全国対応♪離婚時の家の名義変更や住宅ローンの名義変更、親子間・知人間等の不動産の直接売買を低額&定額でフルサポートするブログ

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離婚による不動産の名義変更・住宅ローンの名義変更・売買、親族間・知人間の不動産の直接売買を低額&定額でサポートする吹田不動産販売(株)・不動産の直接売買サポートセンター代表の浜口孔太郎です!吹田市・豊中市の住宅・投資不動産の仲介も行っています。

今日のブログは次のような方にはかなりお役に立つ内容です。

どのような方かというと・・・

「離婚」に際して「家」「名義変更」「方法」をお探しされている方、です。

 

 

あ~、私には関係ないやと思われる方もおられるかと思いますが

ちょっと待ってください。手

今や3組に1組が離婚しているということから、今は当事者でなくとも

それなりに可能性のあったり身近なお話であることに違いありません。

※婚姻件数が減っていることも離婚率が高くなる理由とはなっています。

 

もちろん、当事者の方にとっては非常に残念なことですが、

 

持ち家を所有しておられ、特にモメているといったことの無い協議離婚であっても

財産を分与することは必要ですし、お金は大事、資産は大事というのは世界共通、

離婚に限らず誰もが重要なこととして取り組むハズです。そうだね

 

それと、本日、お伝えする方法は机上論とか理屈ではなく、

実務に即した、当事者にとって本当に有益で正しい解決方法のご紹介ですので、

知人、友人、将来の自分(笑)が、もし、そのようなことになったとしたら必ず

お役に立つ内容です。

 

では、離婚時の家の名義変更ってどういう方法で解決するのがベストなのか?

これ、ローンがある(残っている)かないかで分かれます。

 

【その1 ローンが無い家の名義変更の場合】

この場合は、司法書士さんに相談され、司法書士さんが作成をした書類に署名・捺印を

するというのが一番手っ取り早いです。要するに財産分与です。

司法書士さんの報酬に法的な決まりはありませんのでネットで探して安いところに依頼を

されたら良いと思います。

司法書士さんには悪いのですが、この手続きに関してはノウハウや技術が必要な手続き

ということではありませんから、安いところに依頼するということでOKです。

それでも不安な方は安くてきっちりと仕事をする司法書士さんを紹介させて頂きますので

ご相談ください。地域は関係ありません。

時間と労力を惜しまない方、好奇心が旺盛な方は司法書士さんを利用されずに

ご自身(と合い方)で最後の共同作業ということでもOKです。

 

【その2 ローンが残っている家の名義変更の場合】

今日の本題はこちらのケースです。

結論から言うと、元ご夫婦間で売買をすることがベストです。

不動産会社だから言うのではありません。

なぜか?

それは不動産の所有者の名義変更も債務者の名義変更も自分名義のものとなりますから、

自分以外の原因や要因による不測の事態、リスクというものが発生しないためです。

 

財産分与により所有者となっても、債務者は元ご主人(或いは元奥様)のため

債務上の返済が滞れば、銀行は差し押さえ、競売と手続きを取れますから

所有権を有していても何の効力もありません。

根本的に解決のポイントは所有者であり、債務者でもあることが求められるのです。

 

その上ですが財産分与による名義変更税金の軽減措置控除一切、受けられません。

登記理由が「売買」ではなく、「贈与」だからです。

よく知られている所得税が還付される「住宅ローン控除」も受けられません。

不動産取得税の軽減も受けられません。

売買であればそれらは受けることが可能です。

だから、財産分与での名義変更はあくまで、ローンの無い家の名義変更をする

場合に限っての方法となるのです。

 

でも、これ、言うは易くですが、売買するとなると買い受ける側の資力(所得等)がないと

難しいですよね。

基本的に金融機関は離婚をしても元夫婦は「身内」として判断します。
お金を引っ張るために「偽装」なんか、簡単に出来てしまうからです。
 

離婚だけではなく、親族間、身内間での不動産売買に対しての

ローンは基本的にNGというのが大前提です。

弊社のようにこうしたケースの不動産売買を専門に取り扱ってきた

実務に基づく経験とノウハウの蓄積+そうしたケースでも融資をしてくれる

金融機関との提携が問題解決には不可欠です。(これは、ちょっとセールス的な

感じですが、ホントにそうなのです)

 

で、資力があるか無いかにかかわらずネットで探していると

「財産分与による名義変更」というのがやたらに出てきます。

これも先に結論から言うと「最悪な方法」です。NG

 

その1ではベストな方法で紹介していたにもかかわらず、なぜ、最悪なのか?

