江坂で働く社長のブログ 離婚時の家の名義変更やローン・親子間知人間等の個人間売買を低額&定額でサポート♪

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離婚による夫婦間の不動産売買、親子・兄弟といった親族間の不動産の個人間売買を低額&定額でサポートする吹田不動産販売(株)・不動産の直接売買サポートセンター代表の浜口孔太郎です!吹田市・豊中市の住宅・投資不動産の仲介も行っています。


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最近、FP(ファイナンシャルプランナー)へ相談をしたいというご連絡を
多く頂きます。
今、住宅homeをお探しでお付き合いをさせて頂いているお客様や以前に
お取り引きを頂いたお客様などからです。ありがとう

弊社の事業とは関係がありませんが、弊社では複数のFP会社FP様と
提携をさせて頂いておりますので、お客様の雰囲気やニーズに近い提案を
して頂けるであろうと思われる方を説明の上、ご紹介をさせて頂いております。

なぜ、この時期が多いのかというと理由はいろいろですが、

この時期は入園保育園幼稚園や入学ランドセルといったイベントを経験されたことで

子育て世代にとってはこれからかかってくるであろう「教育費」が

気になり始めるということも少なくありません。

 

また、住宅を購入されたり、家族が増えるといった出来事により、

大きなお金が動いたり、必要と見込まれることから将来的な

マネープランが気になり出すきっかけとなる方もおられます。

 

弊社のお客様は30~40代の方が多いこともあり、その多くの方々にとっては

まだまだ先とは言えども社会保障制度がかなり怪しい感じですから自分たちの

「老後の資金」を現実的に考えるといった方などもご相談を頂いています。

 

きっかけや相談の理由は千差万別ですが、

「今後のお金のこと」がテーマであることは共通しています。

 

私自身というと個人と小さいながらも法人を経営しているため

そのどちらにおいても保険の加入が求められます。

どちらもライフプランの変更に伴い、見直しをすることで

より良いマネープランお金と資金の運用出費に役立てることが出来ています。

 

個人も法人も「何のためにどういった内容のものを契約するのか」

ということは重要ですが、前提条件としてどの時点でどういったお金が

必要になるかを把握出来ていることで、保険商品の検討がはじめて

可能になると言えます。

 

個人で言えばライフプラン、会社で言えば事業計画といったものが

明確でなければ保険によるマネープランというものは成り立ちません。

 

弊社は不動産の売買、運用、管理を事業としていますので

お客様にとっては大きなお金が必要となるイベントであることが

ほとんどですが、尚更、その時点での将来を見据えた見直し

というものが重要になると言えそうです。

 

当然、弊社がご紹介する上では保険商品の販売ということが

前提のFPは紹介しておりません。

お客様本位で提案をして頂ける方ばかりですので、お気軽に

ご相談のご依頼を頂けましたら直接、FP様とお客様とでやり取りを

頂けるように手配をさせて頂きます。

 

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桜咲くの開花が早かったこともあり、4月の始めにもかかわらず

早々に桜が散ってしまい葉桜きとなっているのが目立ちますね。

 

35年も前になる記憶ですので、適当ではありますが、昔は小学校の入学時には

桜が満開sakura03(だったかどうかは定かではありませんが)だったような記憶があります。

 

で、、私個人としては家族とちょうど一週間前に花見を桃山公園で

行っており、超満開というよりも90%程度といった感じでしたが

それなりに桜を体感できる時間がありました。

 

近くで撮影をしてみると少し印象も異なります。

 

桃山台駅前にある桃山公園はその名称のとおり、桃もたくさん植樹されて

おります。池の周りを囲むように植えられているのですが、どうも、桜の花の

ボリューム感に圧倒されているわけではないのですが、少しばかり地味な

感じに映ってしまうといった印象です。

ただ、情緒と言う点からは桃やそれ以外に植樹されている梅などは桜のような

ダイナミックで派手といった感じではないものを持ち合わせていると言えそうです。

桃山台の桃山公園に限らず吹田市の千里ニュータウンにはそれぞれに

非常に広大な敷地の公園があり、落ち着いた住宅街と緑が融合した

魅力的な環境、街が形成されていることも魅力のひとつと言えます。


そんな桃山公園に面して建っているマンションがあります。
このマンション、非常にロケーションが良いと思いませんか?

