江坂で働く社長のブログ 離婚時の家の名義変更やローン・親子間知人間等の個人間売買を低額&定額でサポート♪

離婚による夫婦間の不動産売買、親子・兄弟といった親族間の不動産の個人間売買を低額&定額でサポートする吹田不動産販売(株)・不動産の直接売買サポートセンター代表の浜口孔太郎です!吹田市・豊中市の住宅・投資不動産の仲介も行っています。

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あまり、ご存知ではない方も多いのかもしれませんが

住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローンである

フラット35の団体信用生命保険が来月から変わります。

 

※団体信用生命保険とはローンの借主が債務が残っている状態で

   死亡、高度障害等になった際に生命保険により債務が弁済をされる

  生命保険のことです。

 

 

リニューアルと名売っていますが、利用者にとって従来のものと

来月からのリニューアルのもののどちらがメリットがあるのでしょうか?

 

説明に入る前に、ちなみにですが、今月中にローンの正式審査申込をされた方は

現行制度(生命保険料は年払い)とリニューアル後(金利に含まれるタイプ)の

どちらを利用するかは選択が可能です。

そういう意味では、とりあえず、今月までに正式申込をしておく必要はあるかと

思います。YES

※ちなみに「事前審査」ではダメです。汗

 

何が変わるのか?というと・・・

 

銀行の住宅ローンと異なり、フラット35は団体信用生命保険の加入が

任意ですへえー

とは言えども、長期の返済期間と多額の借り入れになるわけですから

私の経験上では基本的にホンの一部の方を除いては皆さん加入をされています。だよね

 

銀行の住宅ローンの場合、この団信の保険料が金利に含まれていますので

支払っている感覚というものが実際にはないような感じです。

一方でフラット35の団信は加入が任意であり、また、生命保険料は毎年、年払いという

支払い方法になります。

もちろん、途中で支払わないということも可能ですが、一度、止めたら

再度の加入は出来ません。

 

で、この年払いとなっている団信保険料ですが、今後は銀行の住宅ローンと

同じように金利に含めて提供するというやり方に変わるということです。

 

しかし、です。

本日、ローンの実行はまだ先ではあるお客様ですが

従来の団信と来月からの金利に含めるタイプとではどちらがお得なのか?

というご質問を頂きました。

これ、机上論で言うと、今の年払いタイプのほうが利息と含めて

総支払額でいうと安いんです。がーんマジ・・・・?

 

但し、あくまで試算は今月度の金利を基に試算せざるを得ませんから

毎月、適用金利が異なるために現時点でお得なのはどちらなのかを

厳密にご案内するのは不可能です。

でも、来月、0.05%程度、金利が上がっても総支払額では現行の団信年払いタイプのほうが

おトクにはなっていましたが。

 

それと、どっちがお得なのかの判断が難しい点は他にもあります。

 

フラット35はお借り入れ期間の金利が全期間固定金利(それもかなりの低利です)

というところに魅力に感じられて最近は利用者が非常に多いのですが、

購入物件が住宅金融支援機構の条件により適した物件

(と言ってもそれほどハードルは高くないですeasy)であった場合、

当初5年あるいは10年間は金利が0.3%さらに優遇されてご利用を頂ける

フラット35Sという商品があります。

 

 

残すところあと僅かですが、この9月までに正式審査のをお申し込みされた方が

従来どおりにフラット35Sを利用いただくと当初の5年・10年の優遇幅が0.3%で

ご利用頂けるのですが、リニューアルされた10月からの商品におけるフラット35の

当初5年・10年の金利優遇は0.25%と0.05%優遇が減ったものになります。ナニソレ

 

但し、悪いことばかりでもありません。

金利に団信の保険料が上乗せ含まれることで、従来の年払いのタイプでは

毎年、その時期に現金を用意する必要が生じますので、お金を用意しておかないと

いけないという部分で少しストレスを感じられる方がおられるかもしれませんが

その心配が不要となります。

 

今後、金利に含まれるタイプの場合は毎月のローンの支払い(それも口座引き落とし)

となりますから気持ち的には何となく楽な感じになるかもしれません。

と言いたいところですが、世の中、それほど甘くはありません。えっ・・

 

