銀行ローンのインサイダー性

いつも思うのだが、銀行ローンの基準は曖昧ではっきりしない。
銀行ごとに異なる。

僕はローンの手配までするようにしているので、いつも銀行ごとに異なる基準に振り回されている。

特殊な案件のお客さんのローンについて各種銀行に聞いて回るのも一苦労でこれで仲介料とは別に手数料が欲しくなる。

旧借地法／借家法が適用される部分

友人から相談を受けたケースについてはもう一つオマケがあって、かなり古い借地契約（おばあちゃんの代から）だという。とすると旧借地法が適用される部分が出てくる。正直、借地法なんて宅建の勉強以来ほとんど触れていないので慌てて調べた。適用されるのは期間や更新に関連するところだけなので建物買取請求云々については関係ないようだ。
今後のためにメモを残しておく。

今般制定された借地借家法の規定は、同法附則に特別の定めがある場合には、借地借家法の施行前に生じた事項には適用されません (借地借家法附則４条)。 借地借家法附則の特別の定めにより、借地借家法が遡及して適用されず、 借地法が適用される主な場合として次の場合がある。

借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の定義規定については、借地法１条の規定が適用される (借地借家法附則４条但書)。

借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の存続期間については、借地法２条の存続期間の定めがそのまま適用される(借地借家法附則４条但書)。

借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の契約更新に関し、次の点については借地法の規定がそのまま適用されます (借地借家法附則６条)。

イ借地契約の更新後の期間 (借地法５条、 同法４条３項)

ロ借地契約の更新請求 (借地法４条)

ハ借地契約の法定更新 (借地法６条)

以上の次第で、借地借家法施行以前に契約された借地の明け渡しに関連する主要な規定については、借地借家法の規定は適用されず、 借地法の規定が適用されることになる。
退蔵不動産のうちの貸地のほとんどは、借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権であり、その明け渡しに関しては、借地法が適用されることとなる。

借地権の定義
借地法１条は、「本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ」 と規定している。
これによると、「建物」 の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権には、借地法の適用がありますが、そうでない場合は、借地法の適用がない。

建物とは
「建物」 とは、「工作物」 の範囲よりは狭いが、住宅・工場等の建物に限定されるものではありません。抽象的には 「建物」 かどうかは、借地法の保護の対照とすべきかどうかという考慮に照らして決められることになる。
判例では、直接に地面に丸太を立てトタン葺屋根で覆い、周囲の一部に板を打ちつけて障壁としている場合、借地上に直接丸太を立て上方をトタンで覆ったにすぎない掘立式の書庫の場合、土台、 床柱・柱はなく、面積も約2平方メートルにすぎない露店設備などにつき、本条の建物に当らないとしている。

建物の 「所有を目的とする」 とは
建物の 「所有を目的とする」 とは、借地の主たる目的が建物の所有であることを意味する。
耕作を目的としたり、建物以外の工作物を所有することを目的として土地を使用する場合には、借地法の適用はない。
また、借地上に借主が建物を所有していても、それが借地の主たる目的でないときは、借地法の適用はない。
裁判上、「建物の所有を目的とする」 借地か否かで争われる事例は多い。
判例上、建物の所有を目的とすると認められなかったものとして、イ.ゴルフ練習場を目的とする場合、ロ.バッティング練習場を目的とする場合、ハ.自動車展示販売・修理を目的とする場合、ニ.作業場、物品・資材置場を目的とする場合、ホ.露天造船用を目的とする場合、ヘ.養鱒場、釣堀を目的とする場合、ト.自動車教習 所を目的とする場合などがある。

地上権又は土地の賃借権とは
地上権とは、土地の使用収益を目的とした用益物権であり、土地の賃借権とは賃料を対価として支払って他人の物を使用収益する賃貸借契約に基づく権利をいう。 旧来の借地、借家は、賃貸借契約によるものが大部分ですので、以下の記述では土地の賃借権を中心に述べる

一時使用による借地法適用除外
借地法９条は 「第２条乃至前条ノ規定ハ臨時設備其ノ他一時使用ノ借地権ヲ設定シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス」 と規定している。

これによると、一時使用のために設定されたことが明らかな借地権については、 存続期間及び更新に関する借地法の規定は適用されない。借地借家法にも同様の規定がある (借地借家法25条)。
一時使用のために設定されたことが明らかな借地権か否かの判断基準について、 最高裁判所は、単に借地権の約定存続期間が短いことや賃貸借契約書に一時使用の文言がみられることのみによって判断するのではなく、 「その目的とされた土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸期間等、諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存する場合にかぎり」 一時使用のために設定されたことが明らかな借地権と認められるべきである、と判示している (最判昭43.3.28民集22巻３号692頁、同旨最判昭45.7.21民集24巻７号1091頁)。
一時使用のため設定されたことが明らかな借地権の具体例としては、博覧会場、 祭典式場、興行場、建設土木工事の飯場や作業員宿舎などの臨時設備のために設定された借地権などを挙げられる。

また、土地の利用関係に争いが生じて存続期間５年や10年の借地権を認める裁判上の和解・調停が成立した場合にも当該借地権は一時使用のために設定された借地権とされる場合が多いといえる。

借地契約解約と建物買取請求権

友人甲（地主）は乙（借地人兼借地上の建物の所有者）。乙の子供丙が乙を引き取ることを検討している。
「借地人は建物を買い取るよう地主に請求できると聞いたが、いくらで買い取らなければいけないのか？」
ということです。

基本的にはこの場合買い取る必要はない。
借地借家法にある建物買取請求権は契約期間が満了して更新しない等を想定しており、合意解除や債務不履行による解除は想定していない。
http://www.kindaika.jp/archives/1726近代化センター
http://blog.goo.ne.jp/uniontama0601/e/e34382af8d7ce475e58477d72eb001a6東京多摩借地借家人組合
http://www.trkm.co.jp/taisyaku/07030401.htm弁護士さんのＨＰです。

起きぬけに泡食って適当に話そうと思ったのですが、いい加減な答えをせず調べてみてよかった。

あ、ちなみに学者の書いたコンメンタール借地借家法なんかを読むと合意解除でも建物買取請求権行使OKなんじゃね？という学説があるから状況によっては訴訟でひっくり返される可能性もあります。


この建物買取請求権って行使されたら厄介なのよね。
形成権だから行使されたらそれで契約成立だし。
はっきり言って借地借家法の価値観は歪んでいます。
こんな法律はさっさと撤廃すべき。
といいいつつ、当分はなくならないであろう法律の解説本です。

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