさえ、建設会社は人不足・・・

建築資材関係は被災地優先で

流れていく・・・

それにプラスして、東京五輪の施設や会

場作りを始める？

はっ？？

政府はこの状況を分かってるの？

・・・という状況になりました。

この頃になると、より建設へ着工するのは

難しくなりました。

きっと、皆様もマンション建設がなかなか

始まらず塩漬けになってる土地などをご

覧になることも多かったと思います。

マンション工事は計画を始めてから完成

するまでに２～３年（中規模以上）かかり

ます。

２０１１年、２０１２年がこんな感じだったの

でその頃からスタートしているプロジェクト

そのものの数も少なくなります。

そうすると起きてしまうのが・・・

供給不足

需要と供給はバランスがとれていてナンボ

です。

供給が不足すると、価格が高騰していきま

す。

２００７年まで年間７～８万戸で推移して

いた供給が、リーマンショック以降５万戸

きっております。

それでも土地代が割安であれば建築代

を多少消化でき、利益を削って相場価格

で販売できます。

が・・・

正常な適正工事価格を仮に１００とした

場合、今は土地代２００～２５０・・・

建築費１５０・・・

そんな状況です。

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２００９年（リーマンショック後）

土地価格　７０～８０

建設代　　７０～８０

原価　合計　１４０～１６０

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　　　　　　　　↓

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２０１１年（３．１１後）

土地価格　１００

建設代　　１３０

原価　合計　２３０

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　　　　　　　　↓

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２０１５年

土地価格　２００～２５０

建設代　　１５０

原価　合計　３５０～４００

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今までの利益を１００から５０に落として

頑張ってても、やはり限界があります。

特に問題なのは、財閥・大手含めたファ

ミリーマンション会社が売れなくなってき

ているということ。

当然、中小デベはもっと厳しい状況とな

ります。

また、そろそろ数年後に逝ってしまうの

かな・・・と自分は静観しております。

自分の中で、もうすぐだ・・・という信号は

経験上で幾つか分かっているので今す

ぐ（ここ３ヶ月）はハジけないと思います

が、ハジけるなら早くハジけて欲しい。

２０１６．０２．２３ ♯９０２

過去最高を記録したマンション価格相場