 

西向きではありますが、前方には建物が無く、四季の彩りが

リビングダイニングから年間を通じて借景としてのぞめるなんて

なかなか無いロケーションですね花木。さくら。パンジー

こちらのマンションは桃山台ロジュマンパークビューというマンションです。

 

そんな桜の時期と合わせて、3月28日の新聞は各紙「地価公示」

が紙面一面を飾りました。

ところで、地価公示ってそもそもどのようなものであるかをご存知でしょうか?

皆さんが不動産を売買するのは「時価」ですので「実勢価格」となります。

不動産会社が扱う(売買する)価格とも言えます。

 

一方で、そうした「実勢価格」を査定要因のひとつとして取り込んで

価格決定しているものの、用途によって取り扱い方が異なる

「公的な不動産価格」というものが3つあります。

 

「固定資産評価額」

「路線価格」

「地価公示価格」の3つです。

 

この中で今回の「地価公示価格」は最も実勢価格に近い価格のものという

位置づけになります。

従って、一般の皆さんも実勢価格というものがいまひとつつかみにくい、

確認しにくいといった場合でも国土交通省のHPにて地価公示価格

確認することで、お探しのエリアの地価について、「なんとなくの土地価格」

については確認をすることも可能です。

 

あくまで、「なんとなく」という表現にさせて頂いたのは

不動産の場合、同じエリアであっても敷地の形状、道路との接道や道路の種類、

その他の法令上の制限による規制、実際の実務上での流通における不動産価値

といった複数の要因によって価格も決定され、価格も流動的ではあるため、

単純にこのエリアなら坪●●万円ということでは断言できない部分があるためです。

 

ところで、この地価公示において吹田市で最も高い価格が付いている場所は

どこかご存知でしょうか?

この数年間或いは10年以上かもしれませんが同じ場所です。

 

答えは・・・

 

吹田市桃山台3丁目の調査ポイントです。

 

新聞の掲載では吹田市内の調査ポイントは以下の通りです。


全般的に住宅地としては吹田市内の各地とも大阪府下においては
高い価格が付けられているといった感じです。

さて、この地価公示価格についてですが、記載の価格は㎡当たりの
価格が記載をされています。
取り引きにおいては坪●●万円という単位で取引をされることが
一般的と言えますが、一坪は約3.3㎡となります。

基本的に坪●●万円でこの地域は土地が高い、低いといった印象を
受けてしまいがちですが、桃山台3丁目はある意味、そうした単純な
坪単価以上の凄さというものがあります。

それは・・・・敷地の広さです。

千里ニュータウンのひとつである桃山台3丁目は敷地面積が
概ね80~90坪と広めの敷地を有した住宅街です。
基本的に敷地の広い住宅地というのは坪単価が少し低くなります。

ところが、桃山台3丁目の場合は敷地も広いのに坪単価も高い
(地価公示では約85万円)ということになりますので、
概ね7,000~8,000万円の価格帯の土地が平均価格という位置づけとなります。

坪単価で高い価格であると、「あの土地(エリア)は高い」といった印象を受けますが
(もちろん、高いエリアであることは間違いありませんが)敷地が30坪程の住宅地が
一般的な住宅街にて坪単価が110万円であったとしても、3,300万円の土地が
平均的な価格帯のエリアといった感じになります。

千里ニュータウンに次いで見てみると、千里山エリア、JR吹田駅南側の昭和町が
高値を付けています。
もちろん、どちらも吹田市内でも有数の住宅街ですが、50坪以下の宅地から
平均的には60~70坪前後が多いエリアとも言えます。