金利に上乗せされる利率ですが来月は0.28%となっています。

この上乗せ金利ですが、今後の金利情勢にあわせて何パーセントを

上乗せするのかはその都度、見直されるということらしいです。こまるな

 

正直、今までの方がお得ですし、フラット35Sの金利優遇幅も小さくなり、

団信の金利上乗せの利率はその都度、見直しされるってのは

なかなか判断が難しいですよねむずかしい

 

とは言っても、総合的に見るとフラット35の長期固定金利と団信の保険料などを含めた

総支払額という点ではこの商品を上回る民間の銀行ローンは非常に限られますので

やはり利用メリットは総合的に良いままであるとは言えると思います。

 

ということで、フラット35を利用されることが決定されている方や利用することに

なるかもしれないなんて方は、とりあえず、後で団信加入のタイプを選択できるように

今月中に正式審査の申し込みをされておくことが良いと言うのは間違いなさそうです。

 

【住宅金融支援機構のHPにおける団信リニューアルの紹介ページ】

http://www.flat35.com/files/400343278.pdf

 

無駄な利息や間違ったローン商品を選択する必要はそもそもありませんので

あなたに最適なローン商品もご提案させて頂いておりますのでお気軽にご相談

ください。

 

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不動産ホームを売却される方にとって最も気になる点はなんでしょうか?

 

大抵の方は「高く売れて欲しい(希望の金額で売れて欲しい)」

ということではないでしょうか?うなずく☆

 

もちろん、「トラブルのない取引をしたい」といった

部分もあるかと思いますが、基本的に不動産会社も

そもそもトラブルを望むわけはありませんから

この点は普通に考えるとよっぽどひどい業者でない限り、

大丈夫だと言えます。

※時々、「よっぽどひどい業者」というのが実在するので

  絶対に大丈夫ということではないのですが。

 

となると、やはり、自分たちの希望の価格で売れて欲しい、

(不動産会社に)売却して欲しいということに関心が集まると思います。YES

 

では、大事な資産の売却を依頼するべく不動産会社は

どのようにして選べばよいのか?ということになると思います。

 

次のうちどれが選択肢として好ましいでしょうか?

 

①購入希望者がいるということなので期待感が持てる不動産会社

②大手ということで信頼できそうな不動産会社

③仲介手数料が安い不動産会社

④ネットで探す方がほとんどの時代だが、チラシなど紙媒体の

  広告も行っている不動産会社

⑤担当者がフルコミッション(完全歩合制の給与体系)のため

  アグレッシブに営業してくれそうな雰囲気の不動産会社もしくは担当者

⑥査定額が高い不動産会社

 

正解は・・・

 

上記のどれも残念ながら不動産会社選別の決定打となるほどの

正解とは言えません。

 

①について言うと自社にお客さんがいなくても他業者や潜在的に

探してる方がいれば「売れる」ということになるので売主様にとって

自社に見込み客がいるかいないかは関係ないことです。

これは不動産会社が両手(売主様・買主様双方から手数料を得られること)

を目的とした不動産会社の立場でメリットがあるセールスのひとつと

言えます。

 

②は先述の通り、大手だろうと中堅、零細、個人業者であろうと

トラブル大歓迎!で取り組む業者は皆無だと言えます。

従って②は何ら差別化にはならないと言えます。

 

③手数料が安い =  販売力がないという見方をする方もいますが

それは根拠がありません。ただし、手数料が低いということにつられて

売却に対しての基本的な取り組みの姿勢・考え方を見失うと本末転倒と

言えます。これも絶対条件としては難しいかもしれません。

※弊社は手数料を割引していますが、これは専任媒介で窓口を弊社に

  専任で依頼を頂いたお客様の信頼に対して手数料というカタチで還元を

  させて頂いているためです。

 

④については、はっきりいってチラシ広告はコストがかかります。

コストを掛けること自体は自由ですが、コスト≧効果というのが実際のところです。

売主様に「販売活動をやっていますよ」とわかりやすく伝えるための

アピールのひとつとしては最も目にされやすいので良いのかもしれませんが

広告媒体としては購入希望者がインターネットで情報収集する現代において

あまり効果は見込めていません。

 

⑤については説明するまでもないと言えそうです(笑)

