今朝、いつものお薬を飲み忘れていました。
職場に着いてから何か調子に乗れず、倦怠感ばかり感じていました。
今、ハタと気づきました。
朝のお薬を飲み忘れていました。昨夜から時間を考えると、ちょうど薬の効果が切れたところです。
最悪！
今、あわててお薬を飲みました。
坑鬱剤を２種類と坑不安剤を。
こんなにお薬が切れると違うなんて、自分でもビックリしてます。
現在、休憩中です。早くお薬が効き始めて欲しい。でないと家に逃げ帰りそうな気がします。
失敗した！
私がクライアントに賃貸住宅ビルの建設を勧めない最大理由です。
ＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸住宅の減価償却は４７年です。
しかし、建設費の借入金の返済は長くても３０年です。
借入金は課税後の所得の中から返済します。
多くの不動産会社はそこの部分を適切な節税対策をすればクリアできるとしてクライアントに詳しく説明しません。
建物の価値を４７年に分けて減価償却してゼロにするのに、その返済金は３０年で返済しないといけない。
つまり、毎年減価償却の約１２５％以上の家賃収入がないと返済できないんです。それも課税後の収入からです。メンテナンス費用等を考慮しないでです。
総家賃収入からメンテナンス費用等を差し引き課税され、そのうち減価償却費用の約１２５％を差し引きしたあとが、可処分所得となるんです。
しかも、その可処分所得から長期修繕計画の必要経費を積上げしとかなくてはいけません。
スタグフレーションの時代にインフレ期待で投資するにはリスクが高過ぎます。簡単に言うなれば、古くなると家賃が安くなるのが当たり前の昨今、家賃が３０年同じ金額で維持、もしくは上昇するのでなければ、可処分所得は絶対に増えないと言うことです。
その上、建物が古くなると入居率が下がるし、色々な修繕費用が必要になります。
ダラダラ書きましたが、要は素人は不動産投資を考えないほうが良いと勧めているのです。
本当のお金持ちが借入金無しで全額をキャシュで投資するのは止めません。
それなりに利益がでます。
玄人が自己資金をある程度用意して、計算の上で借入金を利用して投資する場合は自己責任で利益を目指して下さい。
素人がほとんどを借入金で不動産投資するのは自殺行為です。