理由は簡単です。

もともと購入をされた時に融資をしてくれた金融機関は購入物件を担保にしていて、

抵当権がその不動産には設定されています。

 

買ったら自分のモノと感覚的に思ってしまいがちですね。

ここで勘違いをしていはいけないのは、借りてるお金を全て返して

初めて物件の所有者になれるということです。

借りたお金を返済している間は購入した家は銀行のものなのです。

 

金融機関からすれば、今回、債務者が離婚をすることになったことと

家の所有者の変更を許可してあげることは全く関係の無い話です。

許可をしてあげる理由どころかそもそもが契約違反です。アウト

 

ローンを借りた際の契約書である金銭消費貸借契約書には

銀行の承諾なしに所有権の名義を変更することは出来ないことが

記載をされています。

銀行からすれば当たり前ですね。あたりまえ

 

所有者=債務者ですから、貸したときはその債務者の返済能力を審査し、

家を担保に取って融資をしているのです。

それを当事者の事情により変更して欲しいというのはそもそも筋違いなのです。

 

で、先程の「何が最悪な方法なのか?」ということですが、司法書士さんのHPでは

「財産分与で名義変更できますよ」と謳っているのが数多く確認できます。

これ、かなりの問題だと私は思っています。

 

これは「銀行にバレなければ可能です」とか「リスクはあるけど登記簿上で変更を

してしまうことは技術的には可能です」といった遠まわしながらも、「やってしまえないことは

ないですよ、やりましょう」といった感じで説明、というよりセールスをしている感を

受けるからです。NG

 

これ、こういうことですよね。

銀行と債務者との間で取り交わしたローンの契約書においては契約違反だけれども、

やれないことはないですよ。でも、バレたら一括返済を求められるなどリスクを伴いますけど

やれちゃいます。どうしますか?」 by司法書士

みたいなことですよね。

 

「リスクがある」とか「契約違反だけれども」ではなくて、法曹界に身をおいていて、

法律で飯を食っているのであるなら、本来は「契約違反だから出来ません」

「リスクがあるということではなく、出来ません」と書いているのが正しいハズです。

 

それに、そんなリスクを冒して名義を変えたとしても、後々、何かあったときに

司法書士が責任を取ることはありませんし、責任なんか取れません。

そもそも、「リスクがあるって言いましたよね。これがその結果です」ってことになるだけです。

 

どういった商品を販売するにしても、サービスを提供するにしても

最初から最後まで「顧客の利益」を最優先することが大前提で無い限り、

商品を売ったりサービスを提供してはいけないのです。

 

こうした「バレなければ良い、でも私は責任取りませんよ」

といった考え方や方向性の事業主や会社というのは

そもそも商売をしてはいけないのです。

なぜ、そういうことをするのか?至って簡単で、お客様の利益よりも

自分の利益を優先するからです。それに尽きます。

根本的に間違っていますよね。

 

最後、話が少し逸れてしまいましたが、離婚の時の名義変更は次の2つです。

ローンがない家であれば司法書士(或いはご自身)で財産分与により名義変更

ローンが残っている家であれば税金の軽減も受けられ将来的な不安要素の無い売買で名義変更

 

もちろん、売買の場合は費用が安くて追加料金の無い定額制、実績に基づいた

ノウハウで解決力のある当社で売買がおすすめです。

お客様の声にあるように、全国で問題の解決をしていますので全国対応です♪

   

まずはお問い合わせをお待ちしております♪

  

 

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不動産投資ってどういった印象ですか?

