猫は言葉が分かる？

今朝、愛猫のカイを歯の治療のため動物病院に連れて行きましたが、猫用キャリーバッグに入れるまでが一苦労
 

カイのなかでは、キャリーバッグ　＝　動物病院　
いつもキャリーバッグを見るだけで物陰へ隠れて出てこない始末・・・

そこで、今朝はギリギリまでキャリーバッグを見せないようにしてチャレンジ！

しかし、キャリーバッグがなくても隠れてしまう・・・
「病院に連れていかれるという雰囲気」を朝から察していたのでしょう。勘が鋭い・・・
 

可哀想だとは思うものの、長い目で見ると今、歯の治療をしておかないと、いつか先に歯が原因で食べられなくなってからでは遅いので、何とか連れていかないといけないと、おもちゃなど使って試行錯誤を繰り返すも出てきません。

そこで、隠れているカイに向かって語りかけてみました。

◎カイのことがとても大切で、これからも長く一緒にいたい。だからこそ動物病院に行って治療しないといけないんだよ。

◎治療は痛くないし、すぐに家に帰ってこれるよ

◎帰ってきたらたくさん美味しいご飯食べようね

などなど、気持ちが伝わると信じて心からの想いを話しかけてみました。
１０分くらい話したでしょうか。なんと、自ら物陰から出てきて、バッグにすんなりと入ってくれたのです。

言葉が伝わったのか、或いはエネルギーが伝わったのか、そのあたりは分かりません。
でも、想いというのは確かに伝わるものだと感じました。

これは動物に限らず植物も含めて、すべての生きとし生けるものには、「意思があり・心があり・感情がある」ということを改めて認識しました。

今も、カイは治療を頑張ってくれている最中です。
帰ってきたらたくさん遊んであげよう。

月極駐車場解約 立ち退き料の請求はできない？

「月極駐車場で貸主から来月いっぱいで解約してほしいと連絡が・・・素直に応じないといけないのでしょうか？」
という相談がありました。

結論から言えば、駐車場の場合は応じないといけない、となります。
なぜ駐車場の場合は・・・なのか、その理由は次のとおりです。

民法の特別法である借地借家法が適用される賃貸借契約では「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の二つがあるのですが、この二つ以外にも、使用貸借など、様々な契約形態があります。
その中には、借地借家法が適用されない契約形態もあり、
それが次のような契約形態です。

①「建物を目的」としないもの   
②賃料を払わず無償で借りているもの
③一時使用目的であるもの　

①～③いずれかに当てはまる契約は、借地借家法の適用対象外となるので借主保護の対象から外れた契約形態になります。

一般的に多いのは月極駐車場です。上記①に該当します。

月極駐車場を契約していて、「駐車場の敷地にマンションを建設するので1ヶ月後に解約してもらいたい」

大家さんから言われて、泣く泣く他の駐車場を探している人は多いです。
 

それではマンションの場合はどうでしょうか？

「建て替えるから退去してほしい」と言われて、借主は素直に応じる必要があるのでしょうか？
答えはNOです。
 

マンションは「建物を目的としない」ではなく、「建物を目的とする」賃貸借契約ですので、借地借家法が適用されます。
借地借家法は、借主保護の色が強い法律です。
そのため、契約期間の途中で、「建て替えるから退去してほしい」という主張だけでは正当な事由にはならず、借主は応じる必要はありません。
（ちなみに、普通建物賃貸借契約であれば、期間満了後の更新についても、大家さんは正当な事由なく更新を拒絶することもできません）

家賃を長期間滞納しているなどの理由がなければ、貸主からの解約や更新拒絶というのはほぼ認められない、ということになります。
どうしても大家さんが退去を願うのであれば、立ち退き料を支払うことで正当事由を補完することができる、という契約形態なのです。

一方で、月極駐車場の場合は・・・

前述のとおり、借地借家法ではない契約形態のため、貸主から解約通知も認められるのです。結果、契約期間中に大家さんから解約通知が届いても、立ち退き料の請求は認められない、ということになります。

同じ不動産に関する契約であるにもかかわらず、適用される法律で解約の重さが変わってくるというのも、不動産の面白いところかもしれませんね。

不動産売却 譲渡所得の節税方法

個人が不動産を売却した場合、その不動産が居住用の自宅でも事業用不動産であっても、購入価格より売却価格が上回ると、譲渡所得として所得税と住民税が発生します。

最近は、相続した不動産を売却して相続税に充当される相談が多く、数十年前に親御さんが取得された不動産となると、やはり今の売却価格のほうが高く、譲渡所得を踏まえながら、最終的な手取り額がいくらになるのか、という点をお伝えしています。

譲渡所得の税率は高く、対象となる不動産の所有期間により異なりますが、譲渡益の20.315％（保有期間5年超）、もしくは、39.63％（保有期間5年以下）が、所得税と住民税を合わせた適用税率となります。

しかしながら、自宅などの居住用不動産の場合は、譲渡益が生じても3000万円の特別控除があります。言い換えれば、3000万円以下の譲渡益であれば、税金はかからない、ということになります。

一方で、事業用の不動産だと、買い替えをする場合は買い替え特例があります。しかし、これはあくまで課税の繰り延べ制度で控除ではありません。しかも、買換え資産である不動産は土地面積300㎡以上など様々な要件がありハードルも高いです。

それでは具体的な計算方法というのはどのようになるのかというのを、最近取引をした事例でお伝えさせていただきます。

例）　事業用不動産

売却価格　　　１億円

売却経費　　　３５０万円

取得価格　　７０００万円

取得経費　　　５００万円

保有期間　　　　　６年

減価償却　　　６２０万円

譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

◎譲渡所得税＝譲渡所得金額×税率（5年超　20.315％）

譲渡所得金額

「　譲渡価格（売却価格）　－　取得費（取得価格＋取得経費－減価償却費）－譲渡経費（売却経費）」

売却価格　１億円　－　取得費　６８８０万　－　売却経費　３５０万　

＝　譲渡所得２７７０万

２７７０万×税率２０．３１５％＝　譲渡所得税　５６２万７２５５円

事業用不動産は3000万特別控除の適用はないので、約５６２万の税金が売却後にかかってきます。

このケースであれば、１億で売却した不動産の最終的な手取り額は、売却経費も含めると、約９１００万ということになります。

不動産の売却は分離課税です。そのため、他の所得との合算はできません。

しかし、所得合算できる方法が一つあります。それは、同一年度に売却した他の不動産に譲渡損失が生じた場合です。

前述の例は、都内の不動産のため、取得時よりも大幅な利益が出ています。しかし、例えばバブル時代に購入した地方のリゾート不動産などは、購入時が高かったので、今売却しても大幅なマイナス（譲渡損失）になることのほうが多いです。
その場合、同一年度に二つの不動産を売却することができれば、一方の不動産で生じたマイナスについては、一方の不動産の譲渡益と合算して計上できるので、譲渡益を圧縮することができます。

実際に先日売却したお客様は、この方法でバブル期から保有するリゾート不動産を同一年度中に売却し、数百万の所得税の圧縮ができました。

譲渡益が大きく見込まれる不動産を売却する際には、他に譲渡損失になるような不動産を保有しているのであれば、大きな節税効果が期待できますので、同一年度に売却することを検討してみる価値はあります。