自主管理物件はローン期間に制約あり！

昨日、地方銀行の住宅ローンセンター長がわざわざ弊社にお越し下さったので

お礼かたがた朝一番で電話でお礼コールをした。

昨日お話を頂いた販売価格にリフォーム金額を併せた新商品の融資内容について詳細の説明を伺った。

リフォーム金額は最大でも５００万円までで当然ながら借入限度額の範囲内までとのことでした。

実際に今ある案件が築３３年経過しているためにその物件で可能かと伺ってみると可能だとのこと。

ところが、管理会社や管理の形態に話が移行したところで今回の案件は新築

後、途中で管理会社が

外れて管理組合の自主管理になっている物件であると説明した。

すると　「あ～社長、それあきませんわ。法定耐用年数うから築後経過年数を引いた残りの年数しかローンの返済年数は組めません。」

　「管理会社に全部委託か部分委託している物件しか３５年返済の適用が出来ないんですよ」

とのことで今回の案件ではリフォームと本体価格とのセット貸での融資この銀行の住宅ローンは使えないことがはっきりした。

それなら他行のスタンスはどうなのかと、第二地銀の担当者の携帯電話に連絡して質問。

いつもめんどくさがらずに詳細まで教えてくれるこの銀行の担当者様はCFPまで取得されている優秀な方。

その銀行の保証会社は全国保証なんですが、借入限度額以下ならリフォームとのセット貸は大丈夫ですよ。と

さらに、自主管理マンションについての返済回数、返済年数に制約を受けるのかと質問。

とくにそういった成約はございませんので４４歳以下の方でしたら３５年返済で見て頂いて問題ございませんとの回答を頂く。

住宅ローンの場合、こういった個別の違いが各銀行、保証会社に基準があるので今後もできる限りにおいてその掌握に努めたいと思うし、

住宅ローンの師匠に教えていただいたことは暇がある時にいろんな銀行に

飛び込みであいさつに回って勤務年数が少なくても通りやすい銀行、年収が低くても取りやすい銀行

業種によっても通りやすい銀行、専有面積が少なくても通る銀行、などなど一覧表にしていたらいいよ。とアドバイス頂く。

今後、自身の集めて回る属性等の項目を一覧表にしてさらにスピードある住宅ローン斡旋の業務を遂行していきたいと思っている。

シャトル九条第二 ３０６号売り出しします。

シャトル九条第二の３０６号を売出し開始します。

阪神　九条駅から徒歩２分、中央線　九条駅から徒歩３分　九条きらら商店街まですぐ。

ショッピングモール　イオン　大阪ドームまで徒歩７分　心斎橋までも自転車であれば１０分程度。

みずほ銀行、東京三菱UFJ銀行、阿波銀行もあって便利な立地です。

校区は九条東小学校、西　中学校区です。

当マンションには１階に映画館もあって楽しめますね。

所在地は大阪市西区九条１丁目２０－２４

収益用ワンルームの売り物件が品薄な感じ。

今日は、投資用物件の売買に関するお話です。

大阪市福島区で所有するワンルームマンションがある。

築年数も昭和４８年と古くてバルコニーもない。古い給湯設備の為に管理会社からの電気代の請求額も高い。

１０数年前に前オーナーから直接、譲り受けずっとほとんど満室で運用してきた優秀な物件である。

黙々と家賃を稼いでくれてありがとうって言いたい物件。

REINS（近畿圏不動産流通機構）の登録でも長く３００万円前半から４００万前半でいろんな業者から掲載されていたが、その価格でも2～3年前まではすぐに売れたりすることもなくそのあたりが相場でありました。

昨年、おととし暮れ頃から、大阪市内のワンルームマンション価格もじりじりと上昇するようになり、買取業者さんやワンルーム系の専門会社の担当者の話によると中国人が何個も買っていくのだという。

その担当者に中国人投資家の買う場合の投資利回りはいくらかと質問すると

ネット収入（賃料収入から管理費等を差し引いた金額のこと）で7％ぐらいなら買っているという。7％以下になると買わないのだそうである。

その所有する福島の物件の場合、マンションの総戸数が２００戸以上あるために同じようなタイプの間取りが４～７件常にREINSに掲載されているためどうしてもそれらが基準となって価格決定されてしまっていた。

しかし最近では、４８０万ないしは５３０万円といった価格で掲載されしばらく後に成約となっている。

なお現在では売り物件が１件も出ていない状況であるため価格を高めに設定して出しても売れるのではないかと思っている。

２倍までは到達していないもののかなりいい値段になっている。

こういうタイミングが売り時なのかもしれないと思っている。

https://www.facebook.com/hirouchi.masanori

銀行の住宅ローンセンター長が来店。

今日は住宅リフォームの部材のことで住之江区南港にあるATC輸入住宅促進センターに行ってきた。

たまたま、高級インテリアを勧める提案の方法というセミナーを開催していた為

１時間聴講させて頂いた。

ここは日本最大級の輸入住宅に関する展示場で海外の設備機器や内装の商材の案内が多く非常に参考になる。

そんなわけで外出中だったため、直接話が出来なかったのが残念だが、いつもお世話になっている

地方銀行のローンセンター長が弊社にお越しになられる。

今回の要件は、単なる住宅ローンの伺いではなく、新しい新商品の告知においで下さったようだ。

今月の末から、

中古マンションの本体の住宅ローン価格に加えてリフォーム資金を最大で５００万円まで追加で融資できる商品が出る　のだという。

本体は３５００万円前後のものならあと追加で５００万円を上限として融資できるようにするという。

但し、その際のリフォーム費用の見積もりは建設業許可を持っている会社発行のものでないと受付できないとのことでした。

まだ、パンフレットが出来ていないようで、とにかく８月末以降新規で取り組めるようなので

今受託を受けている昭和５７年建築の分譲マンションにも有利に働くかもしれない。

マイホーム購入の悩みってあると思います。

マイホーム購入の悩みは人それぞれ十人十色ありますよね。

こんな方お越しください。　お客様事例としては

1.　家は欲しいけどほかのローンがあって断られた方。

2.　他社で住宅ローンを２件も３件も申し込んだがどこも通らなかった方。

3.　マイホーム取得にかかる諸経費をすべて知りたい方。

4.　年収が少なく住宅ローンが組めるのか分からない方。

5.　転職してまだ日が浅い方。

6.　自営業でマイホーム取得をあきらめている方。

7.　年収もそこそこあり、４４歳以下で年齢も若く３５年返済も可能なのに銀行に　　断られた方。

8.　個人情報機関の仕組みを理解されていない方。

9.　銀行によって融資の仕組みが違うことを理解されていない方。

10.　物件を紹介してもらっている仲介業者があまり住宅ローンに精通してなく案件が進まない方。

11.　住宅ローンの申し込みをしたにもかかわらず申込み結果が「この度は申し訳ございませんが、総合的判断により難しいです。」と金融機関から言われた方。

※弊社は無理な営業は行っておりません。どうぞ安心してご相談くださいませ。

＃都市銀行、　＃地方銀行　＃第二地方銀行、＃信用金庫、＃JA　＃住宅ローンアドバイザー