アグレッシブなのは良いことですが、気合い・根性といったもので

売れるわけではありません。それで売れるなら、苦労しませんので。

もちろん、営業マンに限らず前向きに仕事に取り組むという資質は

何よりも重要なことですが。

 

⑥については正直、この仕事をしていて「売主様がひっかかりやすい」

ところです。査定額が高くて「気が悪い」という方はいないと思います。

でも、よく考えてみてください。

査定額 = 売却価格 ではありません。普段からネット上でも値下げを

しながら売却を継続してる物件が非常に目につくと思います。

 

ですから、上記に加えるとすると・・

査定額 = 売却価格 = 不動産会社の販売力

というのは関係がないことだと言えると思います。

不動産会社に販売力、営業力があるとすれば、それは買主にとっては

高く購入させられてしまう可能性が高い会社といことにも成り得ます。

こうした業者は基本的に、まずは売却の依頼を得ることが目的であり、

徐々に値下げをしていくというのが常套手段です。

時には逆に査定額よりも高値で「売れるわけのない価格」で売却活動を

依頼される売主様もおられますが(汗)汗

 

冒頭に戻ります。

表題の「不動産会社によって売れる価格は違うのか?」について

私も業界人であり不動産会社を経営している立場である者ですが

個人的な見解を言わせて頂くと「会社によって売れる価格が大きく

異なるなんてことはあり得ない」と考えています。

 

とあるひとつの物件に限って言うと、相場より高いと思われる価格であっても

たまたまその条件にバチバチにハマって、その物件がニーズに見合っていたので

高かったけど売れたというケースは誰もが少なからず経験していると思います。

でも、これって非常に稀です。

あの値段で売れたの?って我々、業者も驚く物件が時々、ありますが本当に

稀なのです。

 

今の時代、買主様も昔と違いが、探していく中でなんとなく

相場観が身についておられます。

だから、相場より高く売るなんていうのはラッキーパンチ以外にはなく、

まして、不動産会社が営業力があったからなんてことは到底、

あり得ないことなのです。また、それなりに営業力がある営業マンは

独立して自分でやります。そうだね

 

不動産会社を経営している立場でありながら、

「不動産会社によって販売力はそれほど変わらない」と言うのも

あまり好ましくない内容であったり、立場とは矛盾した内容になるのかもしれませんが、

業界人であればそれは周知の事実です。

 

では、なぜ、言わないのか?

 

当然ですが、それを言ってしまうと差別化をしにくくなるからです。

だから、大手であること、見込み客がいること、広告費用をかけていること、

営業を頑張っていること、手数料が安いことといったことなどをアピールすることに

なってしまうのです。

 

最近は大手を中心に「瑕疵担保責任を一定期間負担します」という

サービスも出てきていますが、これも業界人であれば、差別化できるほどの

何もありませんので気になる方はお問い合わせください。

 

業界人である私が自分が売主の立場であった場合に

依頼する不動産会社というのはやはり、会社ではなく

担当者個人をまずは判断します。

 

不動産会社として物件を売るために出来ることというのはある程度、

限られていますので、売れるまでしっかりと付き合いが出来ると思われる

担当者であるか否かを判断基準とします。

 

もしくは、担当者も販売方法もそれほど違いがない、決定的なものが

ないという場合には「一般媒介契約」で2~3社程度に依頼をするように

します。

不動産会社としては専任媒介契約、専属専任媒介契約が希望

だと思います。

これは不動産会社にとってのメリットが売主様のメリットよりも大きい

からです。

親身になって真摯に売却活動に取り組んでもらえるかどうかを

一般媒介契約でしばらく様子を見るというのもひとつだと思います。

 

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来月から弊社も12年目を迎えることになります。sei

この間、前回のブログが7月19日ですから、約2ヶ月間にも及ぶ

長い期間、ブログを書かなかったこともなかったのですが、

あまりの忙しさに今日まで書かずに至ってしまいました。すいません

 

ネタがないわけではなく、出来る限りは不動産会社として

皆様に「不動産の売却・購入において有益な情報」を

ブログを通じてお伝えをさせて頂き、お役に立てて頂ければと

思っていますので、つまらないことを書いて「毎日、書いてますよ」

といった自己満足だけは止めておこうというのもひとつにはあります。

 