まぁ、つい最近ではスルガ銀行の問題があったばかりですので

「投資としては不動産はやめておいた方が良い」という方も少なくないと思います。

実際のところ、私がこの仕事をしていて感じることが多いのは

「興味はあるがよく分からない」

「豊富な資金とはいかなくても、それなりにまとまった資金が必要(だと思うが、

実際のところ、そんな余裕はない)」

といった方が多いような気がします。そうだね

 

なんだか私が不動産投資の全てをわかっているような書き出しでもあるのですが

そんなことは決してありません。発展途上国のひとつです腕。

でも、約20年前ほどのことですが、とある方との会話のやり取りの中で

今でも凄く印象に残っているものがあります。

 

それは、不動産投資をされている方が、まだ、若くて世の中の

ことを分かっていない自分に対しておっしゃられたことだったので、

当時は「そりゃ、そうだな」と感心するだけで、実感のない他人事というか

それほど何とも思わずにそれまででしたが、それが今でも忘れることがなく、

「本当にそれに尽きるよなぁ」と振り返ることがあるのは、やはり、

そのひとことが不動産投資の本質を極めて簡潔に表現されていたからだと思うのです。

 

~ とある投資家の方に検討中の投資物件を見学いただいた帰り道の途中 ~

 

投資家 「ところで、浜口くんも投資を始めたらいいねん」

 

私    「えっ?僕ですか?いや~、興味はありますが、お金が無いので

      ダメですね」

 

投資家 「何を言うてんの~。お金が無いからやるんやんか」

 

私    「ですよね・・・」

 

他愛のない、会話ですが、「お金がないからやるんやんか」は

不動産投資においては普遍的で本質的な部分を表現していると私は思っています。

今となっては自分も実際に所有をし、運用をすることで、この言葉の意味を

よりいっそう実感をしています。

それどころから、もっと、早くから始めれば良かったなというのが

正直なところです。

 

でも、言うは易し、行うは難しといったもので、約20年前の若造の私も

「そりゃ、やれるんならやりたいけど・・・」といった感じでした。

そんな方、多いと思います。

 

確かに、不動産となると一般的にはマイホームhomeを購入することくらい

かもしれません。

人生でそう何度も経験をすることのない不動産取引にもかかわらず、

高額なモノということで失敗は許されないということが、投資にブレーキを

かける要因のひとつになっているかもしれません。

 

まぁ、理由はどうであれ、結果として、あえて投資の手法として不動産を

選択するというには余程の自信があるか確固たる意思、目標があるのか

といった「何か」が無いとフツーでは前向きに取り組むということにはならないの

かもしれません。

 

で、私のあくまで個人的な意見としては他の投資を否定するということではなく、

投資先として不動産を所有・運用をすることはメリットが大きいので

興味がある方には是非、お勧めをしたいとは思っています。おすすめ

 

でも、誤解の無いようにはっきりとさせておいた方が良いので

あえて申し上げると、「皆さん、不動産投資をやったほうが良いですよ」

ということを言いたいわけではありません。

それどころか、不動産に限らず投資というものは「絶対(儲かる)」ということが

約束されているわけではありません。当たり前ですが、全て「自己責任」です。

 

今、良くも悪くも不動産投資というものに対して興味がある方の中で
「資金が無いから・・・」と考えたり、連想をしたりする方がいるとすれば
基本的に思考を改めないとどれだけ条件の良い不動産とめぐり合えても
いつまでもスタートすら切れない状態と言えます。
 
あらゆる投資商品の中で唯一、不動産に対しては融資を利用して
購入できる可能性があります。
基本的に「借金 = 悪」といった感じで、借金をすることに対しての
マイナス思考でしか物事を捉えれないといった方も少なくありません。
 
借金すること、出来ることに対して「俺はこんなに貸してもらえる凄いやろ」
なんていうアホな経営者や投資家も時々いますが、それは置いておいても、
借りたお金を運用して利益が得られることが出来る投資なわけですから
「購入物件」さえ間違わなければ、失敗する(損失を出す)ことは極めて
低い性質の投資と言えます。YES
 
逆に言うと「購入(仕入れ)」を失敗すると、基本的にその投資は「失敗」涙と言えますが、
その点を気にして踏み出せなかったり、不動産会社の言いなりのままで購入するなど
少しでも自分なりに判断をできないような方は不動産に限らず、投資には不向きですから
何もされないほうが良いと思います。
 