一方で興味深いと思われたのは、豊中市で最も高値が新千里南町でした。
場所が桃山台駅の西側に位置する住宅街のため、新御堂筋を挟んで
桃山台3丁目と向かい合っている場所となります。
要するに豊中市・吹田市エリアにおいて住宅地として最も高い価格が
付いているのは桃山台駅エリアということになります。
その新千里南町ですが、こちらは桃山台3丁目よりも一回りさらに広い敷地を
有した宅地がほとんどで100~120坪程のものが一般的です。
恐るべし・・・です。がーん

土地に限らず、不動産をお探しの方にとっては希望を抱いてお探しを
されておられると思います。
ただ、希望的観測だけではなく、実際に探しているエリアの土地の客観的な
価格と現実的なものとして予算というものが見合っているかどうかはチェックを
してみることも不動産探しのスタートとして重要で簡単にできるひとつのポイント
と言えます。
しかし、一部の方を除いて基本的に30年や35年の住宅ローンを利用されて
マイホームを購入される方が一般的ですが、人生の半分或いはそれ以上の
期間のローンの支払いをしなければならない程の買い物ということで考えると
日本の不動産価格というものはやはり高過ぎるという認識をせざるを得ない
というのが個人的な捉え方です。

自分自身のことも含めて、家賃と変わらない或いは少し高くても良いので
誰もが20年程のローンの返済で持ち家を持つことが出来るとすれば
老後への備えも不安が多少は軽減される方もおられるだろうし、教育費や
趣味やその他の消費活動にも積極的になれると思います。

細かい点では主旨は違いますが、自家用である自宅としての不動産は
ローンの返済が終わってはじめて資産と言えますから、ある意味、
自宅に資産性は無いと私は考えています。

不動産を売り買いさせて頂いている事業をしている不動産会社として
誤解が無いように書かせて頂くと、これは、
「資産性という限定された観点からの考え方」ですので、家を持つことの
メリットや重要性というのは大いにあるという前提を私は持っており、
そうした考えの基でお客様のライフスタイルやマネープランに対して
最適なご提案をさせて頂けるように努めているつもりです。
 

 

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明けましておめでとうございます。新年(というには少し遅い気もしますが)

本日より新年の営業を開始致しました。よろしく!

 

今年も沢山の新しいお客様と出会うことができ、

不動産のお取り引きを通じてお客様の利益に貢献することで

自分自身も成長できるような一年にしたいと思っております。嬉しい

 

学生であっても社会人となっても一年の始まりというのは

何か特別な時期ですね。

どこか清々しい気持ちになります。

私だけでしょうか?皆さんも同じでしょうか?

 

さて、今年の不動産市場はどのようになるでしょうか?
地価の変動は売買価格に直結しますし、後々の売却時にも
大きく影響しますから非常に重要ですね。YES

まず、前年を振り返ってみます。
これは私の独断と偏見と勝手な期待などでは根拠に乏しいので
国道交通省が発表している都道府県別地価調査を参考にしてみます。うんうん
※都道府県別地価変動率の詳細はこちらもしくは
  下の地図をクリック♪


表でみるとわかりにくいのですが、要は東京・大阪・名古屋といった大都市と
福岡・仙台といった地方の中核都市では全体的に地価が上昇上昇しましたが、
それ以外の地方は軒並み下降下降したということです。

 

都市部と地方の二極化が顕著ですね。

要するに昨年だけの結果ではなく、地方にとっては非常に厳しい

「不動産冬の時代」となっていきそうですがーん

私も実家は静岡ですが、大きく下がっていますね汗

 

さて、全国的には以上ですが、東京や福岡や仙台を気にしていても

仕方がありません。

やはり、私の仕事場であり、ほとんどのお客様のご相談を頂くのは

「大阪」ですから、大阪府の地価動向はいったいどうだったのかを

見てみたいと思います。

地図をクリックすると大阪府が発表の資料をご覧いただけます。

 