さて、今回の件は不動産ラクガキそのものに関してということではないのですが、

離婚時の不動産を処分あるいは活用されるに際して

「財産分与」といった方法があります。へえー

 

少し堅苦しい言い方ながら簡単に言ってしまうと

「夫婦の協力でこれまでの生活において築いてきた財産を

離婚時に清算し相手方に分配すること」を意味します。なるほど

 

財産分与によって不動産はどのように扱われるかというと

相手方へ所有権の名義変更が可能となります。手

しかも、贈与税の対象にもなりません。スゲー

 

ここまでは

「えっ?贈与税もかからずに不動産が私の名義になるってスゴいですよね!」

といった印象を受けられる方もおられるかと思われます。

 

でも、物事にはメリット・デメリットがあるというのが普通ですから

財産分与にもそれは存在します。

今日はそんな財産分与における弊害・デメリットの局面に立たされた

埼玉県のM様からご相談のお電話を頂きました。以下のようなご相談です。

 

【M様のご事情】

5年前に離婚をされ、財産分与により前ご主人様の土地と建物の名義を

M様に変更。イエーイ

 

【今回、直面している問題】

前ご主人様が住宅ローンの支払いが難しくなり滞納が続いてしまっている。

このままでは自宅の売却を金融機関に迫られる状況にも・・・。疲

最悪なケースでは競売へ。

 

そうなんです。

財産分与によって不動産の所有の名義の変更は行うことが可能ですが

住宅ローンなどのお借入出費がある場合、その債務はあくまで金融機関と

債務者との契約によるものであるため、債務者の名義変更は許可できない

というのが一般的です。涙

 

よくよく考えてみると、債務者である方がローンを完済できた時点で

はじめて財産分与によって取得した不動産が「資産」として所有ができる

状態になり得ると言っても間違いではないと思われます。

 

ですから、財産分与は贈与税もかかわらず所有権を取得でき、

夫(或いは妻)が出て行った家ホームにも住み続けることが出来る、

しかも、ローンは出て行った相手方が払い続けるということで

いっけん、便利でメリットを感じられる選択肢のようにも思われます。

 

が、その後、数年が経過して、M様の基ご主人様のようにローンを

支払えなくなってしまったり、再婚により新たに家を購入することとなり、

元自宅のローンの残債が新たにローンを組む上で足かせになっているので、

家を売却処分して欲しいといったことにもなってくるなど問題を解決できた

というよりは将来的にまだまだ問題を残しつつも、とりあえず、その場では

解決したカタチにはなっているように見えるというのもあながち間違いではないと

思っています。

 

不動産会社に相談をすると不動産を通じて解決しようとする、

司法書士に相談をすると今回のように財産分与をはじめとした

司法書士の業務の範疇で解決をしようとするなど、

その分野の専門家に相談をすることはベターですが、業務の範疇を超えて解決

しようとすると、当然、専門家にとっては専門外のことになりますので面倒臭かったり、

一部には自分のお金にならない仕事だからやめておこうなんてことも口には

しませんが、思っているから非協力的だったりとあくまで自分の専門の分野における

解決方法がベストな方法として提案をしてしまっているというのが不動産に限らず

実際のところ少なくは無いと思っています。

 

弊社は当然、不動産会社ですので、不動産を通じて問題の解決を図りますが、

必要と思われた場合には司法書士、税理士、弁護士、行政書士と

異なる分野の専門家と横つながりで仕事をしていきますので、

ご相談者様にとって必ずベストな解決方法やご提案をさせて頂けている

と思って取り組みをしています。

 

いろいろと第三者には伝えたくないような内容もあることからか、

ご自身でいろいろと動かれたり、取り組んでみて結果、失敗をしてから

ご相談を頂くケースも少なくありませんが、そうなると、本体は問題が解決できた

方法があったのに、取り組みが出来なくなってしまい、非常に難しい問題に

なってしまっていると言うケースが多々、見受けられます。

どうしようもなくなってからでは、当社もどうしようもない場合が出ますので

なるべく早めに、何をどうからということではなく、ご相談を頂きたいと思っています。

   

 

離婚時のご夫婦間、親子間、兄弟間、親族間、賃貸人と賃借人間、隣人同士と
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