皆さんこんにちは！
シーラの有田です(^^)/
コロナの影響が皆さまの身近なところで出てきている中、ご相談を受けることが増えてきました。
弊社の会長杉本にも、同様に沢山のご質問がきているようですので、
Q＆Aをシェアさせていただきます🙌
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「昨日の投稿に沢山の質問を頂きましたので、僭越ながら回答をさせて頂きたいと思います。
Q1. リーマンショックと比較すると、今回のコロナショックはどうですか？
A1. 現時点での話になりますが、破壊力はリーマンショックの方が遥かに大きかったと考えています。今回は金融市場が緩和的である事が全く異なります。リーマンショックは金融引き締め＋景気後退＋米国最大規模の金融機関の破綻。というトリプルパンチが同時に起きた事象でした。
今は、ビジネスでやれる事はまだまだ沢山あると思います。
Q2. このタイミングでなぜ業績が好調なのですか？どんな準備をしてきたのですか？
A2. 主に要因は5つあります。
①収益の柱をサブスクモデル（家賃収入と管理収入）への転換をして、社員の給料を全額ストックで賄えるようにしました。
②いつかはこんな日が来るだろうと予測し、キャッシュを販管費の3年分確保していました。
③これまで2度の経済危機を体験しましたが、ワンルームマンションは不景気になっても家賃は変わらず、稼働率は上がりました。なので、良い意味でも悪い意味でもボラテリティの低いワンルーム事業を主軸にしてきました。
④過去の経験から、銀行からの借り入れを30年以上の長期で、赤字になっても返さなくて良い契約にして頂いていました。弊社の実質自己資本比率は70%を超えます。
⑤上記の方針をずっと社内にも伝え続けてきたので、社員の皆さんが冷静に行動してくれています。
Q3. オリンピックはどうなりますか？
A3. 僕の個人的な見解ですが、中止は有り得ないと思います。延期に関しては、経済にとっては良い事だと思います。この状況で寧ろ期待値が伸びること、そして希望がある事はプラスマイナスを差し引いても、プラスが大きいと思います。
Q4. これからの相場をどう見られていますか？
A4. 過度の悲観だけは禁物だと思います。必ず雨は止みますし、嵐は過ぎ去ります。
今は新規の投資は控えてキャッシュを確保し、守りを固め、年央辺りには投資のチャンスがやってくるのではないかと考えています。」
「引き続き、頂いたご質問にお答えしたいと思います。
Q5. オリンピックの後、東京の不動産は下がりますか？
A5. 結論はそんなに下がらないと思います。
なぜなら、物の値段というのは需給で決まります。不動産も例外ではないからです。
①現在東京都の人口は1395万人ですが、昨年は9.5万人もの人口が増え、人口は15年先までこのペースで増え続けると予想されています。
②今はパニックになって皆さん冷静ではありませんが、オリンピックを経て将来的に観光客が増える事は確実です。
③地方の人口が減れば、大学や企業などが撤退して税収が無くなって、次にインフラが厳しくなっていくので、より都心に人が集まり易くなります。
④金融緩和は当面続けざるを得ず、中期的にマーケットが崩れる事が考えづらい状況となっています。
ここからは少しだけポジショントークになりますが、世帯数で見ると、東京は702万世帯に対して約340万世帯が単身世帯で、118万世帯が夫婦のみ世帯となっています。
つまり、僕達が展開している単身者や夫婦のみ世帯へ向けたマンションは、全体の3分の2を占めるマジョリティの市場なのです。
また、こうした不景気の時期は、逆に家賃が安い方へお客様が流れて行き、稼働率も更に上がります。そして、需給の逼迫から家賃も下がりません。
12年前のリーマンショックの時に僕達が学んだのは、「需要が増える不動産に投資をする」という、シンプルな法則だったのです。
」
※杉本宏之 FaceBookより
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私にも、様々な方から株式等の金融資産の下落に不安感を訴えるお声がよく届きます。
短期的にみるとどうしても金融商品は乱高下が激しいものです。
こういう時だからこそ冷静になり、長期で運用を見ていくことが大切ですね。
よく弊社では会長や社長より「もし、リーマンショックより大きな不景気が訪れた時、どのように対処するのか？」と問われます。
守りの強い運用も固めておくこと、いざという時に動けるストックをつくっておくことが重要で、
会社としても個人としても万が一の時の備えを用意しておくことが大切なのだと思い知らされる今日この頃です…。