基本的に儲けたい、お金を増やしたい、資産形成をしたいといった欲があって
投資をされているわけですから、自分の身の丈にあった投資先、投資商品を
自分なりに判断できるだけの資質は最低限持っておくというのは当たり前だと思います。
 
スルガ銀行の件も同じですね。
本来、それほどまでの融資を受けられないような方が融資を受けたことで
トラブルとなったカタチですが、冷静に考えて、1,000万円前後或いはそれ以下の
年収の所得の方が実績も無い中で億といった融資を受けられること自体、
あり得ないことだと思わなくなってしまうのは、儲けたいといった欲が先行してしまい、
何も見えなくなってしまっていた部分も大いにあるはずです。
被害者であることに違いはありませんが、やはり、自身の判断能力の欠如は
投資の上では大きなマイナスの資質と指摘されてもおかしくありません。
 
資産運用というフレーズを聞かない、耳にしない日がないくらいと言えますが
それだけ多くの方が将来のお金のこと(生活のこと)に不安を感じていることが
理由ですね。
手堅く、自分の身の丈にあったカタチで不動産を通じて資産形成をしたいと
お考えの方、自己資金の有無や額ではなく、全く今まで考えていなかったけど
という方もお気軽にご相談をいただきたいと思います。

 

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いきなりですが、質問です。質問!

あなたはあなたが所有する不動産土地、或いは購入を検討している不動産ホームマンションに対して

その適正な価格出費というものを判断することが出来そうですか?

 

なかなか自信をもって判断できる方は少ないと思います。うんうん

不動産というモノの性質上、定価があるわけではなく、

その時の景気、その時点での流通性から「時価」という言葉で定義されるように

なかなか一般の方が判断するには難しい部分があるためです。むずかしい

 

でも、大よその相場的な価格だけでも知り得ていなければ、

どれだけ前向きに売却に取り組んでも、どれだけ積極的に情報収集したり、

物件の見学に足を運んだとしても、いつまでも良い結果を得ることが

出来ないといったことになってしまいます。涙

 

だからといって、不動産会社の査定が適切な価格を提示しているか?

というとそうでもありません。

「えっ?どういうこと??」と思われる方もおられるかもしれませんが

これについては後日、改めてブログで書かせて頂きたいと思います。

 

話を戻すと、一般の方が手っ取り早くその地域の相場というものを

知るには次の方法が良いかと思います。

 

ひとつは国土交通省の「地価公示」の確認です。

公的な不動産価格の中では最も実勢価格に近いものです。

が、個人的にはあまり好きではありません。

というのは、査定をされる場所が決まっているためです。

 

査定をされる場所の本当に近い場所であれば、参考になり得ると思いますが

不動産というものは立地が変わることで価格も大きく変化します。

そこで、あくまで私の個人的な意見ですが、ひとつの指標として手っ取り早くも

ある程度、確実性の高いものとして参考にするのは「路線価」です。good

 

その名称の通り、道路に対して価格が付いているのですが、ひとつだけ

注意しなければならない点があります。

路線価の表示は坪●●万円ではなく、㎡単価で表示をされています。

そこで、1坪は約3.3㎡ですから、路線価格に対して3.3を掛けた数字が

坪単価となります。

 

また、路線価格は一般的には先の「地価公示」の概ね80%程度にて

設定をされていると言えますので、坪単価にしても㎡単価にしても、

その金額÷80%として算出をし直すことで、大よその実勢価格として

確認が可能となります。

 

以上はあくまで机上論的な手っ取り早い相場価格の確認方法です。

人と同じように不動産もその立地、敷地の形状、間口の広さ、法的な

建築規制、接道する道路の取り扱い、幅員といったように他の多様な

要素とその時点でのその地域やその条件の不動産の流通性により

変化しますので一概に判断ができるものでないことに変わりはありません。

 

然しながら、売る場合も買う場合も自分自身である程度、確認し、

不動産会社の言うがままに売却価格の決定、購入の判断をすることがないように

努めることは十分に可能と言えます。

 

ちなみに、地価が確かに上昇をしているため、吹田市・豊中市の一般住宅街

における平均的な坪単価は80~85万円、人気のエリアであったり希少性の

高い条件を備えた物件の場合は坪100万円を超えて取引をされている

というのが「ざっくりとした実勢価格」と言えます。

 

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