これはかなり極端な結果が出ていますね。
「住宅地」という用途においては「大阪市」と「北大阪」が上昇アップ
それ以外の地域は全て下降サゲと非常に顕著な結果になっています。

全国的な結果と大阪府の結果も実際のところ共通していますね。
都市部やニーズのある地域とそうでないエリアとが以前以上に
差が大きくなっています。
ここでも二極化です。

種類が住宅地ではなく商業地は軒並み上昇しているのは
インバウンド効果も助長していると言えるかもしれませんね。

こうした結果からも「どの地域で不動産を購入するのか」
というのは非常に重要と言えます。
もちろん、「どういった種類(条件)のものを購入するのか」
同様に重要ですね。

とは言えども、「縁もゆかりもない地域で不動産なんか買えるか」
というのが普通だと思います。

それはそれで仕方がありませんが、上記のように地域ごとに
大きく地価が変わっていっているということは認識をしておいても
損はないと思います。

自分や自分たち家族のために購入する不動産、
それも高額Yenですよね。
将来的に資産性を維持できないような地域や種類のモノを
購入してしまうことは資産形成の上でも十分に注意をして
選ばなければならないと思います。

私は個人的にあまり車には興味がないのですが、車の購入で
失敗してもやり直しが効きます。(と思っている)
いくらくらいのものが高級車であるかといった明確な定義は知りませんが
例えば1,000万円の車F1の購入で失敗しても、すぐに売れば損失は
200~300万程度、もしくはそれ程にまでならないのではないでしょうか?

車と同様に高額な買い物となる不動産ですが、
そもそも額が違います。出費Yen

仮に4,000万円程度の住宅を購入した場合、「自分の不動産購入は失敗だった」
ということで(極端な話ですが)売却するとなると購入時と売却時の諸経費だけでも
多額になるところに、一旦、中古となったりすると価格は基本的に下がりますから
大きな損失を生じてしまうことは間違いありません。

それだけ不動産の購入においては検討に検討を重ねる必要が出てきている
時代だと思います。
でも、矛盾することを言ってしまいますが、最終的には不動産投資をするわけでもなく、
自分たちが住む家の購入ですから「この家に住みたいな」「この地域に住みたい」
といった「感覚」も重要な決定要素であることは間違いありません。

で、長くなりましたが、何を言いたいのかというと
今後も低金利は続くと思います。
株価のひとり歩きとは違って所得が上がっていないこんな景気では
到底、金利なんか上がらない、上げられないと思います。

地価も引き続き二極化が進んでいくでしょう。
オリンピックまではとりあえず、緩やかな二極化ですが、オリンピック後は
都市部と地方、都市部でも全体的にではなく、上がる地域とそうでない地域
がもっと顕著になると思います。
どちらかというと地価は下降するエリアが増えると思っていますが。

これだと不動産を購入するメリットがあまり感じられないブログだな
と思われる方もおられるかもしれませんが、基本的にバブル崩壊後の
この25年間、資産性を維持できた不動産を所有していたケースも
そもそも稀ですから、損得ばかりを考えて購入することが得策では
そもそもありませんので、全体的な地価の動向はこうなっているのか
といった程度を住宅探しを頂く中で頭の片隅にでもおいておくといった
程度で良いのではないでしょうか。

最後は何だか勝手な言い方になってしまいましたが、ニーズのある場所で
ニーズのある条件の不動産となるとやはり、「高い」のですが、きっと
将来的に需要が資産性を維持してくれますので、「高い買い物にならない」と
私は考えています。

あなたにとって最良な不動産を購入頂けるような提案、アドバイスを
今年も頑張っていきたいと思います♪

新年最初のブログでしたので少し長くなりましたが、次回からは
もっと皆さんに役立つようなことを日頃の仕事を通じて記事を書いて
いきたいと思っています。

 

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