前回の記事では、金利が上がり続けていることや、
最終回の支払い額が168万円→330万円になっていたことを書きました。
今回は、
「このまま2030年1月の返済額見直しを迎えたらどうなるのか」
を自分なりに整理してみました。
我が家の住宅ローンは以下の条件です。
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借入額:4,000万円
期間:35年
金利:以下の通り
• 2020/2 0.389%
• 2025/1 0.639%（+0.25%）返済額見直し
• 2025/7 0.889%（+0.25%）
• 2026/7 1.139%（+0.25%）
6年間で約2.9倍…
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返済額の見直しは5年毎なので次は2030年1月。
それまで返済額は変わらず、
元金がなかなか減らないのも気になっていました。
以下がAI（Copilot）に相談しながら計算してみた内容です。
Copilotに相談した結果
最初に返済額を計算してもらったところ、
「133,000円くらい」という回答が返ってきました。
この数字を見たとき、
「そんなに上がるのか…？」と正直焦りました。
（現在は105,000円位です。）
というのも、133,000円は125％ルールの上限（132,145円）を超えてしまうため、もし本当にこの返済額になるなら、
返済額は上限の132,145円を超えてしまうことになります。
ただ、Excelで計算（これもCopilotに聞いてPMT関数を使いました。）すると 115,820円 になったため、
数字が合わない理由を確認してもらいました。
結果として、
返済回数を誤って“250回（約21年）”で推定していた、とのことでした！
そんなことあるのか？と驚いたのと、ハルシネーション（間違っているのにもっともらしく作成すること）ってこういうことを言うのか、と勉強になりました！
※こちらの質問内容に誤認させる部分はなく、
返済額から逆算した際のミスだったようです。
正しい条件で再計算してもらい、
本来返済額は 115,820円 であることを確認しました。
⚫︎計算結果
2029年12月の状況
残高：30,224,799円（返済予定表で確認）
金利：1.139％
返済回数：300回
→本来返済額：115,820円
※125％ルール上限：132,145円
+1万円位なら大丈夫（※）だとは思いますが、まだまだ利上げがありそうな雰囲気なので、全く気を緩めることが出来ません…
※1万円×300回で
トータル300万円の上乗せ
なので、やっぱり金利って怖いですよね……
また、どこまで金利が上がると125%ルールの上限に達するのか？
気になったので、
「本来返済額が132,145円を超える金利」を逆算してもらいました。
結果は 約2.3％。
金利が 2.3％を超えると返済額が 132,145円 を超えてしまうので、125%ルールが適用されてしまい、元本の減りが遅くなってしまいます
2.3%は結構微妙なラインですよね。
ローンを組んだときに「2％までは上がる想定」をしていましたが、正直そこまで上がることなんて無いだろうと思っていました。。。
⚫︎まとめ
• 2030年1月以降の返済額は 115,820円
• 上限（132,145円）には届かない
• 上限に達するのは金利が 2.3％ を超えた場合
• Copilot の試算過程で一度誤認があったが、最終的には正しい値に落ち着いた
→ハルシネーション要注意！
変動金利は読みにくい部分もありますが、
数字で整理しておくと少し安心できます。
住宅ローンを組む時に、相談したFPさんから以下のようなことを言われていました。
- 変動金利＜固定金利だから変動金利で住宅ローンを組むことはやめたほうが良い
- 変動金利は共働きや世帯収入が高くて、いざ金利が上がってきた時に速やかに繰上返済が出来る人が使うべき
- 固定金利での返済額-変動金利での返済額や、住宅ローン控除額を生活費ではなく投資に回して、いざという時の返済原資として運用しておきましょう
我が家はまだ住宅ローン控除が後4回（2029/12が最後）残っているので、
それまでは繰上返済しない予定でしたか、
その辺りも近々試算してみようと思います！
では、またよろしくお願いします。